Kinnisvaraarendus ja selle roll majandusarengus. Arengu kontseptsioon, liigid, põhimõtted ja alused

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Kinnisvaraarendus on mitmeetapiline protsess, mis võib tänapäeva keskkonnas olla riskantne, pikk ja keeruline. Kinnisvaraarenduse teel võib ette tulla palju takistusi. Selline protsess võib projekti esialgsest planeerimisetapist valmimiseni viia aastaid. Kinnisvaraarendusprojektid võivad olla ka väga tulusad investeerimisvõimalused.

Konseptsioon

Viimastel aastatel on majandusterminoloogias esile kerkinud uus mõiste - kinnisvaraarendustegevus. Selle tööstusharu arendamine viitab ettevõtlusele, mis hõlmab olemasolevate hoonete, rajatiste või maa muudatusi, mis toob kaasa nende turuväärtuse tõusu.

Arendus on ettevõtluse liik, mis on seotud mitmekorruseliste hoonete, kaubandus-, büroo-, tööstus- ja laopindade ehitamisel olemasoleva kinnistu või maa loomise, rekonstrueerimise või muutmisega, eesmärgiga omandadatulu nende hinnatõusust.

Konseptsioon

Ehitustööstuse arengu parandamise raskus on viinud teadus- ja rakendusuuringute laienemiseni kinnisvara haldamise uute vormide, meetodite ja süsteemide väljatöötamisel ja rakendamisel, et tõsta kinnisvarahalduse konkurentsivõimet ja tootlikkust. nende tegevust.

Üks neist vormidest on areng. Kinnisvaraarenduse arendamine Vene Föderatsioonis on suhteliselt uus äriliik, mis on tekkinud turumajanduse suundumuste tulemusena seotud ärivaldkondadest kinnisvara, investeeringute ja ehituse vallas.

Venemaa majandusteaduse andmetel Mazura I. I., Shapiro V. D., kes tegelesid kinnisvara haldamise ja arendamise valdkonna uurimistööga, on arendus eriline protsess ja kutsetegevuse (äri) liik, mis on seotud kinnisvara kvaliteetse ümberkujundamisega, et tõsta selle väärtust.

Areng on protsess, mille käigus saavutatakse kvaliteetne muutus kinnisvaras.

Lõpuks on peamisteks arengumärkideks konkreetsed kvalitatiivsed näitajad ehk kinnisvaraobjekti põhiline ümberkujunemine ja hinnatõus ning tootlikkus ja investeeringutasuvus.

Teis alt toimib arendus ka kinnisvara loomise ja arendamise protsessi juhtimissüsteemina, mille tulemusena on selle füüsiline, finantsiline ja juriidilinespetsifikatsioonid.

Kinnisvaraobjekti muutmine arenduse käigus toimub nii, et selle hind tõuseb kordades.

Selle tulemusel tagavad füüsilised arenguprotsessid objekti uute tarbimisomaduste tekkimise, mis vastavad ühiskonna muutuvatele vajadustele. Need muutused võivad olla nii dramaatilised kui ka väljastpoolt mitte eriti nähtavad. Need on aga alati vajalik arengu märk, vajalik tingimus kinnisvara kasutamise rahalise efekti suurendamiseks.

Omadused muutuvad aja jooksul arenduse käigus, et vastata ühiskonna vajadustele.

Finantsarengu protsessid realiseeruvad tehtud füüsiliste muudatuste tulemusena kinnisvara kallinemise näol. Samas ei paku hinnatõusu mitte mingid füüsilised muudatused, vaid ainult sellised, mis vastavad turu nõuetele ja selle klientide vajadustele.

Mida rohkem seda vastet, seda suurem on loodud objekti väärtus ja seda suurem on arenduse efektiivsus.

Arendustöö tootlikkus paraneb, kui see vastab klientide vajadustele.

Ettevõte võib oma struktuuri järgi olla hajutatud investeerimis- ja ehituskontsern või keerulise väljatöötatud süsteemiga valdusfirma, mis koosneb mitmest organisatsioonist, millest igaüks võtab oma koha kindlas hierarhias ja millel on oma eesmärk.

Tuleb rõhutada, et mitte kõik organisatsioonid, kes osalevadinvesteerimis- ja ehitusprojekti loomise ja elluviimise protsess, on osa arendusettevõtte struktuurist (süsteemist).

Need võivad olla munitsipaal- ja eraettevõtted, mis osalevad projekti teatud etappides. Aga mida rohkem neid sellesse investeerimis- ja ehitusvaldusse kaasatakse ja arendusettevõtte üldjuhtimise alla kuuluvad, seda produktiivsem alt see ettevõte töötab. Samal ajal täidavad need ettevõtted teatud juhtimis-, organiseerimis-, motiveerimis-, kontrolli- jne funktsioone.

Arendus on uut tüüpi äritegevus, mis on seotud restaureerimis-, inseneri-, ehitus- ja muude töödega. Peale nende tööde lõpetamist toimub kinnisvaras kvalitatiivne muutus ja vara väärtus tõuseb.

Erinevused Venemaa ja välismaise arengu vahel

Peamine erinevus seisneb selles, et lääne areng lähtub kinnisvaraobjekti loomise vajaduse skeemist, mis põhines turundusuuringutel. Meie osariigis töötatakse välja investeerimisprojekt konkreetse maatüki jaoks, mis on projekti jaoks saadaval.

Kinnisvaraarendus Venemaal tähendab, et meie ettevõtted ei suuda veel välismaistega konkureerida, kuid see doktriin muutub üha populaarsemaks areneva linnaplaneerimise süsteemi ja kaasaegse ühiskonna euroopastumise tõttu. Arendajate roll muutub üha käegakatsutavamaks. Nad suudavad korraldada põhilisimuudatusi. Teisendusi tehakse erineval viisil. Arendajad on laia profiiliga ärimehed ja spetsialistid: õigus-, raha- ja ehitusvaldkonnas. Venemaal on neid vähe ja nende teenuste hind on üsna kõrge.

Arendusülesanded

Kinnisvaraarenduse ja -halduse keskne eesmärk on maksimeerida kinnisvarast saadavat tulu. Selle tulu allikaks on lisandväärtus, mis tekkis projekti elluviimise käigus objekti maksumuse ja projekti maksumuse vahena.

Siin peab arendaja tegevus keskenduma valminud objekti väärtuse maksimeerimisele ja kulude minimeerimisele.

Professionaalse kinnisvaraarenduse peamised eesmärgid:

1. Projekti kinnitamisprotsessi tõhus korraldamine valitsusasutustega.
2. Tõhus töökorraldus töövõtjatega, samuti usaldusväärsete töövõtjate ligimeelitamine hindade ja projekti aja minimeerimisega lepingute pakkumise kaudu. Üks peamisi tööriistu arendusprojektide ehitusliku osa (elluviimise) juhtimise parandamisel on professionaalsete ehitustehnoloogiateadmistega projektijuhtide kaasamine.
3. fondide projektide rahastamise tõhus korraldamine - majanduslikult elujõulise ja väljakujunenud rahaliste vahendite eraldamise mehhanismi moodustamine, mis hõlmab erinevate rahastamisallikate kombinatsiooni ja nendevahelise suhte muutumist edenedesprojekt.

Arendusprojektide rahastamisallikad on: omakapital, otsefinantseerimine, laenatud vahendid (sh pangalaenud, fondid).

Igal neil allikatel on oma eelised ja puudused. Seetõttu moodustavad arendaja omavahendid tavaliselt väikseima osa kogu projektile eraldatud rahastusest.

Ehitusfaasis on projekti peamiseks finantseerimisallikaks laenatud vahendid ja vahendid otsestest finantseerimisallikatest, kusjuures viimaste osatähtsus projekti lõppedes suureneb. Arendaja peab suutma neid allikaid projekti edenedes kombineerida, vältides projekti asjatut sõltuvust laenude eraldamisest ja minimeerides kaasatud vahendite tasu.

4. Objekti müügi (rendi) efektiivne korraldamine, mis luuakse spetsialiseerunud maaklerfirmade kaasamisel. Müügimeeskondade võimekuse suurendamine erinevate müügikorraldusviiside kasutamise kaudu hõlmab: Interneti kaudu töötamist, sotsiaalvõrgustike kasutamist, müüki kohapeal.

Põhimõtted

Üks kinnisvaraarenduse põhiprintsiipe on võimsa konsultantide meeskonna loomine, kes hakkab tööle projekti erinevates etappides – alates turundustööst kuni ehitusobjektide toimimise elluviimiseni. Selliste spetsialistide meelitamine ei ole odav, kuid nagu kogemused näitavad, on see tulus.

SeesProjekti arendamise iga samm peaks esile tooma põhipunktid, mille edukal rakendamisel võite oodata kogu projekti edukat tulemust. Turu-uuringud peaksid vastama järgmistele küsimustele:

• millises turusektoris on praegu täitmata nišše ja kas need jäävad ka edaspidi;
• milline on hoonestatud ala müügi võimalikum hinnatase;
• milline on projekti tasuvuse prognoos;
• milline konkurents konkreetses sektoris;
• tõenäolised riskid ja viisid nende vähendamiseks.

Kinnisvaraturu uurimine võimaldab leida olemasoleva nõudluse ja pakkumise tasakaalu erinevates sektorites ning seeläbi tuvastada täitmata nišše, milles teatud valdkondadest on puudus.

Müügihinna ja ehitushinna uurimine võimaldab leida sektoreid, milles arendusprojekti efektiivsus on maksimaalne.

Uuringus tuleks pöörata suurt tähelepanu nende tunnuste prognoosidele, kuna olukord turul muutub pidev alt. Uuring peaks sisaldama ka uuringut konkurentide töö kohta, selgitades välja nende tugevad ja nõrgad küljed.

Vaatused

Tavaliselt eristatakse kahte peamist arendustüüpi: tasuline arendus ja spekulatiivne arendus.

Tasuline arendus on ehitusäri liik, kus arendajafirma ei oma ehitatavat objekti, vaid tegeleb ainult puhta arendusega ilma investeerimisfunktsioonideta. Seda tüüpi areng onvähim risk.

Traditsiooniline areng kaasaegsel Venemaa ehitusturul eeldab arendajate fondide hädavajalikku osalemist investeerimis- ja ehitusaspektides.

Ehitusettevõtte rolli osakaal investeerimisprojektides jääb vahemikku 100-35-40 protsenti.

Spekulatiivne arendus on raskem kui esimene variant. Arendaja ehitab ärikinnisvara, tegutsedes projekti asutajana. Suurte arendusprojektide finantsskeem on kompleksne kombinatsioon arendaja omavahenditest ja kaasatud investeeringutest: pangalaenud ja tulevaste üürnike maksed.

Spekulatiivse arenduse suure kasumiga kaasnevad projekti ebaõnnestumise korral suured riskid. Spekulatiivne arendus on kinnisvaraturul investeerimisprotsessis osalejate vahel kõige keerulisem suhete vorm, kuna kinnisvara, ehitusprotsess, projekteerimine ja äärmiselt keerulised pangatoimingud segunevad ühes projektis.

Kes on arendaja?

Arendaja on ettevõte, mis loob objekti ja haldab seda protsessi. Kõikide arendaja teostatavate tööde kogusumma on kinnisvara valdkonna kompleksne investeerimisprojekt. Projekti elluviimisel püüab arendaja (aka arendaja) riske minimeerida ja kasumlikkust tõsta. Mõnel juhul võib ta tegutseda vaid esinejana ja saada oma töö eest kliendilt fikseeritud tasu. Kui arendajategutseb projekti algatajana, siis on ta sunnitud võtma kõik riskid.

Arendaja on kinnisvaraspetsialist, kes on spetsialiseerunud uute või olemasolevate objektide renoveerimisele, nende edukale turundusele ja müügile. Need töötajad teevad sageli koostööd partneritega, et jagada riske ja töökoormust ning nad võivad töötada suurtes ettevõtetes, mis tegelevad kinnisvaraarendusega suuremahuliselt või kasutavad kinnisvaraarendust ühe investeerimisvahendina mitmekesises portfellis.

Inimesed saavad arendajakarjäärile läheneda erinevatest vaatenurkadest. Arendajatel võib olla kinnisvaraarenduse kraad või nad võivad olla kinnisvaramaakler, töövõtja või arhitekt.

Kinnisvaraarendajana töötamine on väga raske ülesanne. Arendajad peaksid suutma hinnata paljusid tulevikustsenaariume ja otsustada, kas need on toimivad ja vastuvõetavad. Ta võib vaadata tühja krundi ja näha selles potentsiaali või teha ringkäigu lagunevas hoones ning koostada plaani ümberehituseks ja edukaks müügiks tulevikus.

Arendajad kipuvad töötama laiaulatuslikult, osaledes mitme üksuse ehitamisel, mis võib hõlmata tuhandeid kinnistuid.

Kinnisvaravaldkonna kogemus on kriitiline, sest arendaja peab turgu hästi tundma, et mõista, kas projekt on edukas või mitte. Arendajad vajavad ka sidemeid kohalike omavalitsustega, et aidata neil kohtudaprojekte, alates kontoritöötajatest, kes saavad anda juhiseid projekti edasiviimiseks, kuni omavalitsuse planeerimispartneriteni, kes neid projekte edasi viivad.

Hea arendaja on ka osa suuremast meeskonnast. Arendaja peab tegema koostööd arhitektide, töövõtjate, maastikukujundajate, poliitikute, kinnisvaramaaklerite ja paljude teiste spetsialistidega, et juhtida projekti algusest lõpuni. Arendajad peavad valima head meeskonnad, neid tõhus alt organiseerima ja juhtima, et need vastaksid projekti ja meeskonnaliikmete vajadustele, säilitades samas kontrolli üldise arengu üle.

Paljud arendajad valivad kindla spetsialiseerumisvaldkonna, nagu kõrgekvaliteedilised elamukinnisvarad, kommertskinnisvarad, keskmise hinnaklassi kinnisvara, madala sissetulekuga eluase ja nii edasi.

Arendajad saavad ka oma projektide geograafilisi piire laiendada. Näiteks arendus, mis on seotud kõrgekvaliteedilise elamuturuga New Yorgis, ei pruugi olla Minneapolises sama edukas.

Projekti etapid

Elamukinnisvara arendusprojekti saab jagada kolme faasi:

1. Varajane etapp: Algstaadiumis on projekt keskendunud ekspertiisidele, uuringutele ja lubadele. See on tavaliselt kestuse kõige ebajärjekindlam osa. Selles etapis investeerimisega kaasnevad suurimad ja mitmekesisemad riskid, kuna on palju tundmatuid tegureid. Mõned selle etapi põhietapid hõlmavad järgmisi protseduure:

• keskkonnahindamine;
• eksamid;
• turuanalüüs ja teostatavusuuring;
• maa omandamine või maa ostuõiguse tagamine;
• kohaplaanid, arengukavad ja ehitusplaanid;
• ehituse finantseerimise korraldamine;
• infrastruktuuri täiustused.

2. Keskmine etapp (ehitusetapp): hõlmab hoonete ehitamist ja täiustamist. Kuna projektieelne töö on juba lõppenud, on projekti riskid praeguses etapis oluliselt vähenenud, kuid mitte täielikult kõrvaldatud. Mõned selle etapi põhietapid hõlmavad järgmisi toiminguid:

• ehitusrahastuse kaasamine;
• projekti turundus;
• eelliising;
• kinnisvarahalduse korraldus (välja arvatud juhul, kui seda tehakse eelarenduse käigus).

3. Lõplik etapp (töö): on hoone elutsükli esimene etapp. Kuigi eelarenduse ja ehitamisega kaasnevad riskid võivad selleks hetkeks olla kõrvaldatud, on üürnike olukord siiski ohus. Mõned tegevused viimases etapis hõlmavad järgmisi protseduure:

• otsige ostjat, kui seda pole veel tehtud;
• püsiturundus ja liising;
• määrake kindlaks säilitamisstrateegia;
• tugevdada kinnisvarahaldust;
• saavutada stabiliseerumine.

Ja kui me tegeleme ärikinnisvaraga?

Et investeering tooksoodatavat kasumit, peate muretsema selle sobiva paigutuse ja turul reklaamimise pärast. Hetkel teeb Venemaal ülesande keeruliseks asjaolu, et konkurents sellel turul on ülikõrge. Sel põhjusel on ärikinnisvara arendamine asjakohasem kui kunagi varem.

Ärikinnisvara arendusel on rahastajale palju eeliseid. Peamised on:

• kaubanduspindade hinna järkjärguline tõus, mis võimaldab neil peagi pindu kõrgema hinnaga edasi müüa;
• võimalus teenida passiivset üüritulu;
• ohutu investeering väikseima riskiga.

Igal juhul on objektil endal mingi väärtus, sest vastav alt vajadusele ja igal ajal saate selle realiseerimisest raha juurde.

Arengu rakendamine kaubanduses

Arvestades jaekaubanduse kinnisvaraarenduse arengut, saame välja tuua peamised ülesanded, mis antud juhul investorile seatakse.

Nende hulka kuuluvad:

• Turundusuuringud, et tuvastada konkurendid ja leida parimad võimalused klientide meelitamiseks ostu- ja meelelahutuskompleksi;
• otsige optimaalset saiti kaubandus- või ärikeskuse asukohaks, võttes arvesse inimeste liikumist;
• kaubanduspindade asukoha kavandatava planeeringu väljatöötamine (jaotus tsoonideks).

Kaubanduskeskuste rendihind ei sõltu mitte ainult ruumide pindalast, vaid ka selle asukohast - nendest punktidest, mis asuvad sissepääsule lähemal või kohtades, kus on tohutult palju inimesi tahemaksa rohkem.

Aeg-aj alt võib osutuda vajalikuks kaasata ka lisainvesteeringuid ehitusse.

Laoomand

Laokinnisvara on täna Venemaa arendusturu üks atraktiivsemaid segmente. Turg pole veel kaugeltki küllastunud. Kvaliteetsete objektide pakkumised on tühised. Nõudlus on märkimisväärne. Investeeringutasuvus on ca 15-17% ning tasuvusaeg 4-5 aasta jooksul. Laokinnisvara arenduse projektide elluviimisega tegelevad nii suurarendajad kui ka keskmise suurusega.

Järeldus

Seega on areng kinnisvaraturul majanduslike, organisatsiooniliste, õiguslike ja füüsiliste suhete süsteem. Selle valdkonna projekti elluviimisel on võimalus rakendada uuendusi ja saada oma investeeringu põhjal kasumlikkust.