Uus hoone või "teisejärguline": mida on parem osta?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Üks peamisi küsimusi, mis paljudel koduostjatel on, on valik uue hoone ja "teise" hoone vahel. Valik on tõsiselt keeruline, kui mõlemat tüüpi korterite hinnad palju ei erine. Igal variandil on oma plussid ja miinused, seega tuleks kodu ostmisesse suhtuda väga vastutustundlikult. See on ju korter ja mõned neist võivad maksta sadu tuhandeid dollareid.

Uus või teisejärguline hoone – kumb on parem?

Esmane eluase on korter, mis ei olnud varem kellelegi registreeritud. Tegelikult püüavad nad sageli müüa kortereid, mida pole isegi põhielamuks ehitatud.

Pange tähele, et just ehitatavates või arendamiseks kavandatavates majades asuvate korterite müüki reguleerib seadus nr 214-FZ. See seadus kohustab arendajat maja ehitama ja kasutusele võtma, andes programmis osalejatele (ostjatele) üle lepingus fikseeritud korterid (objektid).ehitus).

Pärast maja kasutuselevõttu allkirjastatakse objekti vastuvõtuakt. Samal ajal peavad ostjad registreerima uues majas oleva korteri omandiõiguse. Pärast riikliku registreerimistunnistuse saamist muutub eluaseme staatus automaatselt esmasest teisejärguliseks.

Mis on "kasutatud käsi"?

Edasimüüja eluase on korter, mis kuulub kellelegi, see tähendab, et see on füüsilise või juriidilise isiku omand. Sel juhul võib korter olla era-, munitsipaal- või riiklik. Aga see on ikkagi teine kodu. Seetõttu peetakse isegi uusi kortereid, mis on ehitatud kuus kuud või aasta tagasi, juba teisejärguliseks eluasemeks, kuigi tegelikult on need uued. Seetõttu on esialgu võimatu öelda, kumb on parem - uus või "teisejärguline", sest mõlemad korterid võivad olla uued.

Mis puutub munitsipaalkorteritesse, siis seal saavad inimesed elada ühiskondliku töölepingu alusel. Neil ei ole riikliku registreerimise tõendit, kuid eluruumi, kus nad elavad, peetakse siiski teisejärguliseks, kuna neil on endiselt omanik - omavalitsus.

Mõlemat tüüpi korterite võrdlemise kriteeriumid

On võimatu täpselt kindlaks teha, mida on parem osta – "teisejärgulist" või uut hoonet, sest esmasel eluasemel pole ilmseid eeliseid teisese eluaseme ees. Kõik oleneb olukorrast ja tingimustest. Kui soovite teha õige valiku ja lõpuks ise otsustada, mis on tulusam - "teisejärguline" või uus hoone, siisarvestage järgmiste kriteeriumidega:

1. Kulu. Kui me räägime "esmasest", siis on muster: eluaseme ruutmeetri maksumus sõltub rajatise ehitusjärgust. Kõige varasemas etapis on ruutmeetri maksumus madal ja see on esmase eluaseme peamine eelis. Kasutatud kauba hind on alati kõrgem ja seda fikseeritud hinda ei saa kuidagi alandada.
2. Ajastus. Teisese eluaseme soetamisel saab sinna sisse kolida kohe peale tehingu sõlmimist. Kuid "esmasega" pole see võimalik. Kui ostja sõlmib tehingu ja ostab kodu vundamendikaevu kaevamise etapis, peate ootama veel kaks aastat. Kui sõlmida tehing ehituse valmimisjärgus, siis on ruutmeetri hind kõrgem, kuid ootama pead vaid umbes kolm kuni neli kuud.
3. Investeeringud. Ostes elamispinda uues majas, pakutakse ostjale töötlemata viimistlust. See tähendab, et peate investeerima palju raha remondiks, ehitusmaterjalide ostmiseks, seadmete ja mööbli ostmiseks. Eluasemete järelturult korterit ostes võib sageli leida renoveeritud kortereid. Ja kuigi remont on enamasti odav või vana, on selline korter üsna elamisväärne. Seega on eluaseme valikul oluline edasiste investeeringute küsimus.
4. Sortiment. Eluasemete järelturg on palju laiem ja siin on rohkem pakkumisi. Tavaliselt ostetakse kõige edukamad korterid uutes hoonetes üles kaevamise etapis. Arenduse lõpuks jäävad müüki kõige ebasoodsamad variandid.
5. Registreerimine. Uude majja sisse registreerida ei saa, sest elamisloa saamiseks peab olema kasomandiõiguse registreerimise tõend või sugulane, kes on juba registreeritud riigiasutusse.
6. Võimalik sissetulek. Eespool on juba kirjutatud, et ruutmeetri hind kasvab otseselt proportsionaalselt ehitusjärguga. Seetõttu võib tulevase eluaseme omanik kaevandamisjärgus investeerides teenida kuni 30% aastas kasumit. Seda juhul, kui ehitus läheb viivituseta. Teisese eluaseme maksumuse kasvu ei saa garanteerida, kuid see muutub turutegurite mõjul. Küll aga saab teise korteri pe alt raha teenida, kui seda välja üürida. Kasumi suurust on sel juhul raske arvutada. Kõik sõltub kuludest, pindalast ja paljudest muudest teguritest.
7. Hüpoteek. Hüpoteeklaenu saab võtta "teise" või uue hoone. Uues majas asuva korteri hüpoteeklaenu andmisel tuleb aga ette palju erinevaid raskusi. Pangad püüavad mitte väljastada laenu veel lõpetamata korterite ostmiseks, kuna on oht, et need ei saa üldse valmis. Sellist laenu saab väljastada maksimaalselt üks või mitu panka ning selle tingimused võivad olla ebasoodsad. Tavaliselt on esmase eluaseme määr 2–3% kõrgem võrreldes teise eluaseme määraga.
8. Juriidiline puhtus. Uut kodu ostes võite olla 100% kindel, et see on juriidilisest aspektist puhas. Varem pole keegi selles elanud ja ostjaks on siin uus omanik. Järelturu korteritel oli omanikke, mõnikord mitu. Ja sageli ei teata, mis inimesed nad olid ja mida nad korteris tegid.

Pealegi on uutes hoonetes alati värsked kommunikatsioonid ja insenerisüsteemid. Järelturul võivad kommunikatsioonid olla kulunud ja vajada väljavahetamist, seega antud juhul on see eelis uue hoone kasuks. Samuti on “esmase” kinnisvara ostmisel väga väike tõenäosus, et läheduses elab narkomaan või alkohoolik.

Riskid

Korteri ostmisel uude ehitatavasse majja on oht, et ehitusfirma läheb pankrotti ja ehitust ei jõuta lõpuni. Sel juhul ei saa te oma raha tagasi võtta. Seda on ebareaalne ette näha. Praktika näitab, et üsna sageli viivitavad ehitusfirmad eluaseme tarnimisega ning ostjad ei saa sellega midagi ette võtta. Loomulikult püüab valitsus seda riski vähendada, kaaludes arendajate pankrotivastase kohustusliku kindlustuse seadusi. Kuid risk on endiselt olemas ja isegi viivistrahvid ei takista arendajat tähtaegadega viivitamast. Valides uue hoone või "teisejärgulise" vahel, peate neid riske meeles pidama. Kui aga arendajat usaldatakse ja tal on volitused, väheneb tem alt eluaseme soetamise risk järsult.

Samas on riske ka eluasemete järelturul. Need on seotud müügilepingu täitmisega. Selle lepingu saab lõpetada kohtus pärast seda, kui ostja on kogu raha tasunud. Samuti on juhtumeid, kui ilmuvad kolmandad isikud, kellel on kinnisvara seaduslik omandiõigus. Sel juhul võidakse müügileping uuesti lõpetada ja tehing tunnistatakse kehtetuks. Sel juhul jääte oma rahast ilma jajääda kodutuks. Õnneks saab kõiki neid riske tasandada pädeva juristi abiga, kuid tema teenused võivad olla kallid.

Uue hoone plussid

Uute hoonete korteritel on järgmised eelised:

1. Need on valmistatud kaasaegsetest materjalidest. See tähendab kaudselt, et need on vastupidavamad ja töökindlamad.
2. Need on hästi disainitud ja peaaegu alati avarad.
3. Paigutus on mugav ja tehtud vastav alt kaasaegsetele standarditele.
4. Maandumised on puhtad ja suured. Sama kehtib ka sissepääsude kohta.
5. Kõigil korteritel on topeltklaasid.
6. Vee- ja gaasiarvestid on kõikjal.
7. Seal on töökorras liftid, mõnes majas on isegi kaubaliftid.
8. Parkimine on maa all ja hoovis.

Uue hoone hind kui peamine eelis

Kõik need eelised on väikesed võrreldes kõige olulisema eelisega – kuluga. Kõrgeim populaarsus esmane eluase pakub hinda. Kui ostate sellise korteri väljakaevamise etapis, võib korter uues majas maksta 30% vähem kui täpselt sama korter eluasemete järelturul. See tähendab, et kui tinglikult hea "teine" maksab 100 tuhat rubla (näiteks on hind), siis sama "esmane" maksab ainult 70 tuhat. Tõsi, ta peab ootama umbes aasta või isegi kaks.

Eluruum ja suurem turvalisus

Veel üks argument"primaries" - suur elutuba. Kaasaegsed projektid pakuvad elanikele suurt ala. Näiteks Venemaa populaarseimad uued paneelmajad (seeria P-44T) näevad ühe korteri minimaalseks pindalaks 38 "ruutu". Kuid vanas paneelmajas võib ühetoalise korteri pindala olla 30-33 ruutmeetrit. See oli selle vana maja ehitamise ajal standard.

Kas te ei tea, kumb on parem – "kasutatud" või uus hoone? Siis veel üks argument teile: uutes hoonetes järgitakse uusi ohutusnõudeid, kasutatakse uusi tehnoloogiaid ja materjale. Garantii kehtib ka osadele elementidele: lagi, inseneriseadmed, seinad ja aknad. Kui üürnikul tekib viie aasta jooksul probleeme, mis ei ole seotud eluruumi ebaõige ekspluateerimisega, siis saab ta ühendust võtta arendajaga ja nõuda puuduse kõrvaldamist ja tekitatud kahju hüvitamist.

Eluruumide seaduslik puhtus

Valides, millist korterit osta – uusehitist või “teisekorterit”, tuleb meeles pidada ka seda, et teisese eluaseme ajaloos võib olla “tume minevik”. Uued hooned on aga juriidiliselt alati puhtad ja te ei pea muretsema, et välja ilmub mõni müüja sugulane, kellel on teie korteri õigused. Ainus risk on seotud võimaliku rahakaoga eluaseme ehitamisel kaevamise etapis. Kuid kui arendajaga tekib probleeme insenervõrkude või dokumentatsiooni rakendamisega, lükkab see lihts alt rajatise valmimise tähtaja edasi. Tõenäosus, et arendaja pankrotti läheb, on väike. Suure tõenäosusega kindlustatakse ta üldse pankroti vastu. Üldjuhul tuleb aga ette kurbi juhtumeid, kui arendaja mingil põhjusel objekti külmutab ja siis pooleliolevasse majja korterit ostnud inimesed ei saa neid kätte ega saa raha tagasi anda.

Infrastruktuur ja haljastus

Samuti on uude majja korterit ostes võimalus pääseda vähearenenud infrastruktuuriga linnaossa. Tavaliselt annab arendaja esialgu kasutusse elumaja ning alles aastaid hiljem tekivad selle ümber kauplused, koolid, lasteaiad ja muud objektid. Seetõttu peate sellise eluaseme ostmisel mõistma, et alguses peate toidukaupade järele reisima. Kuigi kui kesklinna kerkib uus maja, siis seal on korteri maksumus väga kõrge.

Teine puudus on mugavuste puudumine. Korter uues majas on betoonkarp ka ilma kommuna alteenusteta. Siin pole midagi, seega peate haljastusse investeerima raha ja vaeva.

Teisejärgu plussid

Uusehitise või "teisejärgulise" vahel valimisel tuleb meeles pidada ka viimase eluasemetüübi miinuseid ja eeliseid. Alustame plussidest:

1. Võimalus koheselt ostetud korterisse sisse kolida.
2. Sellises korteris tuleb insenerikommunikatsioonid ja mingi remont, mis võimaldab juba praegu siin elada.
3. Suur sortiment. Eluasemete järelturg on tohutu ja sageli saab valida erinevate valikute vahel. Ja see on võimalikleidke korter, mis on metroo lähedal ja mille aknast avaneb suurepärane vaade.

Korterite miinused eluasemete järelturul

Muidugi sunnivad kõik need eelised ostjaid sageli mõtlema eluasemete järelturule. Kuid rääkides sellest, milline korter on parem - uus hoone või "teine", peate kindlasti välja tooma miinused:

1. Kõrge ruutmeetri hind.
2. Pikk lugu, mis võib varjata ebameeldivaid fakte. Selleks, et tulevikus kindlasti osta hea eluase ilma juriidiliste probleemideta, tuleb investeerida professionaalsesse juristi, kes saab kontrollida korteri ajalugu ja “puhtust”.
3. Tugiseinad võisid elu jooksul nõrgaks jääda.
4. Insenerikommunikatsioonid on vanad ja võivad vajada peagi väljavahetamist või võivad töötada veel kümme aastat.

Maja lagunemine kui võimalik puudus

Samas, nõrgad seinad ja kommunaalkulud võivad olla majal, mis on ehitatud 20-25 aastat tagasi. Vaatamata maja atraktiivsele välimusele võib selle üldine seisukord olla kehv, seetõttu on kodu ostmisel soovitav kontrollida maja enda insenerisüsteeme ja tugevust. Selleks peate kulutama raha spetsialistide eksperthinnangutele. Mõnikord võib olukord kujuneda nii, et peate kulutama poole korteri maksumusest kommunikatsioonide vahetamiseks ja maja konstruktsiooni tugevdamiseks. Seetõttu tasub hoolik alt läbi mõelda, milline korter on parem osta - "teisejärguline" või uus maja. Plusse ja miinuseid on nii seal kui seal. Ei ole võimalik üldistada, kumb on parem. Tuleb võrrelda konkreetseid kortereid vanas ja uues majas.

Kas arvustused on olulised?

Viimane kriteerium, mis edasimüügi või uue hoone valikul aitab, on elanike ja ostjate tagasiside! Näiteks kui ehitaja ehitab uut maja, lugege kindlasti selle kohta arvustusi. Ostjad võivad temast negatiivselt rääkida, kuna varem lükkas ta ehitusprotsessi oluliselt edasi. Kui arendaja on uus, siis ei tasu teda ka eriti usaldada, aga kui tal on laitmatu maine ja head arvustused, siis võib teda usaldada.