Kuidas müüa korter ilma maksudeta: seaduslikud viisid maksude maksmisest hoidumiseks

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Elukondliku kinnisvara müük on keeruline ja pikaajaline protsess, mille tulemusena on müüjal kindel sissetulek. Selle eest peate tasuma maksu 13% müügiväärtusest, kuid mõnel juhul on kodanikel õigus saada selle tasu maksmisest vabastus. Selleks tuleb täita mõned lihtsad nõuded. Seetõttu peaksid inimesed aru saama, kuidas korterit maksudeta müüa. Kasutatav meetod peab olema seaduslik, sest kui müüja soovib maksuametit petta, näidates lepingusse vale summa, siis arvestatakse maks katastri, mitte objekti müügiväärtuse alusel.

Maksubaasi vähendamise viisid

Tihti mõeldakse sellele, kas korterit on võimalik müüa ilma maksudeta. Menetlust saab tõepoolest läbi viia ilma negatiivsete maksutagajärgedeta, kuid ainult teatud nõuete täitmisel. Peamised üksikisiku tulumaksust vabastamise viisid on järgmised:

• kui korter osteti sularaha või hüpoteegiga,siis saab seda maksu maksmata müüa alles 5 aasta pärast;
• kui eluase saadi tasuta tehingu alusel, siis tuleb oodata vaid kolm aastat;
• objekt on lubatud müüa varem ja kui müügihind on ostuhinnast madalam, siis kodanikul sissetulekut ei ole, seega puudub vajadus üksikisiku tulumaksu arvutada ja eelarvesse kanda;
• kui eluaseme maksumus on alla 1 miljoni rubla, näiteks kui müüakse tuba hostelis, saate kasutada 1 miljoni rubla suurust maksusoodustust, nii et saate lihts alt negatiivse maksubaasi;
• kui muu kinnisvara ost-müük teostatakse ühe aasta jooksul, siis on kodanikul võimalik kasutada mahaarvamiste vastastikust arveldamist.

Igal variandil on oma eripärad, seega otsustab kodu omanik, kuidas korter maksudeta müüa. Te ei tohiks ostjaga läbi rääkida, et lepingusse kirjutada ebatäpne teave, kuna see viib ainult selleni, et föderaalse maksuteenistuse spetsialistid arvutavad maksu eluaseme katastriväärtuse alusel.

Ostetud korteri omanditähtaeg

Kõige sagedamini huvitab inimesi küsimus, kui palju saab korterit maksuvab alt müüa. Kui eluase osteti teie enda kuludega, peate ootama vähem alt viis aastat. Sellised muudatused maksuseadustikus tehti juba 2016. aastal.

Isegi kui eluase osteti rasedus- ja sünnituskapitali, hüpoteegi või tööandja abiga, oli müügilepingus ostjaotsene maksumaksja. Seega, kui ta ei soovi objekti müügilt üksikisiku tulumaksu maksta, siis peab ta ootama viis aastat.

Kuni 2016. aastani tuli oodata vaid kolm aastat, sõltumata sellest, kuidas vara müüja kätte sai. Kuid föderaalseaduse nr 382 alusel tehti maksuseadustikus muudatusi, millega muudeti tulumaksuvabastuse saamiseks kinnisvara omandiperioodi. Seetõttu on Art. Maksuseadustiku 217.1 alusel saate tutvuda selle tasu arvutamise reeglitega kinnisvara müümisel.

Saadud korteri omadused

Eluaseme saab mitte ainult osta, vaid ka saada erinevate tasuta tehingute alusel. Kui kaua saab sellisel juhul korterit maksuvab alt müüa? Sellistel tingimustel peate ootama ainult kolm aastat alates omandiõiguse registreerimise kuupäevast. Need pakkumised hõlmavad järgmist:

• eluruumi erastasid kõik isikud, kes sel ajal olid korterisse sisse kirjutatud;
• korter on päritud surnud sugulastelt või sõpradelt;
• objekti annetasid lähisugulased, kelle hulka kuuluvad abikaasad, vanemad, lapsed või õed-vennad;
• eluruum võõrandati isikule üürilepingu alusel, kuid varem jättis ta selle kinnistu omaniku eluks ajaks.

Eelnimetatud olukordades peate ootama vaid kolm aastat, pärast mida saate kinnisvara müüa ilma makse maksmata. Muudel juhtudel peate ootama viis aastat. Sellised tingimused hakkasid kehtima 2016. aasta algusest.

Miks on ajapiirangud?

Igaüks, kes plaanib kinnisvara müüa, peaks mõistma, millal on võimalik annetatud korter ilma maksudeta müüa. Ootamise vajadus on seotud majanduslike nüanssidega, kuna sellise aja jooksul ei saa kodanik kinnisvara ostu-müügist tulu.

Ametnikud on kindlad, et viie aasta pärast vähendab kinnisvara inflatsioon ja amortisatsioon oluliselt selle turuväärtust, nii et kui inimese eesmärk on saada ärikasumit, siis see on minimaalne.

Kui inimene tehingust kasumit ei saa, siis saab ta kinnisvara müüa ostuhinnaga. Sellisel juhul ei maksa kodanik sissetulekute puudumise tõttu üksikisiku tulumaksu. Kuid ta peab tõestama, et ta tõesti ei teeninud mingit kasumit.

Kuidas terminit arvutatakse?

Iga kinnisvaraomanik peaks teadma, kuidas korterit maksuvab alt müüa. Mitme aasta pärast saab seda operatsiooni teha? Tähtaeg sõltub sellest, kuidas maksumaksja kinnisvara omandas.

See ajavahemik ei alga alati lepingu allkirjastamise hetkest, kuna mõnikord võetakse arvesse õiguse Rosreestris registreerimise hetke. Seetõttu arvutatakse ametiaeg järgmiste reeglite alusel:

• kui sõlmitakse ostu-müügileping, siis periood algab lepingus märgitud kuupäevast, kui ost sooritati järelturult ning arve tõendil olevat kuupäeva saab kasutada ka juhul, kui objekt osteti arendaj alt;
• kui inimene saab eluasemepärimise teel, siis arvestatakse pärandi avanemise kuupäeva, mistõttu vara tegeliku vastuvõtmise või pärimistunnistuse saamise periood ei oma tähtsust;
• kui inimene on teadmata kadunud, ei anna see pärijatele õigust tema vara käsutada, kuid kui kohus tunnistab isiku surnuks, siis algab kolmeaastane periood kohtuotsuse tegemise hetkest. on tehtud;
• kui koostati annetus, siis loendus algab annetuslepingus märgitud kuupäevast;
• sageli ostetakse kinnisvara osade kaupa, näiteks saab kodanik osta esm alt toa ja seejärel ülejäänud korteri, nii et loendus algab esimese osa ostmise hetkest.

Kui majaomanik teab, millal ta saab korteri maksuvab alt maha müüa, saab ta kinnisvara müügitehingu hõlps alt sõlmida, kartmata, et peaks riigieelarvesse kandma suure summa raha.

Varaste mahaarvamise kasutamine

Kui inimene teab, millal korter maksuvab alt müüa, aga ei jõua kolm aastat oodata, siis saab ta kasutada muid võimalusi maksukoormuse vähendamiseks. Üks selline meetod on maksusoodustuse esitamine. Seda pakutakse kõigile kodanikele, kes müüvad oma korterit.

Vastav alt Art. Maksuseadustiku artikli 220 kohaselt on sellise mahaarvamise summa 1 miljon rubla. Just selle summa võrra vähendatakse maksubaasi, mida esindab objekti müügihind. Kui inimesed alahindavad tehingut tehes teadlikult korteri hinda, siis 70% märgitud katastriväärtusest. Rosreestre. Kuid see tingimus kehtib ainult nende objektide kohta, mis osteti pärast 2016. aastat.

Kui müüakse odavat eset, esindab ühetoaline korter või isegi tuba, kuid hind ei tohi ületada 1 miljonit rubla. Nendel tingimustel on võimalik 2019. aastal müüa korter maksuvab alt, kuna maksubaas on kujutatud negatiivse väärtusega.

Kui kinnisvara hind on üle 1 miljoni rubla, siis maksusumma väheneb mahaarvamise tõttu oluliselt. Näiteks soovib kodanik müüa aasta pärast annetamise lõppemist sugulase kingitud korterit. Korter asub linna ääres, seega maksab see vaid 1,2 miljonit rubla. Müüja ei saa vältida tasu maksmist, kuid ta saab kasutada maksusoodustust. Tema jaoks on maksusumma: (1 200 000 - 1 000 000)13%=26 tuhat rubla.

Seetõttu saab mahaarvamise korral müüa isegi korteri uues majas ilma maksudeta või minimaalse sissemaksega. Kuid sellistel tingimustel saadavad maksuteenistuse spetsialistid siiski maksumaksjale teatise. Seda ei saa eirata, seega peate külastama FTS-i filiaali, et teavitada teenindustöötajaid mahaarvamise kasutamisest. Lisaks esitatakse sellele organisatsioonile 3 üksikisiku tulumaksu deklaratsioon ja muud paberid müüdud vara kohta.

Selle meetodi kasutamise puuduseks maksukoormuse vähendamiseks on see, et seda saab kasutada vaid kord aastas. Seega, kui inimene plaanib ühe aasta jooksul mitu kinnisvara müüa, siis peab ta maksu muul viisil alandama.

Ostuhinna arvestamine

Kuidas müüa korter ilma makse maksmata, kui tasu muul viisil alandada pole võimalik? Teine meetod pakub korteri ostuhinna arvestamise võimalust. See valik sobib ainult olukorras, kus eluase on varem ostetud isiklike vahendite või hüpoteegi arvelt. Korteri müümine pärast annetamist ilma maksudeta sel viisil ei toimi, kuna kodanik ei kulutanud selliseks soetamiseks oma vahendeid.

Maksu makstakse eranditult kinnisvara müügist saadud kasumilt. Kui inimene suudab tõendada, et ta tehingust tulu ei saanud, siis on ta maksu tasumisest vabastatud. Millal saab korterit müüa ilma makse maksmata? Kui kasutate seda meetodit, saate objekti igal ajal pärast ostu müüa. Selle maksuvabastuse meetodi kasutamise protsess erineb järgmiste parameetrite poolest:

• kodanik peab säilitama dokumendid, mille alusel ta vara omandas;
• kui korter müüakse sama hinnaga, millega see osteti, siis makse ei nõuta;
• ei ole vaja vahendeid riigieelarvesse kanda, kui korter müüakse odavam alt;
• kui müügihind ületab ostuhinda, siis makstakse 13% eranditult olemasolevast vahest;
• maksumaksjal peavad olema ametlikud dokumendid, mis sisaldavad teavet selle kohta, kui palju ta oma kinnisvara ostis ja müüs;
• seda meetodit peetakse mugavaks, kui inimesel on vaja kiiresti kinnisvara müüa jaka selle hind ületab 1 miljonit rubla;
• mahaarvamisega samaaegselt on lubatud kasutada kulude vähendamise meetodit, kuid ainult erinevate kinnisvaraobjektide puhul, näiteks kui kodanikul on vaja aasta jooksul müüa mitu korterit.

Selle meetodi eripäraks on see, et kodanik peab esitama föderaalsele maksuteenistusele dokumendid, mis kinnitavad tema sissetulekute puudumist. Lisaks peate koostama 3 üksikisiku tulumaksudeklaratsiooni.

Võrguvõrgu kasutamine

Uue korteri maksuvaba müümiseks on palju võimalusi. Kui inimene kavatseb kohe pärast ühe kinnisvara müüki osta teise objekti, saab ta kasutada maksusoodustuste tasaarveldust, kuigi ametlikult maksuseadustikus selle meetodi kontseptsioon puudub. See meetod on järgmine:

• müüja saab kasutada 1 miljoni rubla suuruse mahaarvamise võimalust ja ostja saab arvestada 2 miljoni rubla suuruse tagasimaksega;
• täpselt vara mahaarvamine 2 miljonit rubla. saab kasutada tasaarveldamiseks;
• mahaarvamine võib katta maksu, mida peate kinnisvara müügilt tasuma.

Näiteks kodanik müüb oma vara 2,5 miljoni rubla eest. Tal on dokumendid, mis kinnitavad, et aasta tagasi ostis ta 1,9 miljoni rubla eest korteri. Maksusumma on sel juhul: (2 500 000 - 1 900 000)13%=78 tuhat rubla. Samal aastal omandab kodanik teise korteri, mille maksumus on 2,3 miljonit rubla. Ta oskab maksimumi ära kasutadamahaarvamise suurus, nii et ta saab sellise ostu eest tagasi 260 tuhat rubla.

Samal ajal saab kodanik kasutada vastastikust arveldust, seega 260 000 - 78 000=182 tuhat rubla. saab lisaks riigilt. Nendel tingimustel ei pea kodanik mingit tasu maksma. Kinnisvara ost ja müük tuleb aga tõendada ametlike dokumentidega.

Samamoodi saab pärast pärandit maksuvab alt müüa korteri. Kuid sel juhul suurendatakse maksubaasi ja peate ka osa oma mahaarvamisest ohverdama. Erinevate kinnistute müügi- ja ostuprotsess peab toimuma sama maksustamisperioodi jooksul.

Kas ma saan müügihinda tahtlikult alandada?

Paljud inimesed, kes mõtlevad, kuidas müüa korter ilma maksudeta, eelistavad kasutada ebaseaduslikku meetodit. See seisneb selles, et müüja lepib ametlikus lepingus ostjaga kokku korteri maksumuse vähendamises. Sel juhul on kodanikul võimalik maksusoodustust kasutades vähendada maksubaasi peaaegu nullini.

Seda maksude vähendamise meetodit on varem kasutanud üsna paljud kodanikud. Sellest tulenev alt muudeti seadusandlust, et vältida maksubaasi ebaseaduslikku vähendamist. Selleks võrdlevad maksuinspektorid müügihinda 70% korteri katastriväärtusest. Maks arvutatakse kõrgeima arvu järgi. Seetõttu inimesed lihts alt ei saa maksubaasi oluliselt vähendada. Kui inimene mõtleb, kuidas müüa korter peale erastamist ilmamaksu, on soovitav kasutada muid võimalusi maksukoormuse vähendamiseks.

Maksuamet arvestab aasta alguses määratud katastrihinnaga, millal täpselt tehing tehti. Kui erinevatel põhjustel puudub teave katastriindeksi kohta, siis tuleb maksuhalduril arvestada ainult müügilepingus märgitud hinnaga. Seda tingimust ei kasutata kinnisvaraobjektide puhul, mille ostsid inimesed enne 2016. aastat.

Dokumentide koostamine

Igaüks peaks teadma, kuidas õigesti korterit maksuvab alt müüa. Mitme aasta pärast saab tehingu sõlmida? Maksutagajärgedeta tehingu sõlmimiseks võite oodata 3 või 5 aastat. Lisaks saate kasutada muid maksude vähendamise meetodeid. Mõnes olukorras ei pruugi olla vaja seda üldse maksta. Kuid samal ajal peate enne tehingu sõlmimist valima konkreetse meetodi.

Kui inimesel on kinnisvara olnud vähem kui kolm või viis aastat, peab ta föderaalsele maksuteenistusele koostama teatud dokumentide paketi. Nende paberite hulka kuuluvad:

• 3- üksikisiku tulumaksudeklaratsioon, mida saab hõlpsasti täita föderaalse maksuteenistuse töötajate poolt tasuta pakutavate eriprogrammide abil;
• dokumentatsioon, mis sisaldab teavet selle kohta, kuidas see objekt täpselt isiku omandisse sai, ja seda saab esindada ostu-müügilepingu, kinkelepingu, pärimistunnistuse või objekti erastamise lepinguga;
• väljavõte USRN-ist, mis kinnitab õiguste üleandmistkorteri omandiõigus teisele isikule;
• kui ostu- ja müügihinna erinevuse tõttu on võimalik maksubaasi vähendada, siis edastatakse täiendavad dokumendid, mis sisaldavad teavet selle kohta, kui palju raha kulutas maksumaksja selle objekti ostmiseks;
• kui kodanik ühe maksustamisperioodi jooksul müüs ja ostis kinnisvara, mistõttu soovib kasutada vastastikust tasaarveldust, siis vormistab ta mõlema korteri kohta dokumendid ning vormistab ka avalduse vara mahaarvamiseks.

Kõik dokumendid edastatakse föderaalse maksuteenistuse osakonda, mis asub kodaniku registreerimiskohas.

Deklaratsioonireeglid

Kui inimene müüb eluaseme enne seadusega kehtestatud perioodi lõppu, peab ta olenemata maksu tasumise vajadusest esitama föderaalsele maksuteenistusele deklaratsiooni. Saate seda ise teha või palgatud spetsialistide abiga. See dokument sisaldab järgmist teavet:

• vara müügi kuupäev;
• korteriomandi tähtaeg;
• teave taotletava mahaarvamise kohta, mis võrdub 1 miljoni rublaga;
• info objekti ostuhinna kohta, kui korter on algselt ostetud sularaha eest või hüpoteeklaenuga;
• objekti müügikuupäev;
• maksu arvutamine ja tasu täpne suurus, kui see siiski osutub vajalikuks maksta;
• teave teiste kinnisvara kaasomanike kohta, kui maksumaksjaks oli ainult korteriosa omanik.

Arvutamist saab automaatselt sooritada kasutades spetsiaalsetprogrammid, mida föderaalse maksuteenistuse töötajad pakuvad tasuta. Nendel tingimustel tuleb maksumaksjal sellesse programmi sisestada vaid põhiteave müüdud eluaseme, taotletava mahaarvamise ja muude maksubaasi vähendamist võimaldavate tegurite kohta. Kui inimene saab aru, kuidas annetatud korterit maksuvab alt müüa, siis ka aasta pärast selle objekti kättesaamist pole tasu maksta.

Vastutus maksude tasumata jätmise ja deklaratsiooni puudumise eest

Iga isik võib teatud tingimustel müüa korteri maksuvab alt. Tasuvabastuse saamiseks peab vara kujul pärand olema omandis vähem alt kolm aastat. Kui inimene ostab maja, siis peab ta ootama 5 aastat. Kui kasutate tasu maksmisest vabastamiseks muid meetodeid, peate esitama föderaalsele maksuteenistusele deklaratsiooni. Lisaks võib osutuda vajalikuks kanda eelarvesse väike summa maksudena.

Kui inimene ei täida seaduse nõudeid, siis peab ta rikkumiste eest vastutama. Kui tasu kehtestatud tähtaegadel ei maksta, siis vastav alt Art. Maksuseadustiku artikli 122 kohaselt tuleb maksta trahvi 20% makse summast. Isegi kui inimene erinevatel põhjustel ei tea, et ta on kohustatud tasuma, ei ole see vastutusest vabastamise aluseks. Kui ta keeldub vabatahtlikult makse ja trahve tasumast, kaasatakse pärast vastuvõtmist raha sundtäitmisse kohtutäiturid.asjakohane kohtuotsus.

Millal maks tuleb tasuda?

Peaaegu iga inimene soovib müüa korterit maksuvab alt. Ajavahemik, mille jooksul peate kinnisvara omama, sõltub sellest, kuidas kodanik selle objekti vastu võttis. Aga kui inimesel on vaja kiiresti oma korter maha müüa, siis saab ta kasutada muid võimalusi maksubaasi vähendamiseks. Nendele lõivu maksmisest vabastamise meetoditele ei ole alati võimalik tugineda, mistõttu mõnikord peavad maksumaksjad siiski väikese summa eelarvesse kandma.

Põhineb Art. Maksuseadustiku 220 kohaselt tuleb see protseduur lõpule viia enne aruandeaastale järgneva aasta aprilli lõppu. Kui makse on liiga suur, saab kodanik pöörduda järelmaksu taotlusega föderaalsesse maksuteenistusse. Samas on oluline tõestada, et kodaniku majanduslik olukord on nii halb, et ta ei tule sellise maksukoormusega toime.

Millal dokumendid üle antakse?

Kui kinnisvara omanditähtaeg ei ületa kolme aastat, siis isegi olukorras, kus te ei pea makse maksma, peab kodanik teatud dokumendid föderaalsele maksuteenistusele üle andma. See sisaldab ka 3-NDFL-i deklaratsiooni, mis kinnitab, et maksumaksja ei saa tõesti riigieelarvesse raha kanda.

Deklaratsioon koos muude paberitega on vaja esitada enne aruandlusele järgneva aasta 15. juulit.

Kas pensionärid maksavad makse?

Iga müüja mõtleb, kuidasmüüa korter ilma maksuta. Iga isik peab tasuma tasu, kui omandiperioodi seaduses sätestatud nõuded ei ole täidetud. Müüja vanus ja majanduslik olukord ei oma tähtsust. Seetõttu peavad ka pensionärid, kes ei ole töövõimelised kodanikud, kinnisvara müügist tulu saades maksma üksikisiku tulumaksu.

Pensionäridele ei kehti soodushinnad ega muud soodustused. Nad peavad arvestama kõikide maksumaksjate jaoks ette nähtud tähtaegadega. Kui neil ei ole erinevatel põhjustel aega vajalikku summat eelarvesse kanda, tuleb neil tasuda trahve või kohtutäiturid.

Isegi kui müüja on alaealine, peab vanem või eestkostja siiski müüja pe alt makse maksma. Sama reegel kehtib ka puuetega inimeste kohta, kes saavad riigilt ainult hüvitisi. Seetõttu peaksid inimesed kinnisvara müües olema teadlikud oma otsuse maksumõjudest.

Järeldus

Kõik tahavad müüa korterit maksuvab alt. Elamukinnisvara vormis pärandi saab tasumata müüa pärast kolmeaastast omamist. See tingimus kehtib kõikide tasuta tehingute alusel saadud objektide kohta. Ostetud korterit saab maksutagajärgedeta müüa alles viie aasta pärast.

Maksuvabastuse saamiseks või maksubaasi alandamiseks on ka teisi võimalusi. Kuid nende kasutamisel peate igal juhul esitama föderaalsele maksuteenistusele maksudeklaratsiooni ja muud dokumendid. Kui maksumaksja erinevatel põhjustel ei esita maksule dokumenteteenust või ei kanna nõutavat summat maksuna üle, siis peab emu oma otsuse negatiivsete tagajärgedega silmitsi seisma.