Hoonete ja rajatiste hindamine: dokumendid, reeglid ja meetodid

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Hoonete ja rajatiste hindamist saab läbi viia mitmel põhjusel. Enamasti puudutab see kinnisvaramaksude tasumist, mille suurus sõltub objekti katastriväärtusest. Selle arvu ülevaatamiseks ja väiksema rahasumma teenimiseks maksumaksete tegemiseks tellivad omanikud spetsialiseeritud organisatsioonilt sõltumatu kinnisvarahinnangu. Artiklis esitatakse protseduuriks vajalike dokumentide loend, samuti selle toimingu läbiviimise reeglid ja meetodid.

Miks sa seda vajad?

Lisaks objekti katastriväärtuse ülevaatamist puudutavale põhjusele on veel hulk asjaolusid, mis nõuavad hoonete ja rajatiste seisukorra hindamist:

• Müügieelne ettevalmistus koos turuväärtuse tuvastamisega kindlal kuupäeval. Protseduur on vajalik igat tüüpi tehingute sooritamiseks (ost-müük, vahetus, rentimine, aktsiate registreerimine jne).
• Kohtu korraldusel või menetluse arutamiseks kohtus.
• Varakahjude arvutamiseks.
• Laenu või hüpoteegi saamise eesmärgil.
• Eestobjekti lisamine organisatsiooni põhikapitali.

Kellele usaldada sõltumatu hindamine

Eksperdid soovitavad sobiva ettevõtte valikul järgida järgmisi reegleid:

• Esitage küsimus otsingumootoris, näiteks Yandexis, näidates ära oma piirkonna. See on palju produktiivsem kui trükimeediast reklaamide otsimine või sõprade ja sugulaste intervjueerimine.
• Uurige mitme ettevõtte kuulutusi. Mida rohkem teavet Internetis on, seda usaldusväärsem on ettevõte, kuid seda kallimad on tema teenused.
• Te peaksite leidma valitud ettevõtte saidi ja uurima seda kujunduse, sisu, kontaktide lehel kohaloleku ja oma küsimuse teabe osas.
• Tuleb kontrollida lubade skaneeritud koopiate, ettevõtte tegevuse seaduslikkust kinnitavate tõendite, samuti ametialase vastutuskindlustuse tõendite paigutust saidil.
• Soovitatav otsida arvustusi Internetist. Muidugi, kui neid on ainult kaks või kolm, siis see ei oma määravat tähtsust, kuid klientide negatiivsete arvamuste olemasolu peaks vara omanikku hoiatama.
• Olles leidnud sobiva variandi, tuleks helistada ettevõttesse, end tutvustada ja rääkida sind huvitaval teemal. Selged ja ülevaatlikud vastused aitavad teil teha õige valiku. Suutmatus läbi saada, automaatvastajale istumine, ühelt töötaj alt teisele üleminek peaks klienti hoiatama.

Dokumendid hoonete ja rajatiste hindamiseks

Tavaliselt on omanikulmitu kinnisvaraobjekti dokumenti. Et teada saada, millised neist on protseduuri jaoks vajalikud, peaksite võtma ühendust valitud hindamisettevõttega. Reeglina selgitab ettevõtte töötaja esimesel kohtumisel või telefonivestlusel klienditeenindajale, mida on vaja pakkuda. Peamised dokumendid, mis võimaldavad hinnata juriidilisele isikule kuuluvate hoonete ja rajatiste turuväärtust, on:

• Kinnisvara omandiõiguse registreerimise tunnistus.
• Dokumendid objekti kasutamise piirangute kohta.
• Kinnitatud hoone või rajatise piirid, mis näitavad asukohta.
• Raamatupidamisandmete järgi väljastatud laokaart.
• Viide esialgsele (asendus)kulule ja kogunenud amortisatsiooni summale.

Objekti all oleva maaõigusega seotud dokumendid:

• Tehnilise inventuuri büroo väljastatud tehniline pass koos objekti joonistega.
• STI dokumentide puudumine eeldab tehniliste kirjelduste esitamist vastav alt raamatupidamisandmetele.
• Hoones sees või ehitise osana asuva ettevõtte põhivara loetelu, samuti nende bilansiline väärtus.
• Projektidokumendid koos seletuskirjaga.
• Komisjoni aktid vara tegeliku amortisatsiooni kohta.

Riigi registreerimistunnistus

See dokument oli seaduslik kuni 2016. aasta juunini ja väljastati kõigilekinnisvaraobjektid. Omaniku, aadressi, tehniliste omaduste muutumise korral (näiteks ümberehituse tõttu) või vajalike muudatuste tegemisel ühtses riiklikus õiguste registris (EGRP) väljastati koheselt uus tõend.

Alates 2016. aasta suvest ei ole dokumenti väljastatud ja omandiõigust saate kinnitada USRR-i väljavõttega, mis kehtib ühe kuu.

Objektipiirangud

Siin on välja toodud koormiste, üürnike, lepingute, kokkulepete ja piirangute olemasolu, mis hoonete ja rajatiste hindamise tulemusena kahtlemata mõjutavad objekti lõpphinda. Eriti olulised on erinevad kohtuvaidlused, mida kohtutes käsitletakse renditud ettevõtte spetsialisti poolt objekti väärtuse määramise menetluse ajal.

Asukoht

Kinnistu aadressi saab kinnitada omandiõiguse tunnistuse, USRR-i väljavõtte, geodeetilise plaani, tehnilise või projektdokumentatsiooniga. Samuti peaksite hindamisteenust osutavale spetsialistile esitama selle hoone, rajatise ja maa katastrinumbri, millel rajatis asub.

Raamatupidamisandmed

Põhivara arvestust ettevõttes peetakse alati. Vastav alt PBU 6/01 nõuetele kantakse vara bilanssi. Lisaks käivitatakse sellel tingimata inventarikaart. Seda saab täita käsitsi, mis on tüüpiline väikestele ettevõtetele. Sel juhul on ka kõik objektiga seotud muudatusedkäsitsi sisestatud. Kuid enamik ettevõtteid kasutab 1C. Siin sisestatakse objekti andmed programmi ja kontot peetakse automaatselt.

Hoone ja rajatise asendusmaksumuse hindamiseks antakse töid teostava ettevõtte spetsialistile käsitsi täidetud ja volitatud isiku allkirjaga kinnitatud inventarikaardi koopia.

Maa dokumendid

Hindajale on vaja anda infot hoone või rajatise all oleva maatüki seisukorra kohta. Lisaks katastrinumbrile on dokumentide loend, mis sisaldab:

• katastripass või -plaan;
• omanditunnistus (kui see on välja antud enne 2016. aastat) või alalise alalise kasutamise õigus ja alates 2016. aastast - väljavõte USRR-ist;
• leping (liisingu korral).

Kui objektil on koormisi, siis tuleb ka nendest teada anda ettevõttega hoonete ja rajatiste hindamise tööde teostamise lepingu sõlmimisel.

Tehniline andmeleht

Selline dokument koostatakse tavaliselt enne objekti omandiõiguse registreerimise menetlust. Kui kinnistu kuulub juriidilisele isikule, mida kinnitab USRR-i väljavõte ja tehnilistes omadustes ei ole registreerimisest alates toimunud muudatusi, siis on täiesti võimalik, et hindaja esitab ehitise registreerimistunnistuse või STI poolt varem tehtud struktuur. Uut dokumenti tellima ei pea. Isegi juhul, kui see pole omanikult saadaval, võite pöörduda spetsialistide pooletehniline inventuur objekti asukohas duplikaadi saamiseks. See protseduur on mitu korda odavam kui uue kinnisvarapassi väljastamine.

Kui objekt anti müügi-müügilepingu alusel kinnistule ja tehnilist dokumentatsiooni uuele omanikule üle ei antud, peaks hindaja koostama raamatupidamisandmetele vastava lühikirjelduse ja allkirjastama volitatud esindaja. omanikult.

Muud dokumendid

Kahtlemata, et hoonete ja rajatiste maksumuse hindamise protsess tõrgeteta kulgeks, tuleks kogu kinnisvara kohta käiv teave edastada palgatud ettevõtte spetsialistidele. See kehtib juhul, kui hoonet on vaja hinnata koos täidisega, näiteks raskesti demonteeritavate seadmetega. Lisaks saate tutvuda projekti dokumentatsiooniga. Kui objekt on osaliselt hävinud, tuleks väljastada vahendustasu tõendid, mis kinnitavad vara tegelikku amortisatsiooni.

Eraisikisikutele

Vihikul on kõige sagedamini vaja kasutada hindamisteenuseid korteri, maja või omandis oleva maa turuväärtuse määramiseks. Sel juhul on dokumentide loend väike ja taandub kolmele punktile:

• omandi dokument;
• katastripass (maa jaoks);
• tehniline pass (hoone või korteri jaoks).

Kasutatud hindamismeetodid

Spetsialist saab väärtuse määrata kolmel meetodil:

• Analoog, mille kasutamiselvõrrelda müüdud kinnisvara hiljutisi hindu. See meetod sobib koduseks hindamiseks. Hindaja uurib jooksva aasta müüke, summeerib müüdud vara koefitsientide abil hetkel hindavale. Seega leiab ta alguses teavet müüdud korpuse kohta ja kohandab nende hinda, võttes arvesse hinnangulise analoogi jaoks saadaolevaid omadusi. Seejärel võrdleb see mitut sarnast atribuuti samas segmendis ja väljastab keskmise hinna.
• Kallis, mis võtab arvesse kõiki hoone või rajatise ehitamise kulusid. Enamasti kehtib see väikeste pindaladega vastvalminud elamute kohta. See viitab rahasummale, mida on praegusel ajal vaja täpselt sama objekti taasloomiseks identsetest materjalidest ja sarnase paigalduskvaliteediga ja isegi sarnaste arhitektuursete lahendustega.

Tasumlik, mille puhul turuväärtust saab täpselt määrata, võttes arvesse kasumlikkust investeeringu puhul. See meetod sobib hästi äripinna hinna määramiseks. Esiteks määrake periood, mille kohta kasumlikkust arvutatakse. Teiseks hinnatakse eeldatava tulu suurust. Kolmandaks arvutatakse välja kasum, mille omanik saab pärast arveldusperioodi. Neljandaks arvutatakse kõigi lähituleviku tulude summa

Kinnisvara amortisatsioon

Kõik kinnisvaraobjektid alluvad vananemisele. Raamatupidamises on see mõiste defineeritud kui amortisatsioon, mille protsenti saab hinnata kogunenud kulumi põhjal. meetodidhinnanguid hoonete ja rajatiste füüsilise riknemise kohta kasutavad ka vara turuväärtuse määramisega seotud ettevõtted. Praegu eelistatakse arvutust, mille käigus määratakse iga konstruktsioonielemendi kulumine ja seejärel võetakse kõik näitajad kokku. Selle meetodi puhul võetakse tingimata arvesse kinnisvaraobjekti asendusmaksumus.

Kuidas spetsialistid töötavad

Hoonete ja rajatiste hindamise lepingu sõlmimisel järgitakse mitmeid reegleid:

• Kliendi pakutud objekti analüüs maksumuse määramiseks.
• Servituudi, koormiste, hüpoteegi tuvastamine.
• Kinnisvara tüübi selge määratlus koos arvutusmeetodite olemasolu kontrollimisega.
• Tööd segavate piirangute väljaselgitamine.
• Kliendi esitatud teabe analüüs koos teabe piisavuse määramisega.

Hindaja järgib oma töös järgmisi põhimõtteid:

• Sõltumatus seotud inimestest ja asjaoludest.
• Hindamise objektiivsus.
• Töövõtja ja tellija vahel puudub huvide konflikt.
• Kohustuslik töölepingu sõlmimine.
• Küsitluse aja ja teema osas selgete kokkulepete sõlmimine.

Seega peab tellija vara hindamisel esitama töövõtjale kõik nõutavad kasutamiseks dokumendid. Sellest sõltub kinnisvara turuväärtuse määramise tähtaeg. Samuti järgnebtagama hindamisettevõtte esindajale juurdepääsu objektile, mis on sõlmitud töölepingust tulenevate töövõtja kohustuste täitmise eelduseks.