Korterelamu ühisvara – mis see on? Korterelamu ühisvara korrashoid ja remont

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Korterelamutel on märkimisväärne ühisvaraga seotud ala. Mis on selle konkreetne kasutusala? Kuidas teevad kodanikud ühisvara korrashoiuga seotud otsuseid?

Mis on ühisvara majas?

Vene Föderatsioonis vastuvõetud õigusaktide kohaselt on korterelamu ühisvara kinnistul asuvate korterite omanike ühine ressurss. Selle infrastruktuuri põhielemendid võivad olla esindatud laias valikus. Reeglina on need ruumid, mis ei sisalda kortereid, samuti:

- objektid, mida kasutatakse maja mitme ruumi teenindamiseks;

- maandumised;

- liftid;

- koridorid;

- pööningud;

- tehnilised põrandad ja keldrid;

- mitmesugused insenerikommunikatsioonid;

- katused;

- konstruktsioonid, mis täidavad kaitse- ja kandefunktsiooni;

- erinevat tüüpi seadmed, mis asuvadmaja väljaspool kortereid;

- maa, kus maja asub, sellele istutatud taimed, sellel asuvad haljastuselemendid

Peamised õigussuhteid selles valdkonnas reguleerivad eeskirjad on elamuseadustik, samuti valitsuse 13. augusti 2006. a määrus nr 491. Üldjuhul tuleks viidata elamuseadustiku sätetele. Venemaa Föderatsioon. Vastavate rajatiste korrashoiu küsimustes tuleb tutvuda juba märgitud valitsuse määrusega. Korterelamu ühisvara iseloomustab suur hulk nüansse kasutamise ja korrashoiu osas.

Uurime neid.

Tavaliste majaressursside kasutamise iseärasused

Asjaomaste ruumide omanikud kasutavad neid vastav alt Vene Föderatsiooni föderaalseadustele. Maja ühisvara suuruse muutmine on võimalik ainult kõigi selle infrastruktuuri omanike nõusolekul. Lisaks on võimalik vastavad ruumid anda teiste isikute omandisse. Peaasi, et selliste õigussuhete elluviimisel järgitaks kriteeriumi - korterelamu ruumide omanike ühisvara saab kasutusse anda ainult juhul, kui see kord ei riku kodanike ja organisatsioonide õigusi ja huve.

Maatükke, millel asuvad elamurajatised, saab võõrandada piiratud kasutusse teistele isikutele. Kui enne ühismajaressursside kasutamist reguleerivate õigusaktide vastuvõtmist on keegi neid saite juba kasutanud, ei ole neile juurdepääsuvõib olla keelatud. Objekti uus koormatis kehtestatakse vastav alt korterite omanike ja platsi kasutama mineva isiku kokkuleppele. Võimalikud vaidlused nende õigussuhete raames lahendatakse kohtus.

Tavaliste majaobjektide hoolduse omadused

Uurime nüüd, kuidas käib kortermaja ühisvara korrashoid.

Vastav alt Vene Föderatsiooni elamuõiguse valdkonna seadustele kannavad korteriomanikud ühiselt kõnealuse probleemi lahendamise kulud. Nende kulude konkreetsele omanikule kuuluv osa määratakse lähtuv alt isikule kuuluvast osast ühisvaras. Isegi kui korteri omanik selles ei ela, tuleb tal ikkagi tasuda kortermajas asuva ühisvara korrashoiu eest. Kui inimene ei kasuta lifti näiteks seetõttu, et ta elab 1. korrusel, siis peab ta tasuma elamu infrastruktuuri vastava elemendi eest.

Konkreetne loetelu tegevustest, mis moodustavad maja ühisressursside hooldamise, sõltub konkreetse elamu omadustest ja selle asukoha kliimatingimustest. Reeglina hõlmavad need:

- vara perioodiline ülevaatus, mida viivad läbi korteriomanikud ja teised vastutavad isikud, et tuvastada puudused vastavate objektide struktuuris;

- toitesüsteemide funktsionaalsuse tagamine;

- puhastus ja kanalisatsioonruumide töötlemine, maa, millel maja asub;

- maja erinevaid ruume kasutavate ettevõtete tööst tekkinud prügi ja jäätmete kõrvaldamine;

- Vene Föderatsiooni õigusaktidega ettenähtud tulekaitsemeetmete rakendamine;

- majaga külgnevale maale istutatud taimede eest hoolitsemine;

- vastaval territooriumil asuvate haljastuselementide hooldus;

- rajatiste jooksva remondi teostamine, nende ettevalmistamine tööks antud hooajal;

- elamu energiatõhususe parandamisele suunatud meetmete rakendamine.

Võib märkida, et korterelamu ühisvara hooldust ja remonti moodustavate tegevuste loetelus ei ole:

- elanikele kuuluvates korterites uste funktsionaalsuse tagamine - välis- ja siseaknad;

- rõdude soojustamine;

- klaasivahetus;

- ühisvara struktuuri mittekuuluvate maatükkide hooldamine, sh sellele taimede istutamine.

Need ülesanded lahendavad korteriomanikud.

Remont on üks põhilisi ühisvara kasutamise raames tehtavaid tegevusi. See võib olla praegune ja kapitali. Uurime selle funktsioone.

Ühisruumide remont

Remonti teostatakse vastav alt omanike koosoleku otsusele. Praegune on mõeldud kulumise vältimiseks, samuti kõnealuste objektide funktsionaalsuse säilitamiseks. aastal ühisvara kapitaalremontkorterelamus hõlmab elamu infrastruktuuri üksikute elementide väljavahetamist või rekonstrueerimist. See koostatakse ka juhul, kui vastavad vahendid aeguvad.

Korterelamu ühisvara jooksvat (ja ka kapitaalremonti) võivad teha haldusfirmad, kui see kohustus on neile kehtestatud omanike otsustega. Nendes õigussuhetes osalemine on korteriomanike ainupädevuses. Elanikud määravad ka kodu ühiste ressursside remondi ulatuse ja ajakava.

Pange tähele, et fondivalitsejad on kohustatud tegema jooksvaid ja kiireloomulisi töid, mis on vajalikud rajatiste funktsionaalsuse säilitamiseks, isegi kui omanikega sõlmitud lepingus ei ole konkreetset asjakohaste tööde loetelu ette nähtud. Nende tegevuste rahastamiseks moodustavad korteriomanikud korterelamute ühisvara kapitaalremondi fondi. Mõelge selle eripäradele.

Korteriomanike üldkassa fondi kasutamine

Kõnealune fond paigutatakse spetsiaalsele kontole. See avaneb finantsasutuses, millel on pädevus vastavate tehingute tegemiseks. Eraldi kontole paigutatud ja korteriomanikele kuuluvaid vahendeid kasutatakse seega ressursside kapitaalremondi läbiviimiseks.

Vastava moodustamineFondi tegevus toimub üürnike sissemaksete, samuti nendelt summadelt seadusega ettenähtud viisil kogunenud trahvide arvelt. Mõnel juhul on pangal võimalik nõuda ka intressi kõnealusele kontole raha paigutamise eest. Kapitaalremondifond jaotatakse korteriomanike vahel proportsionaalselt nende sissemaksete summaga.

Nende vahendite omandiõigus kuulub konkreetse eluruumi omanikule. Kui inimene müüb korteri, saab selle ostja ka kapitaalremondifondi osa omanikuks. Väärib märkimist, et eraldi kontol olevate vahendite omanikel ei ole õigust neid kasutada muuks otstarbeks, välja arvatud maja ühiste vahendite kapitaalremondiks.

Nüüd uurime, kuidas viiakse läbi üritusi, mille raames kehtestavad omanikud kortermaja ühisvara korrashoiu reeglid. Jutt käib korteriomanike üldkoosoleku koosolekutest.

Korteriomanike üldkoosoleku koosolek: ürituse eripära

Eluruumide omanike üldkoosolek on vastav alt Vene Föderatsiooni elamuseaduse valdkonna seadustele maja peamine juhtorgan. Tegelikult on see ka kohtumine ja seetõttu võib seda pidada sündmuseks. Omanike koosolek on päevakorraga ja sellega kaasneb hääletamise teel tehtud otsuste nimekirja moodustamine.

Korterelamu ühisvaraks on objektid, mis vastav alt korteriomanike koosoleku tulemustele võivad olla:

- rekonstrueeritud;

- täiendatuderineva otstarbega kõrvalhooned;

- parandatud – ka kapitaalremondifondi kasutamisel.

Korteriomanike üldkoosolekul saab vastu võtta otsuseid:

- kapitaalremondifondi moodustamise kohta;

- kapitaalremondi sissemakse summ alt - minimaalse taseme suhtes;

- kodaniku valikul, kes avab vastava fondi erikonto ja teeb sellel kontol toiminguid;

- panga valikul, mis teenindab korteriomanike ja teenusepakkujate vaheliste arveldustega seotud finantstehinguid ühiste ressursside ülalpidamiseks;

- HOA, Ühendkuningriigi või muu pädeva organisatsiooni laenu saamise kohta maja kapitaalremondiks;

- selliste finantstehingute tagatiste väljastamise kohta;

- majaga külgneva krundi kasutamise korra kohta;

- maja ühisvara hulka kuuluvate objektide kasutamise kohta kolmandate isikute poolt - näiteks reklaami eesmärgil;

- objektide kasutamise lepingute sõlmimisel osalevate isikute volitamise kohta;

- infosüsteemide kasutuselevõtu kohta korteriomanike suhtluse raames, samuti selliste tehnoloogiliste lahenduste kasutamiseks õigustatud isikute määramise kohta;

- kriminaalkoodeksi, HOA või muu pädeva organisatsiooni osavõtul koosolekute korraldamisega seotud kulude rahastamise korra kohta;

- kodujuhtimismehhanismide valiku kohta;

- pideva remondi vajaduse kohtavara.

Uurime, kuidas kõnealuseid koosolekuid läbi viia.

Korteriomanike koosolekute läbiviimise vormid ja kord

Kõnealuse tegevuse saab läbi viia:

- isikliku hääletamise vormis – kui omanikud osalevad sellel isiklikult, arutavad küsimusi ja teevad nende kohta otsuseid;

- elanike puudumisel hääletamise teel - Vene Föderatsiooni normatiivaktidega ettenähtud viisil;

- segavorm.

Vene Föderatsiooni regulatiivsed õigusaktid kehtestasid ka kõnealuse ürituse läbiviimise korra. Esiteks sätestab seadus, millise sagedusega tuleks korraldada koosolekuid, et selgitada välja, kuidas majaomanikud kasutavad korterelamu ühisvara. See on asjakohaste rajatiste haldamise tõhususe seisukoh alt väga oluline kriteerium.

Seega, kõnealused koosolekud peavad toimuma kord aastas, kui korteriomanike kehtestatud kohalike eeskirjadega ei ole ette nähtud teisiti. Lisaks omanike põhikoosolekule võidakse korraldada erakorralisi üritusi, mis on seotud maja haldamise erinevate aspektide arutamist. Neid võib algatada iga kodanik korteriomanike hulgast.

Omanike üldkoosolek tunnistatakse seaduslikuks, kui kvoorum on täidetud. Vastav alt Vene Föderatsiooni eluasemeseadustele peaks see moodustama 50% häälte koguarvust. Kvoorumi puudumisel korraldatakse uus üldkoosolek.

Kui keegi korteriomanikest otsustas arutelule pannaküsimus, kuidas näiteks kortermaja ühisvara jooksev remont peaks toimuma erakorraliselt, siis peab ta oma algatusest teavitama teisi elanikke 10 päeva enne vastavat koosolekut. Inimesel on vaja saata naabritele kirjalikult info ürituse kohta või postitada spetsiaalsetele stendidele teated korteriomanike koosoleku kohta. See dokument peab sisaldama:

- info omanike erakorralise koosoleku algataja kohta;

- andmed koosoleku vormi kohta;

-sündmuse kuupäev, koht ja kellaaeg;

- omanike koosoleku päevakorra põhiküsimused;

- korteriomanike läbivaatamise kord koos koosolekul kaalutavate andmetega.

Korteriomanikud, kellel on koosolekutel 10% või rohkem hääli, võivad üldkoosoleku korraldamise sooviga pöörduda kriminaalkoodeksi või HOA poole. See kaebus peab olema kirjalik ja sisaldama päevakorrapunkte. 45 päeva jooksul pärast vastava dokumendi saamist, kuid mitte hiljem kui 10 päeva enne üldkoosolekut peab kriminaalkoodeks või HOA elanikke teavitama vastavast sündmusest.

Selliseid algatusi võib seostada ka korterelamute ühisvara remonti iseloomustavate nüansside aruteluga või näiteks kapitaalremondi fondi kasutamisega. Vastava koosoleku algatajaks võib olla fondivalitseja ise või omanike seltsing. Samal ajal võib päevakorda kuuludaolla küsimused, mis tavaliselt kuuluvad korteriomanike koosoleku pädevusse.

Nüüd vaatame, kuidas majaomanike otsuseid tehakse.

Majaomanike koosolekutel otsustamise tunnused

Nagu eelpool märkisime, toimub majas ühisvara korrashoiuga seotud tegevuste elluviimine lähtuv alt korteriomanike koosolekul toimunud hääletustulemustest. Sobivad otsused teevad omanikud üldjuhul häälteenamusega, kuid mõnikord on mõnes konkreetses küsimuses vaja kahe kolmandiku elanike toetust.

Korteriomanike koosolekul hääletamise tunnused

Kasulik on uurida, kuidas toimub vastavate koosolekute päevakorras olevate küsimuste hääletamine. Näiteks seoses selliste menetlustega nagu korterelamute ühisvara kapitaalremont või otstarbekohaselt kasutatavate vahendite kulutamine. Korteriomanike koosolekul saab hääletada isiklikult või esindaja kaudu, kes tegutseb volikirja alusel. Igal omanikul on häälte arv, mis on proportsionaalne tema osaga maja ühisvaras. Info hääletamisel osalenud isikute kohta fikseeritakse korteriomanike koosoleku protokollis.

Korteriomanike koosoleku raames toimunud hääletamise tulemused fikseeritakse eriprotokollides, mis on ametlikud dokumendid. Nende koostamine ja rakendamineselles sisalduvatel sätetel võib olla õiguslikke tagajärgi.

Omanike koosoleku tulemuste vormistamine

Asjakohaste protokollide koopiad peab volitatud kodanik esitama kriminaalkoodeksile, HOA-le või muule pädevale organisatsioonile 10 päeva jooksul pärast korteriomanike koosoleku toimumist. Kriminaalkoodeks, HOA või mõni muu struktuur peab omakorda saatma protokolli reguleerivatele asutustele 5 päeva jooksul pärast märgitud dokumendi saamist. Kui need riigiasutused saavad 3 kuud järjest 2 või enam vastavat tüüpi allikat, siis tuleb neil algatada plaaniväline kontroll maja haldamisega seotud kodanike tegevuse üle. Näiteks kui elanikud arutavad aktiivselt, millised korterelamu ühisvara korrashoiu teenused peaksid moodustama meetmed vastavate rajatiste korrashoiuks, siis on pädevatel riigiasutustel võimalik kontrollida, kui seaduslik on kodanike tegevus selliste küsimuste lahendamisel..

Korteriomanike koosoleku protokoll ei tohiks sisaldada otsuseid küsimustes, mida ürituse algatajad päevakorda ei võtnud. Korteriomanike koosoleku tulemustest teavitatakse üürnikke 10 päeva jooksul pärast vastava dokumendi vormistamist. Reeglina - spetsiaalsetele alustele asetades. Korteriomanike koosoleku tulemusi fikseerivad protokollid säilitatakse elanike endi poolt määratud kohas. Korterelamu ühisvara kasutamist reguleerivad omanike koosoleku protokollid on normiallikad,kohustuslik kõigile elanikele tingimusel, et koosoleku päevakorras käsitletavad küsimused olid vastava hoonehaldusorgani pädevuses.

Pärast korteriomanike koosolekut tehtud otsuseid saavad korteriomanikud edasi kaevata kohtusse. Näiteks kui keegi kodanikest ei olnud rahul sellega, kuidas kortermaja ühisvara remondiks raha kulutamise kord määrati ilma tema osaluseta, või kui ta hääletas vastu ja peab oma õigusi rikutuks. Isik saab pöörduda kohtusse 6 kuu jooksul alates eluruumi omanike koosoleku otsusega tutvumise päevast.

Seega tuleks kortermajas asuvat omanike ühisvara kasutada iga üürniku huve arvestades. Tal on õigus neid isiklikult väljendada – korteriomanike koosolekutel või kohtus.