Mis vahe on katastriväärtusel ja inventari väärtusel? Katastriväärtuse määramine

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Viimasel ajal on kinnisvara väärtustatud uutmoodi. Kasutusele võeti katastriväärtus, nähes ette teisi põhimõtteid objektide väärtuse arvutamisel ja võimalikult lähedal turuhinnale. Samas tõi uuendus kaasa maksukoormuse tõusu. Artiklis kirjeldatakse, kuidas katastriväärtus erineb varude väärtusest ja kuidas seda arvutatakse.

Mis on varude väärtus?

Kinnisvara inventariväärtus on Tehnilise Inventari büroo (STI) spetsialistide töö vili. Nende metoodika näeb ette, et hindamisel võetakse aluseks objekti esmane maksumus ja korrutatakse kulumiskoefitsientidega. Katastriväärtuse ja inventuuriväärtuse erinevus seisneb selles, et teisel juhul ei võeta arvesse turutegureid.

Inventeerimisel võeti arvesse kõike, millest hoone, rajatis või ruum koosneb - seinte, põrandate, katuste, akende, uste mõõtmed ja materjal. STI töötajad pakkusid tehnikuid, kes käisid perioodiliselt kohapeal ja kontrollisid büroole kättesaadavaid andmeid.

Edasi hakati kõiki muudatusi igal aastal automaatselt tegema – esiteks inflatsiooniga korrigeerituna ja teiseks aja järgi. Kuid hoolimata sellest, kui kiiresti hoone vananeb, selle inventariline väärtus kasvab. Kui kinnisvaraomanikul tekib küsimus, kuidas objekti inventariväärtust teada saada, tuleb tal uurida tehnilist passi. Vajalik teave on olemas.

Mis on katastriväärtus?

Katastriväärtusel on erinev metoodika. Rahandusministeerium võttis oma väljatöötamise käigus eesmärgiks suurendada eelarvesse laekuvaid maksulaekumisi. Traditsioonilisel viisil, lihts alt maksumäärade tõstmisega, seda aga saavutada ei õnnestunud. Seetõttu otsustasime minna teiselt poolt ja muuta hindamismetoodikat. Eesmärk oli sama: viia see turuväärtusele võimalikult lähedale.

Selle tulemusena võeti vastu föderaalseadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" ja nüüd on katastriväärtuse määramine omandanud juriidilise iseloomu.

Maatükkide katastriväärtus

Uue hindamise põhimõtted on võetud maamaksu valdkonnast. Siin on pikka aega katastriväärtuse arvutamisel lähtutud objekti asukohast ja selle kategooriast. Siiski on seda vaja mitte ainultmaksustamisele, aga ka üürisuhetele. Tehingu osapooled ei kahtle siis selle suuruses. Kõik andmed on leitavad katastrikambrist, mida tuleb vähem alt kord 5 aasta jooksul uuesti hinnata.

Maatükkidel on ka standardväärtus, mida rakendatakse siis, kui katastriväärtust pole võimalik määrata. Küll aga on juhtumeid, kus ainult seda kasutatakse näiteks pangast laenu saamisel, munitsipaalmaad soetades jne. Piirkondade võimudel on õigus muuta tavahinda igal aastal, kuid mitte rohkem kui veerandi võrra. Lisaks ei tohi see ületada künnist 75% turuväärtusest.

Katastrihinnangu tegemise protseduur

Olles asunud välja selgitama, mille poolest katastriväärtus erineb inventariväärtusest, tuleks esm alt pöörata tähelepanu meetoditele. Kui inventuuriväärtus nõuab täpsust ja metoodilisust pikkade aastate jooksul, siis katastrihindamine toimub suhteliselt kiiresti. Toimingute jada sellega on järgmine:

• Piirkonna ametiasutused otsustavad hindamise. Seda tuleb korraldada vähem alt kord 5 aasta jooksul.
• Rosreestr koostab selle põhjal nimekirja hinnatavatest objektidest. Andmed on võetud riigikatastrist.
• Rosreestr meelitab hindamisfirmat konkurentsipõhiselt.
• Hindaja, lähtudes normdokumentidest ja neis märgitud koefitsientidest, viib läbi kogu protseduuri.
• Hindajate isereguleeruv organisatsioon viib läbi katastrihindamise akti ekspertiisi.
• Saadud andmed on piirkonna ametiasutuste poolt heaks kiidetud ja avaldatud.
• Andmed sisestatakse katastriregistrisüsteemi.

Kes kinnisvara hindab?

Tõenäoliselt oskab hindaja kõige täpsem alt vastata küsimusele, mille poolest erineb katastriväärtus inventariväärtusest. Selles ametis tegutsevad spetsiaalsed ettevõtted, kellel on seda tüüpi tegevuseks litsents.

Soovitud rajale pääsemiseks peavad nad läbima lisaks ka konkureeriva valiku. Just see kord on ette nähtud riigi ja omavalitsuste vajaduste jaoks mõeldud lepinguliste hangete föderaalseadusega. Veelgi enam, enne lepingu allkirjastamist kindlustab hindaja omal kulul väärtuse ebaõige määramise riskid. Kindlustussumma on vähem alt 30 miljonit rubla.

Riiklike rahaliste vahendite saamine tehtud tööde eest on võimalik alles pärast seda, kui piirkondlikud ametiasutused saavad aruande kohta ekspertide positiivse hinnangu ja hindamistulemuste heakskiidu.

Kuidas arvutatakse kinnisvara katastriväärtust?

Hindajad kasutavad objektide väärtuse määramiseks tervet komplekti tehnilisi eeskirju, standardeid, eeskirju ja seadusandlikke akte. Siin pole aga teretulnud individuaalne lähenemine, mis näitab kohe katastri erinevustkulu laoseisust.

Katastrihindamine näeb ette massilise lähenemise, mil iga korteri või maja mõõtmine pole vajalik. Ilmselt on sellega seotud ettevõtetel koefitsientide kogum, mis sõltub objekti asukohast ja selle kategooriast. Võetakse STI skoori summa ja korrutatakse nende koefitsientidega. Seetõttu erinevadki korteri inventari- ja katastriväärtus mõnikord mitu korda. Ametnikud püüavad arvesse võtta sõna otseses mõttes kõike – isegi kaugust trollipeatuse, metroo või laste mänguväljaku olemasolust.

Koefitsiendid kuvatakse lihts alt. Regioonide ametivõimudega hindajad võtavad aluseks kinnisvaraturu ruutmeetri maksumuse ja arvutavad, kui palju see on laoseisust suurem. Jääb veidi (10 protsenti) vähendada jagamise tulemust - ja koefitsient ongi valmis.

Kuidas sõltub kinnisvaramaks katastriväärtusest?

Seoses katastri- ja inventariväärtuste erineva määramisega, tekkis maksustamisbaasiks võetud kinnisvara hinna erinevus märkimisväärne.

Kui maksumäärad jääksid samaks, läheks enamik kinnisvaraomanikke üleöö pankrotti. Niisiis, kui Uuralites on korteri hind registreerimistunnistusel 200 tuhat rubla, siis pärast ümberhindamist on see vähem alt 500 tuhat. Riik otsustas oludes, kus kinnisvara katastri- ja inventariväärtused on nii erinevad, maksumaksjate kahjud mõnevõrra kompenseerida maksumäärade abil. Selle tulemusena anti piirkondadele õigus kehtestada maksumäärasid, kuigi föderaalsel tasandil kinnitatud koridori piires. Eluaseme puhul määratakse maksimaalne määr 0,1%, kui kinnisvara väärtus ei ületa 300 miljonit rubla.

Kas uus maks on alati kõrgem kui vana?

Mis vahe on katastriväärtusel ja inventari väärtusel? maksustamise põhimõtted. Laoväärtuse juures oli maks väike ja vähesed inimesed pöörasid sellele tähelepanu. Nüüd on asi hoopis teine. Mõnes uuele režiimile üle läinud piirkonnas on maksumaksjad juba hakanud saama teateid, mis sisaldavad heidutavaid arve, mis ületavad isegi nende suurimaid hirme.

Samas, mõnel juhul saab kinnisvaramaksu tasuda ka varasemast väiksemates summades. Fakt on see, et seda maksu ei maksustata 20-ruutmeetrise korteri puhul, maja puhul - 50, eluruumide puhul - 10. Kui võtta arvesse ka hüvitisi, selgub, et need, kes elavad suures majas. majad ja prestiižsed piirkonnad.

Näiteks kaugemates maapiirkondades võib eluaseme ruutmeetri maksumus katastri järgi olla 7–15 tuhat rubla ja Moskvas 150 tuhat rubla ja rohkem.

Kust saab teada oma kinnistu katastriväärtust?

Alates 1. jaanuarist 2015 käivitas Rosreestr teenuse, millega iga omanik saab võrrelda, kui palju erinevad korteri inventar ja katastriväärtus. Inventuur, nagu me juba ütlesime, sisaldub registreerimistunnistuses ja katastriüksusest teatatakse vastusekstaotlus.

Tuleb märkida, et mõnel territooriumil pole üleminekut lõpule viidud ja varuväärtus on endiselt alles. Maksu arvutamine sellistel asjaoludel ei muutu. Selliste piirkondade võimud aga kiirustasid inventuuriväärtuse ümber arvutama, mida kodanikud on juba maksuteadetest näinud. Ametnike kavatsused on lihtsad: katastriväärtuse saabumise ajaks on eelmine hind maksimaalselt võimalik ja koefitsiendi kehtestamisel saab eelarve lisatulu.

Kas katastrihindamist saab vaidlustada?

Selgub, et kinnisvaramaksu moodustavad riigis nii katastri- kui ka inventariväärtus. Nende erinevus seisneb ka selles, et varude hinnangut on võimatu vaidlustada, kuna seda tehakse tehniliste eeskirjade, SNIP-ide ja GOST-ide alusel ning katastriline on üsna teostatav, kuna seal on koefitsiendid.

Esitatud hinnanguga mittenõustumise väljendamiseks peaksite esimesel etapil ühendust võtma Rosreestri all oleva erikomisjoniga, mille piirkondlikud filiaalid on kõigis osakondades. Peate esitama teatud paketi dokumente, mis kinnitavad taotleja õigust sellele kinnisvarale.

Kohus või kaebus – mida valida?

Katastrivea saab parandada halduslikul teel või kohtu kaudu. Katastrihinnangu vaidlustamise süsteem oli aga algselt üles ehitatud nii, et Rosreestri komisjonist ei oleks võimalik mööda minna. Vahekohus jätab nõude lihts alt rahuldamata, kui avaldusele ei ole lisatudselle organi järeldus. Kui aga omanik on edaspidi veendunud, et tal on õigus, on vaja kohtusse kaevata.

Samas tekib kohtulahendis üks probleem - vaja on kaasata sõltumatu hindaja, et ta katastrikoja järeldused ümber lükkaks. Ja see teenus on kallis ja mõnel juhul lihts alt kahjumlik. Eksperdi maksumus võib oluliselt ületada maksustamise erinevust.

Kui otsus langetatakse maksumaksja kasuks, siis enne uue info sissetoomist läheb veel aega, kuni katastrikoda andmebaasi uuendab.