Maa turuväärtus. Katastri- ja turuväärtus

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Maatüki katastri- ja turuväärtus on kaks mõistet, mida on müügis orienteerumiseks oluline teada. Esimene tüüp väljendab saidi hinda vastav alt standarditele, mis arvutatakse sõltuv alt maa asukohast ja kategooriast. Seda kasutatakse maasuhete reguleerijana rendi- ja müügitehingute sõlmimisel, samuti riigile tasumisele kuuluva maksusumma arvutamisel. Maatüki katastri- ja turuväärtust hinnatakse vähem alt kord viie aasta jooksul. Sellise hindamise tulemusena saadud andmed kantakse riigi kinnisvarakatastrisse, mida peab riikliku registreerimise, kartograafia ja katastri talitus.

Kasutatud mõistete vaheline seos

Venemaa seadusandlus näeb ette mitte ainult katastriväärtuse, vaid ka normatiiv- ja turuväärtuse. Normatiivset rakendatakse juhtudel, kui katastri määratlust ei ole tehtud. Seda arvestatakse mitmetel juhtudel, mis on seadusega ette nähtud: pangalaenu saamisel maa tagatisel, munitsipaal- ja riigimaade väljaostmisel ja muudel juhtudel. Maa väärtuse arvutamine sellesSel juhul määratakse see tavaliselt 200-kordse maamaksumäärana maa-ala ruutmeetri kohta, mis on arvutatud sihtotstarvete alusel, võttes arvesse korrutustegureid ja arvestamata maksusoodustusi.

Kohalikud omavalitsused määravad igal aastal normatiivseks tunnistatud maa maksumuse, mis võib varieeruda 25% piires. Maatükkide turuväärtus on tavaliselt 25% kõrgem standardväärtusest. Dokumendi, mis kinnitab konkreetse krundi tavahinda, saab linna või rajooni maakorralduse ja maaressursside komisjonist.

Funktsioonid

Maatükkide turuväärtus määratakse tavaliselt sõltuv alt sellistest teguritest nagu turunõudlus ja pakkumine teatud kategooria maa järele konkreetses piirkonnas praegusel ajal. Väärtuses ei tohiks see ületada sarnase territooriumi kõige tõenäolisemat ostuhinna taset. Turutingimuste või saidi sihtsuuna muutumine võib mõjutada selle suurust. Kruntide turuväärtus on tüüpiline järelturule, kus toimub eraomanike käsutuses olevate maa-alade edasimüük. Esmane turg, kus munitsipaal- ja riigimaade eraomandisse lunastamine soovitab kasutada standardväärtust. Kõigil neil tüüpidel võivad olla teatud erinevused. Katastri- ja standardväärtused on sarnased laohinnaga, turuväärtus aga traditsioonilise nõudluse ja nõudlusega.pakkumine.

Hindamisprotsess

Objekti tegeliku hinna teadasaamiseks viiakse läbi maa turuväärtuse hindamine. Tavaliselt kujuneb hind lähtuv alt objekti territoriaalsest asukohast, turutingimustest, pakkumise ja nõudluse dünaamikast, aga ka riigi majanduse olukorrast tehingu tegemise hetkel. Tänu kõigi nende tegurite igakülgsele kindlaksmääramisele on võimalik arvutada maatüki maksumust, sest hindamisettevõte kogub kokku kõige asjakohasemad andmed, mis võivad olla kasulikud objektiivseks hindamiseks.

Vajadus hindamistegevuste järele

Tavaliselt on paljudel juhtudel soovitatav pöörduda hindamiseks spetsialiseerunud ettevõtete poole, mille hulgas on esile tõstetud:

- katastrihindamise vajadus;

- kui sait peaks olema riigi omandist lunastatud;

- kui on vaja üle kanda sissemakse ettevõtte põhikapitali;

- hüpoteegi või pandi korral;

- vajadusel määrata maa müügi maksumus;

- annetustelt tasutud maksude summa arvutamine.

Kinnisvara jagamine

Kinnisvara jagamisel on vajalik maatüki turuväärtuse hindamine. See kehtib füüsiliste ja juriidiliste isikute kohta. Kui me räägime üksikisikutest, siis hindamisprotsess algab paari lahutamisel ja selle arvutamisel võetakse arvesse kohapeal asuvaid hooneid. Juriidiliste isikute puhul seisneb maa hindamine eraldamisesja ettevõtte iga aktsionäri või kaasomaniku osa hindamine vastav alt ettevõtte õiguslikule seisundile. Sageli kaasneb vara jagamisega ka kohtuvaidlus, mille tõttu saab maatükkide turuväärtust määrata mitmekordselt.

Kui pärandisse astub mitu pärijat, tehakse ka maatükkide täielik hindamine. Kui üks pooltest ei nõustu ekspertiisi tulemustega, suunatakse asi kohtusse.

Üüri maksumuse määramine

Seda tüüpi hindamine võib üsna sageli kasuks tulla. Sellises olukorras võetakse maatüki maksumuse arvutamisel aluseks erinevus selle tegeliku turuväärtuse ja seda tüüpi territooriumide katalüüsitud rendimäära vahel. Üüriõiguse maksumus sõltub otseselt üürniku volitustest, koormistest ja rendiõiguse kestusest, kolmandate isikute poolt hinnatud vara õigustest, samuti maa sihtotstarbest.

Maatükkide turuväärtus sõltub otseselt sellistest teguritest nagu: territooriumide asukoht; juurdepääsetavus sõidukitele; side kättesaadavus, samuti nende kvantitatiivne ja kvalitatiivne koostis. Lisaks tuleb arvestada geodeetiliste ja insenergeoloogiliste uuringute andmetega, mille tähtsus on üsna suur, eriti objektil ehitustööde planeerimisel.

Olek kindlal kuupäeval

Kuna maaturgu iseloomustab pidev hindade muutumine, siis tuleb hindamine teha kindla kuupäeva seisuga. Ka maatükkide turuväärtus varieerub sõltuv alt paberite järgi nende sihtotstarbest ehk siis lubatud kasutusjuhtumist. Eesmärk tähendab territooriumi kõige tõhusamat või tõenäolisemat kõrvaldamist. Kõike seda kasutatakse selleks, et määrata kindlaks maa väljaostu maksumus. Sel juhul on hinnangud jagatud eraldi territooriumiteks, mis erinevad maakasutuse vormi ja olemuse poolest.

Hindamismetoodika

Seega, enne maatüki maksumuse määramist, peate vastama mõnele küsimusele:

- mis on maatüki sihtotstarve, samuti millise kasutusotstarbega see on antud;

- millised on kruntidel vahetus läheduses valitsevad maakasutusviisid ja -liigid;

- millised muutused on tulemas maaturul;

- millist maakasutust on hetkel oodata.

Maatüki turuväärtuse hindamine põhineb teatud teabel. Tavaliselt eeldab see: hindamise eesmärkide määratlemist; määrata arvelduse konkreetne kuupäev; teadma kliendi andmeid; omama dokumente, mis kinnitavad saidi omaniku õigust territooriumile, see võib olla üürnik või omanik.

Samuti peate teadma:

- hinnatava territooriumi eesmärk;

- lubatudmaakasutus;

- saidi kasutusviis hetkel;

- territoriaalplaneeringus hinnatava objekti asukoht ehk selle transpordiga ligipääsetavus ja lähikeskkond;

– lähipiirkonna maa peamised kasutusviisid.

Lisaks peab olema:

- maaplaan;

- teave territoriaalsete piiride fikseerimise kohta;

- andmed mõnede täiustuste, eriti saidil asuvate hoonete, rajatiste, kommunikatsioonide olemasolu kohta, samuti üksikasjalik teave nende kohta;

- andmed kohapeal asuvate ehitiste, kommunikatsioonide ja rajatiste näol koormamise olemasolu kohta koos üksikasjaliku teabega nende kohta.

Maatükkide turuväärtus arvutatakse paljusid nüansse arvesse võttes. Täpse hindamisega kogenud spetsialistide juhendamisel saab kõik maaga tehtavad finantstehingud ohutult teostada.

Skoori mõjutavad tegurid

Erinevat tüüpi maatükke mõjutavad nende hindamisel samad tegurid: asukoht, välistegurid, turutingimused, sihtotstarve ja selle muutumise tõenäosus, kasutamisest saadav võimalik kasum. Oluline on viimase hinnanguline väärtus.

Maatüki turuväärtuse hindamine tehakse kindla kuupäeva seisuga. Aja jooksul võib see näitaja muutuda. Hindamine on soovitatavmaksimaalse efektiivsuse aluseks. See tähendab, et eksperdid kasutavad uuringute läbiviimisel eeldust selle objekti kasutamise mõistlikkuse kohta vastav alt seadusele, samuti rahalist ja füüsilist tegelikkust. Selgub, et hindamise tulemusena ei arvutata keskmist kulu, vaid maksimaalset. Mõnikord on lubatud objekti tingimuslik, kuid põhjendatud jagamine mitmeks osaks, mida iseloomustavad erinevad tüübid, vormid ja muud tunnused. Sageli erineb uurimistulemus oodatust seetõttu, et praegune kasutusviis ei vasta maksimaalselt efektiivsele. Selle kontseptsiooniga tuleb tegeleda.

Maksimaalne kasutus

Maatüki turuväärtuse kindlaksmääramisel tuleb arvestada järgmiste teguritega:

- sihtotstarve, samuti lubade olemasolu teatud tüüpi kasutuse jaoks;

- saidi kasutamine pärast fakti;

- eelistatud maakasutusviis praeguses maakonnas;

- prognoosid sarnaste jaotiste hinnamuutuste kohta.

Järeldused

Hindamisprotsessis võetakse arvesse uuritava ala territooriumide keskmist maksumust, transpordivõrkude olemasolu, hoonete, insenervõrkude puudumist või olemasolu maal, keskkonnaseisundit, infrastruktuuri kaugust ja teised. Põllumajandusmaa puhul on vaja hinnata tegelikku saagikust, tootmiskulusid, omahindatoodete müük piirkonnas, aga ka mitmed samaväärsed tegurid. Teist tüüpi maatükke hinnatakse samal viisil.