Kuidas määratakse maatüki katastriväärtus: valem ja arvutamise kord

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Maatüki katastriväärtuse mõistmine pole nii keeruline. See on hind, mis on fikseeritud riigi kinnisvarakatastris (GKN). Maksumus määratakse vastavate tegevuste tulemusena saadud teabe alusel. Katastriväärtus sõltub peamiselt maatüki individuaalsetest omadustest, eelkõige selle asukohast, pindalast, sihtotstarbest, kategooriast, aga ka turuhinnast. Lisateavet maatüki katastriväärtuse määramise kohta leiate artiklist.

Miks tehakse katastrihindamist

Protseduur sisaldab mitmeid tegevusi, mille eesmärk on määrata sobiv hind. Selle vajalikkust selgitavad järgmised põhjused:

• Maa maksutasu korrektne arvestus.
• Kasutab kinnisvaraobjektidega tehtavate tehingute võrdlusalusena (maksimumi õige määratlusegaturuhinna lähedal).
• Kinnitab maatüki omandiõigust. Seega on võimalik mitte ainult maa valdamine ja kasutamine, vaid ka käsutamine. Näiteks saab selle müüa, hüpoteeki panna või pärida.
• Võimaldab vältida konflikte ja vastav alt ka kohtuvaidlusi.

Õigusloome raamistik

Kinnisvaraloenduse ja katastriga tegelevad Rosreestri spetsialistid. Peamised vaadeldava teemaga seotud normatiivaktid on:

• Katastritegevuse seadus nr 221-FZ.
• Seadus „Riigi kohta. kinnisvara registreerimine” nr 218-FZ.
• Seadus "Hindamistegevuse kohta Venemaal" nr 135-FZ.
• Valitsuse määrus "Katastrihindamise läbiviimise reeglite kohta" nr 316.
• Riigi katastrihindamise seadus nr 237-FZ.

Lunastusväärtus ja katastriväärtus: erinevused

Olles teada saanud, mis on maatüki katastriväärtus, peate nüüd aru saama lunastushinna mõistest. Sel juhul räägime parameetrist, mis määratakse spetsiaalselt rendipinna omandiõiguse üleandmise protsessi jaoks. Lihtsam alt öeldes tähendab lunastamine hinda, millega osteti vara, mis varem kuulus teisele isikule.

Selline kinnisvara võib kuuluda mitte ainult üksikisikutele, vaid ka riigile, aga ka vallale. Seda nimetatakse sageli "maatüki väärtuseks katastriväärtuses". See on seletatav asjaoluga, et väärtus arvutatakse katastriväärtuse alusel.

Samas ei tohiks neid mõisteid segi ajada, kuna väljaostuhind on muutuvatest kinnisvarahindadest hoolimata staatiline ehk muutumatu. Maatüki katastriväärtuse määramine vaadatakse aga üle vaid üks kord ajavahemikus 3 kuni 5 aastat pärast inventuuri. Lisaks võib ümberhindamise algatajaks olla ka maa omanik.

Odavaim on osta 25 aastat omandis olnud maad ja sellele kapitaliehitiste ehitamise korral. Siis tuleb munitsipaalmaa eest maksta vaid 20% katastrihinnast, riigimaa eest aga ainult 25%.

Katastriregister

Seda mõistetakse riigivarakomisjoni osana, mis salvestab hindamistegevuse tulemusena saadud infot maatükkide katastrijärgse hinna kohta. Peale nende teostamist hinnatakse maatükk ümber (seda saab teha ka omaniku algatusel). Täpsem info on märgitud ka registrisse, kus igal maatükil on oma kordumatu katastrinumber. See hõlmab ka hetkel turul pakutavaid muutuvaid hindu, mis määratakse pärast laoseisu.

Munitsipaalmaa hinna määramine

Hinnatust saavad tellida kohalikud omavalitsused (rajoonid, linnad, alevid). Kuidas määratakse vallale maatüki katastriväärtus? Hinneteostatakse olemasolevate turuhindade alusel. Seejuures arvestatakse maatükkide määramise andmeid.

Valla omandis olevat maad saab kasutada eramu ehitamiseks, samuti aia- ja aiandustegevuseks, garaažideks või korterelamu ehitamiseks. Samas arvestatakse maaseadustiku, linnaplaneerimise seadustikuga kehtestatud ja teistes õigusaktides sisalduvaid standardeid.

Omavalitsusele kuuluval aadressil asuva kinnistu avalik katastriväärtus on hinnanguliselt järgmine:

1. Ettevalmistav etapp. See seisneb vajaliku teabe, nimelt regulatiivse teabe ja lähituleviku turusuundumusi käsitleva teabe kogumises ja töötlemises. Lisaks kogutakse andmeid asula, ökoloogilise seisundi, kliimainfo selgitamise ja maade klassifitseerimise kohta.
2. Territooriumi tsoneerimine. Selle piires eraldatakse elamutsoon (era- ja mitme korteriga majade ehitamiseks); tootmine (tööstushoonete, ladude ja muude sarnaste rajatiste majutamiseks); avalik ja äri (koos tervishoiuasutuste, tarbijateenuste, teadus-, kultuuri- ja muude institutsioonidega); transpordi- ja insener-infrastruktuur (transpordi- ja sideobjektide ja kommunikatsioonide jaoks); põllumajanduslik (koos aedade, karjamaade, köögiaedade ja hoonetega); meelelahutuslik (puhkuse jaoks, metsaparkides, randades).
3. Kasutatakse maatüki katastriväärtuse arvutamise valemit. Hoonestamata maad hinnatakse staatilise hinnaanalüüsi abil,mida turg pakub, samuti vastavate valdkondade arendamise kulud. Ehitistega hõivatud maatüki pindalaühiku maksumus arvutatakse infrastruktuuri asenduskulude meetodil.
4. Tsoneerimine katastriväärtuse järgi.
5. Lõppetapp. Selles etapis viiakse läbi katastrihindamise tulemusel saadud teabe lõplik töötlemine, samuti nende sisestamine Rosreestr.

Peale menetluse lõppu määratakse hindamisvööndis oleva maa katastriväärtus. See on võrdne samade omadustega territooriumil asuva eraldise pindalaühiku turuväärtusega.

Avaliku maa hinna määramine

Maatüki katastriväärtuse määramise protsessi tunnuseks on antud juhul erinevate koefitsientide kasutamine (nii langetamine kui ka suurendamine). Need sõltuvad:

• Keraldiste asukohad.
• Tema turuhind.
• Sidesüsteemide arengutase.
• Transpordi juurdepääsetavus.
• Sobivuse tase sihtotstarbeliseks kasutamiseks.
• Elu- või mitteeluhoonete olemasolu.

Kuna turuväärtus erinevatel territooriumidel, isegi samade omadustega, on erinev, on erinev ka katastrihind. Erinevus võib aga olla märkimisväärne.

Maa hinna määramine asulates

Üldiselt määratakse hind katastriga samamoodimaa väärtus, kui see kuulub vallale. Kuid arveldustele on omane mitmeid funktsioone.

Seega ollakse väga tähelepanelikud nii kruntide piiride täpsustamisel kui ka territooriumi sihtotstarbe järgi tsoonideks jagamisel. Hindamise eesmärgid on:

• Asulale kuuluva maa maksustamisbaasi moodustamine.
• Ajakohastatud tsoneerimisskeemi koostamine territooriumi ja majandusnäitajate järgi.
• Üüri kinnitamine.
• Hinna määramine, millega kinnisvara müüakse või pikaajaliselt üüritakse.
• Täpsema hüvitise suuruse koostamine isikutele, kellelt konfiskeeritakse maa munitsipaalvajadusteks.
• Erinevate arenduste jaoks kõige perspektiivikamate arenduspiirkondade objektiivne kindlaksmääramine.

Äärelinna piirkonna hinna määramine

Objektiivsete andmete saamiseks tuleks sel juhul arvestada järgmiste funktsioonidega:

• Maatüki asukoht katastriplaanil (äärmises piirkonnas hinnanguliselt odavam kui sama, kuid asub linna lähedal koos vastava infrastruktuuriga).
• Ruut.
• Side (elekter, gaas, torustik, kanalisatsioon).
• Partii kategooria.
• Territooriumi ökoloogiline seisund.
• Kui turuhind on teada, siis määratakse katastrihinnaks sama summa.

Krundi hinna määramine koosmetsamaa

Metsaga maatüki katastriväärtuse arvutamise eripära on see, et igal juhul määratakse hind konkreetsele maa-alale:

• Venemaa piirkondades.
• Leshozi tsoonis.
• Metsaga hõivatud metsaaladel.

Metsavööndis asuvate alade maksumuse arvestamisel on arvestatud maa-alade majandustegevuseks kasutamise eest makstud aastas vastava renditulu summa kapitaliseerimist. Arvutamisel võetakse arvesse puidu ülestöötamise parameetreid.

Arvutamine ja kinnitamine

Selleks, et laoseisu järgi hinda õigesti arvutada, tuleks arvestada erinevate parameetritega. Mis mõjutab maa katastriväärtust? Kõige olulisemad neist on parandustegurid. Nende kasutamine nullib hinna kujunemist mõjutavad tegurid. Näiteks kui objektil on ehitised, mida loetakse lagunenuks või territoorium on üleujutuste tõttu üleujutatud, kasutatakse katastriväärtust vähendavat koefitsienti. On olukordi, kus rakendatakse korrutustegurit.

Loeb ka katastri hinna konkreetne näitaja. Konkreetne suurus arvutatakse ühe ruutmeetri suuruse pindala põhjal. See näitaja määratakse igas kvartalis. Kinnistu katastriväärtus asukohaaadressil määratakse järgmiselt:

1. Kulu mõjutavad tegurid on tunnustatud.
2. Standard on võetudsait, mis kinnistutele kõige paremini sobib.
3. Luuakse sarnaste omadustega võrdlusgraafikute alamrühm.
4. Andmeid kogutakse iga alarühma kohta ja seejärel analüüsitakse.
5. Seejärel modelleeritakse statistilised andmed ja määratakse turuväärtust mõjutavad tegurid.
6. Arvutage ühiku maksumus.

Saadud andmete põhjal on võimalik arvutada hind kõikide maatükkide katastri järgi. Selgub, et hinna suurust katastri järgi mõjutavad sellised näitajad nagu pindala, maa liigitus sihtotstarbe järgi ja objekti turuhind.

Klient võtab hiljem alt kahekümne tööpäeva jooksul pärast akti valmimist vastu akti katastrijärgse hinna kinnitamise kohta. See dokument hakkab kehtima ametlikul viisil väljakuulutamise hetkest. Selle aktsepteerivad riigiasutus, omavalitsus või täitevvõim.

Arvutamise valem

Arvutamiseks kasutatakse järgmist valemit:

Partii ala(Lineaarne funktsioon + Tehinguvormingu funktsioon)Suhe.

Lineaarfunktsioonil on arvelduse eluea ja selle elamiskõlblikkuse erakordsed parameetrid ning tehingu vormingu funktsioon eeldab kohalikku komponenti. Seega peab katastri järgi maksumuse arvutamiseks teadma maatüki teatud parameetreid, samuti omama eriteadmisi.

Selle summa arvutavad hindajad, kes kasutavad maatüki väärtuse arvutamisel riiklikke hindamismeetodeid,moodustatud ja heaks kiidetud Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeeriumi poolt.

Katastriväärtuse muutus

Lisaks sellele, kuidas määratakse multifunktsionaalsete maatükkide katastriväärtus, tuleb arvestada ka ümberhindamise sagedusega. See protseduur viiakse läbi üks kord kolme kuni viie aasta jooksul. Uus väärtus määratakse auditi tulemuste põhjal. See võib väheneda või suureneda. Reeglina esineb viimast varianti kõige sagedamini.

Paljud maaomanikud seisavad silmitsi olukorraga, kus katastriväärtus tõuseb. Selle tõttu peate maksma rohkem makse. Seega toimus järsk tõus 2016. aasta lõpus, mil vastavad hinnad tõusid kordades.

Aga see ei tähenda, et maa müümine oleks tulusamaks muutunud. Selle kvaliteet püsis samal tasemel ja paljud saidid polnud selleks ajaks kaugeltki parimas seisukorras. Seetõttu ei ole kõik inimesed valmis maad ostma, et maksta tohutuid makse. Lisaks viidi see ümberhindlus läbi tagaselja. Asukoha andmed kanti katastriregistri tehnilisse plaani selliselt, et selle tulemusena hakkasid sama pindalaga, kuid erinevate parameetrite poolest oluliselt erinevad maatükid maksma sama.

2016. aasta keskel kehtestati moratoorium, mille kohaselt külmutati katastrihind kolmeks aastaks. Sellel perioodil kehtis kulu, mis oli asjakohane alates aasta algusest, kuid mitte varem kui 2014. aastal.

Umbes samal ajal jõustus ka seadus „Riigikatastri kohtahinnang” nr 237-FZ, milles moratooriumi kohta midagi ei mainitud. Sellega seoses ei jõudnud eksperdid kokkuleppele, kas külmutamist tuleks kohaldada või mitte. Seetõttu pidid kohtud selles küsimuses palju vaidlusi arutama.

Määramine TIN-i järgi

Teades ainult TIN-numbrit (maksumaksja identifitseerimisnumbrit), on võimatu saada nõutavat teavet konkreetse kodaniku omandis oleva maa väärtuse kohta. Neid teenuseid võivad pakkuda kahtlase mainega saidid. Siiski ei tohiks te neid usaldada, kuna sellised ressursid on petturlikud.

Järeldus

Maatüki hind katastri järgi on arvestuslik väärtus, mis saadakse kinnistu riigipoolse hindamise tulemusena ja kantakse riigi kinnisvarakatastrisse. Olemasolev meetod, mis näitab, kuidas maatüki katastriväärtust arvutatakse, hõlmab põhitunnuste arvestamist. See väärtus on võrdne turuhinnaga hindamise ajal. Erinevate maakategooriate katastrijärgne hind määratakse vastavaid tunnuseid arvestades. Väärtust vaadatakse üle vähem alt kord viie aasta jooksul, kuid mitte sagedamini kui kord kolme aasta jooksul.

Alates 2016. aastast on kehtima hakanud seadus “Riigi katastrihinnangu andmine”. Kõik hindamisülesanded on määratud riigistruktuuridele.