Mis on mõiste "kinnisvara". Kinnisvara liigid

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Vähesed teavad, et mõiste "kinnisvara" sõnastati esmakordselt Rooma õiguses pärast seda, kui kõikvõimalikud maatükid ja muud loodusobjektid võeti tsiviilkäibesse. Kuigi tänapäeval on see üldiselt aktsepteeritud kõigis maailma riikides.

Väärib märkimist, et revolutsioonieelsel Venemaal hakati seda kasutama alles pärast Peeter Suure vastava dekreedi rakendamist 1714. aastal, mis anti välja selleks, et piirata kinnisvarakäivet ja selle edasist pärand. Nõukogude ajal, pärast maa eraomandi täielikku kaotamist, muudeti mõiste "kinnisvara" järk-järgult põhi- ja käibevara kategooriasse (ilmus ka mõiste "vallasvara"). Samas võeti maatükid arvesse vastav alt nende tüübile eraldi ja ainult pindala järgi.

Kaasaegsel Venemaal kasutatakse praeguses juriidilises ja majanduslikus käibes taas mõistet "ärikinnisvara", mis juhtus maa eraomandi staatuse kehtestamise tõttu. Lõpuks kinnitati see õigusaktidesse Vene Föderatsiooni presidendi dekreediga, mis jõustus 27. oktoobril 1993.

Mõte ja märgid

Igapäevaelus on mõiste "kinnisvara" üsna levinud. Kuid tegelikkuses saavad vähesed inimesed aru, et väline nähtavus ei vasta alati kinnisvara õiguslikule olemusele, mille määravad enamikul juhtudel riigi majandusarengu iseärasused, ajaloolised traditsioonid ja muud tingimused.

Mõte "ärikinnisvara", nagu iga teinegi, sisaldab mitmeid põhielemente:

• Nimi – konkreetne märk või termin, mis sellele objektile omistatakse.
• Sisu on eristavate tunnuste ja tunnuste kogum, mille tuumaks võib nimetada teatud olulist omadust (antud juhul on selleks ruumis liikumatus, vastupidavus, mittetarbitavus ja muud).
• Volume – selles kategoorias kuvatavate üksuste konkreetne loend.

Mis on kaasas?

Tänapäeval on linna- ja eeslinnakinnisvara mõisted, mis ei piirdu vaid mõne lühikese viitega teatud olulistele omadustele. Need kujutavad endast konkreetse teema kohta teadmiste täielikku sünteesi või summat. Nagu teistes tsiviliseeritud riikides, on Venemaal tavaks määratleda kinnisvara peamiselt kontseptsiooni ulatuse, st asjade ja õiguste loendi järgi,mis sellesse kuuluvad. Eelkõige hõlmab linna- ja äärelinna kinnisvara järgmisi objekte:

• krundid ja maapõuefondid;
• maatükid;
• kõik, millel on otsene seos maaga, st erinevad ehitised, ehitised või pooleliolevad ehitusobjektid;
• kinnisvaraga võrdsustatud objektid, mis näevad ette asjakohase riikliku registreerimise vajaduse (sh siseveelaevad, õhusõidukid, aga ka kosmoseobjektid);
• muud objektid, millel on vastav alt kehtiva seadusandluse spetsiifikale kinnisvara staatus.

Üldjuhul, kui mõelda, mis on kinnisvara, siis on võimalik eraldi välja tuua maatükid ja kõik, mis on nendega otseselt seotud, kuid mida ei saa teisaldada ilma selle sihtotstarbele ebaproportsionaalset kahju tekitamata. Samas tuleb kohe ära märkida, et alates 2007. aastast on sellise kinnistu koosseisust täielikult välja jäetud metsad ja püsikuistandused, mis tegelikult ei vasta selliste objektide olemusele ja praegusele maailma praktikale.

Samas võrdsustavad kaasaegsed õigusaktid, arvestades seda, mis on kinnisvara arusaadav, kuid tänu sellele, et nende suhtes on soovitav kohaldada teatud kinnisvarale kehtestatud õigusrežiimi, mis praegu ei hõlma kõiki teidriigid.

Mis see on?

Kinnisvara olemuse kindlakstegemine ainult materiaalsest vaatenurgast on oluline peaaegu kõigis teadmisharudes, kuid samas on sellest ilmselgelt vähe ja see ei võimalda täielikult ammendada omaseid tunnuseid selle sisus. Praktikas ja teoreetiliselt on vaja õigesti aru saada, millised on erinevused selle vahel, mis on era- või riigikinnisvara kui materiaalne füüsiline objekt ning sotsiaalsete ja majanduslike ning õiguslike suhete kompleks, mis tagab sellise käsutamise erikorra. objektid, aga ka nendega seotud õiguste eriline stabiilsus.

Turufunktsioonid

Iga kinnisvaraobjekt eksisteerib tegelikkuses sotsiaalsete, majanduslike, füüsiliste ja juriidiliste omaduste ühtsuses, millest igaüks võib sobival juhul olla peamine, olenev alt eesmärkidest, elusituatsioonidest või analüüsietappidest. Turul, kus kinnisvara müüakse ja üüritakse, peetakse seda kaubaks kolmel kujul, mis on omavahel tihed alt seotud:

• teatud omadustega füüsilise objektina;
• teatud teenus, mis võimaldab teil kasutada kinnisvara teatud eesmärkidel;
• asiõigus mis tahes kinnisvarale.

Selle kontseptsiooni geograafiline kontseptsioon võimaldab teil täielikult kajastada kinnisvara füüsilisi omadusi, sealhulgas:

• konstruktsioonide materjal ja ehitus;
• asukoht ja mõõtmed;
• mulla viljakus;
• kliima;
• täiustused;
• keskkond;
• muud valikud.

Turg, kus toimub kinnisvara müük ja rentimine, käsitleb ühtset süsteemi kui eraldiseisvat iseseisvat objekti, mis on valmistatud paigaldiste, rajatiste, rajatiste, seadmete ja muu vara kompleksina, mis on ühendatud funktsionaalse eesmärgiga. See hõlmab nii tehnilises passis märgitud kui ka kasutamise käigus täiendav alt ehitatud vara, millel on funktsionaalne seos konkreetse hoonega selliselt, et seda ei saa teisaldada ilma otstarbele ebaproportsionaalset kahju tekitamata.

Märkimist väärib: Rahandusministeerium rõhutas konkreetselt, et konkreetne kinnisvaraobjekt peab tingimata sisaldama mitmesuguseid põhivara allikaid, sealhulgas lifte, lokaalseid võrke, sisseehitatud ventilatsioonisüsteeme, aga ka muid kommunikatsioone. Samas ei kuulu kinnisvara (kõrvalelamu või esmane) hulka põhivara, mis on arvestuses eraldi inventuuriobjektidena ja mis ei vaja paigaldamist ning mida saab kasutada ka väljaspool seda objekti, kui nende demonteerimisega ei kaasne nendele ebaproportsionaalselt suurt kahju. peamine eesmärk.

Samuti ei tasu unustada, et keemilised, bioloogilised, füüsikalised, tehislikud ja muud protsessid mõjutavad kinnisvara otseselt. Kinnisvara mõiste näeb etteselle tarbijaomaduste ja funktsionaalse sobivuse pidev muutumine ning seda arvestatakse kõikvõimalike finantstehingute tegemisel, samuti selle omamisel ja kasutamisel.

Majandus

Majanduskontseptsioon käsitleb kinnisvara kontseptsiooni kui tõhusat materiaalset vara, usaldusväärset vahendit tulu teenimisel, aga ka ainulaadset investeerimisobjekti. Peamised majanduslikud elemendid, mida kinnisvara klassifikatsioon ette näeb, on:

• selle hind ja väärtus, mis tulenevad peamiselt selle kasulikkusest;
• võime vastata inimeste erinevatele huvidele ja vajadustele.

Praegune kinnisvaraomanike maksustamise süsteem tagab omavalitsuste eelarvete moodustamise, aga ka mitmete spetsiaalsete sotsiaalprogrammide elluviimise.

Juriidiline pool

Kinnisvara on juriidilises mõttes teatud kogum era- ja avalikke õigusi sellele, mille riik kehtestab, arvestades siseriiklikke iseärasusi, aga ka kõikvõimalikke rahvusvahelisi norme. Esmane ja kõrvalkinnisvara võib hõlmata jagamatuid või osalisi eraõigusi, samuti maa-aluseid ressursse, hooneid ja õhuruumi, mis on jagatud füüsilise vertikaalse ja horisontaalse piiritlemise alusel maatükkide pinnaks.

Samamoodi nagu valdavas enamuses maailma kaasaegsetes tsiviliseeritud riikides, on ka Venemaal seadusandlus tagatudigal inimesel on õigus osta, müüa, rentida või võõrandada vara, samuti õigus seda omada ja kasutada teistel kodanikel ja ettevõtetel, st võimalus oma vara täiesti vab alt käsutada. Kuid samas tuleb märkida, et teatud juhtudel läheb kinnisvara (tähendab korterite või eramajade) omandiõigus vastuolus avalikkuse huvidega, mille tulemusena lakkab kehtima eraõiguslik jurisdiktsioon. sellele.

Kehtivad õigusaktid näevad ette võimaluse sellised objektid omavalitsuse või riigi vajadusteks väljaostmise teel omanikult tagasi võtta, samas kui maatükki koos kõigi sellel asuvate rajatiste ja hoonetega saab sel viisil välja osta. Kinnisvara omandi ja kasutamise riiklikuks reguleerimiseks on ka mitmeid teisi vorme:

• tsoneerimissüsteem;
• ehituspiirangud;
• keskkonnakaitsenõuded;
• üleminek majandusjuhtimisse;
• vara maksustamine ja sellega erinevad tehingud;
• õigus omanikuta kinnisvarale ja muule.

Sotsiaalsfäär

Erinevate kinnisvaraobjektide (majad, korterid ja eramajad) sotsiaalne roll seisneb selles, et see peab rahuldama inimese psühholoogilisi, füsioloogilisi, intellektuaalseid ja muid vajadusi. Kõik, mida inimestel võib vaja minna ellujäämise ja inimväärse elu tagamiseks,nad saavad selle lõpuks maa pe alt. Tänapäeval on kinnisvara omand avalikkuse silmis prestiižne ja seda on vaja tsiviliseeritud keskklassi moodustamiseks.

Maailma praktika

Maailmapraktika käsitleb kinnisvara kui kindlat maatükki ja kõike, mis on selle all (ja maa keskpunkti projektsiooniga), samuti selle kohal, piiramatult pikendatuna, kaasa arvatud kõik püsivad objektid, mis olid kinnitatud sellele oma olemuselt või inimeselt.

Üldjuhul on iga teatud maa omanik ka selle mis tahes koostisosa, sealhulgas selle all asuvate maavaramaardlate, samuti vastava õhuruumi omanik. Siiski on tal täielik õigus kontrollida ainult nii palju õhuruumi, kui ta saab mõistlikult kasutada vastav alt kehtivatele juriidilistele piirangutele, ja see puudutab eelkõige valitsuse täielikku suveräänsust riigi õhuruumi navigeerimise üle.

Samuti väärib märkimist, et omaniku õigused paiknevale maapõuele pole kaugeltki absoluutsed ja üsna paljudes USA piirkondades on olukord selline, et õigused maa-alustele maavaradele on täielikult olemas. riigimehe käes, mitte see, kellele vara kuulub. Samas on kinnisasja omanikul ka tingimusteta saamise õigusjuurdepääs päikesevalgusele.

Praktika Venemaal

Venemaa riigiga mitteseotud maaomandi subjektidel on õigus käsutada mitte kogu nende maatükile vastavat maapõu, vaid ainult neid, mis on tavalised maavarad ehk liiv, savi ja muud. Seega ei ole nafta-, maagi-, kivisöe- ja muude maavarade maardlad kuidagi seotud teatud eraomaniku kinnisvaraga, kellele kuulub näiteks maamaja või muu kinnisvara. Selle mõiste määratlus viitab sellele, et ül altoodud loodusvarad kuuluvad täielikult riigile.

Samuti väärib märkimist asjaolu, et isikule kuuluva kinnisvara füüsiline, majanduslik ja õiguslik koostis ei hõlma maapinnast kõrgemal asuvat õhuruumi, kuna see on iseenesest avalik ja täielikult riigile kuuluv. Ainult riigi vahenditele kuuluvatel maadel näeb kinnisvara kontseptsioon ette kõigi vertikaalprojektsioonis paiknevate komponentide kaasamise.

Atribuudid

Peamised põhiomadused, mis iseloomustavad mõistet "kinnisvara" on selle olulisus, liikumatus ja mittetarbitavus ning ülejäänud spetsiifilised ja üldised tunnused põhinevad neil.

Samuti on oluline mainida, et kinnis- ja teisaldatavate objektide vahel on terve rida piirmõisteid. ATVenemaal on nende tähistamiseks kombeks kasutada mõisteid "olulised lahutamatud osad" ja "kinnisasjade tarvikud". Oluliseks nimetatakse sel juhul kinnisvara lahutamatuid komponente, mida ei saa eraldada, põhjustamata ebaproportsionaalset kahju mitte ainult objektile, vaid ka iseendale.

Aksessuaar on vallasasi, millel on otsene seos kinnisvaraga üldiseks otstarbeks, teenindamiseks ja omaniku vastaval otsusel eraldatav (sisseehitatud mööbel, lühter vms).