Võrdlev lähenemine. Kinnisvara väärtuse määramise meetodid

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Maailma praktikas kinnisvara hindamise vallas kasutatakse kolme lähenemist:

• võrdlus või turg;
• kulukas;
• kasumlik.

Metoodika valik sõltub suuresti hindamisobjektist ja konkreetse kinnisvaraliigi ümber kujunenud tegelikust olukorrast. Siiski peetakse kõige usaldusväärsemaks viisiks hinnangulise väärtuse määramisel võrdlevat lähenemist.

Võrdlusuuringu põhiprintsiibid

Võrdlev lähenemisviis on meetodite kogum kinnisvara turuväärtuse määramiseks. Hinnatavat kinnisvara võrreldakse sarnaste omadustega.

Hindamine põhineb järgmistel põhimõtetel:

• Nõudlus ja pakkumine. Need kaks näitajat on omavahel lahutamatult seotud, piiratud arv pakkumisi tekitab teatud nõudluse ja vastupidi, mida rohkem pakkumisi, seda vähem nõudlust.
• Asendamine. Ükski ostja ei maksa rohkem, kui sarnaste omadustega kinnisvara maksab vähem.

Turuväärtuse mõiste on peaaegu identne tasakaaluhinna mõistega. Tasakaaluhind on kvantitatiivsete tunnuste kogum jahinnategurid, mis määravad võrreldava kauba pakkumise ja nõudluse.

Peamised kriteeriumid kinnisvara hindamiseks võrreldavate objektide valimisel

Võrdlevas analüüsis võetakse arvesse tohutult palju elemente ja nende kombinatsioon on peaaegu lõputu. Seetõttu piirdub analüüs teatud arvu teguritega, mis otseselt mõjutavad hinda.

Võrdluselemendid. Õiguste kvaliteet

Igasugune koormamine või servituut toob kaasa hinnatava vara väärtuse languse. See tähendab, et igasugune omandiõiguse piiramine on hinna alandamine. Kui hinnataval objektil pole võrreldavate objektidega võrreldes selliseid puudujääke, siis hind, vastupidi, tõuseb.

Maatükkide puhul ei ole servituudi olemasolu ainus vähendav tegur. Väärtuse hindamisel on väga oluline, võõrandab maa omandiõigus või rendiõigus, alaline kasutus. Kaht viimast õigust nimetatakse vähendavateks teguriteks. On väga oluline, kas maal on teatud piirangud sellega edasisteks tehinguteks.

Müügitingimused

Selliseid tingimusi arvestatakse, kui hinnataval objektil on müümisel tõesti eristavaid jooni.

Pankrot on vähendav tegur ehk müüjal on ostu-müügitehingu tegemisel kiire, kuna kinnisvaraturu objekti eksponeerimisaeg on ilmselgelt vähenenud võrreldes sarnaste objektidega.

Hinnatust mõjutavad oluliselt ka perekondlikud sidemed, partnerlussuhtedsuhteid, kuigi neid riske on raske hinnata.

Kui müüjat ja ostjat seovad liisingusuhted ning nende vahel on plaanis sõlmida müügileping, siis maksude tasumise säästmiseks alahinnatakse loomulikult eeldatavat maksumust. Sel juhul on ainult üks motivatsioon - kuna tehingu osalisi seovad muud turuvälised suhted, siis müüja tegelikult krediteerib ostjat. Sarnane olukord tekib siis, kui tehing toimub optsiooni tingimustel.

Taristu arendamiseks riigilt toetuste saamise väljavaade võib kaasa tuua elamukinnisvara hinnangulise väärtuse tõusu. Eeldatava sooduslaenu summa määratakse soodus- ja turutingimustega laenude vahe järgi.

Turutingimused

Kui sarnase kinnisvara turuväärtus ja eksperdi kinnisvara turuväärtus oluliselt erineb, võidakse kohaldada korrigeerimist allapoole.

Hindamisel võib arvesse võtta ka funktsionaalsuse muutust, kuna see mõjutab pakkumise ja nõudluse tasakaalu.

Kinnisvara asukoht

Väärtuse draiverid	Kulu vähendavad tegurid
Neighborhood Prestige Teiste elamukinnisvaraomanike staatus Reservala Parkimisvõimalus Juurdepääs kiirteedele Arhitektuurimälestiste ja muude vaatamisväärsuste olemasolu Puhkeala kinnisvara lähedal Hoone ainulaadsed arhitektuurilised omadused	Kaugus kesklinnast Jalutuskäigu kaugusel pole ühtegi toidupoodi Kaugus koolist ja koolieelsetest lasteasutustest Piirkonnas halb keskkonnaolukord Tehaste ja laoettevõtete olemasolu kinnistu läheduses, prügilad

Füüsilised tegurid (maa puhul)

Võrdlev lähenemine maatüki hindamisel hõlmab kinnisvara omaduste kogumist:

• suurus;
• kuju;
• geoloogia;
• topograafia;
• valmiduse tase, st kas maa on taimestikust puhastatud, kas ebakorrapärasused on kõrvaldatud;
• muldkatte kvalitatiivsed näitajad.

Kõige tähelepanu väärib küngaste või nõlvade, kivimoodustiste või kraavide olemasolu või puudumine. Samuti on oluline, milline on maa kandevõime, selle tugevus, põhjavee olemasolu. Väga oluline on see, kas on infot mineraalide võimaliku esinemise kohta. Kui info kinnitust leiab, siis maal on edaspidi kindlasti koormatis.

Hindatava objekti üldised omadused

Turuvõrdluse lähenemisviis on objektide väärtust tõstvate omaduste uurimine. Nende hulka kuuluvad:

• hoone või ruumi suurus;
• hoone kõrgus;
• abiruumide saadavus ja pindala;
• lae kõrgus.

Loeb ka materjal, millest hoone on püstitatud, mida kaasaegsem ja töökindlam see on, seda suurem on vara väärtus. Viimane, kuid mitte vähem oluline on kogu hoone üldilme, remondivõimalus ja mugav sissepääs. Kui sissepääs on hoovist, on see vähendav tegur.

Remondi puudumine on põhjus hindamisaruande muutmiseks. Selline arvutus tehakse remondi- või taastamistööde maksumuse alusel, võttes arvesse kasumit, mida ettevõtja saab ehitusse või remonti investeerides.

Majanduslikud tegurid

Kinnisvaras võrdlev lähenemine on võimaliku energiasäästu arvestamine ekspluatatsiooni käigus. Pidev kommuna alteenuste kallinemine paneb inimesed pidev alt mõtlema säästmisele ja alternatiivsete energiaallikate kasutamisele.

See tegur on eriti oluline, kui objekt ostetakse edasiseks liisinguks. Mida suurem on tulude ja kulude suhe, mis läheb hoone või ruumide ekspluateerimiseks, seda väiksem on tagastatava kapitali summa kinnisvara neto üüritulus.

See kategooria sisaldab ka arvestite olemasolu või puudumise indikaatorit, kas on võetud meetmeid soojuskadude minimeerimiseks.

Muud näitajad

Hindamine hõlmab teenuseelementide olemasolu või puudumise arvessevõtmist. Lihtsaim näide on see, kas majas on lift või mitte. Kogu side olemasolu või täielik või osaline puuduminerohkem ühendatud kohaliku süsteemiga. Kui puudusi on liiga palju, viiakse läbi allapoole korrigeerimine. Kinnisvara hindamine toimub erinevate näitajate järgi.

Arvutamise etapid

Kõik võrdlevad arvutused põhinevad avatud allikatest pärineval teabel hiljutiste tehingute kohta sarnase kinnisvaraga.

Hindamise etapid:

1. Konkreetse kinnisvara segmendi sarnaste pakkumiste uurimine, hiljuti müüdud võrreldavate kinnisvarade tuvastamine.
2. Kogutud teavet analüüsitakse ja iga pakkumist võrreldakse eraldi hinnatava kinnisvaraga.
3. Hinnakujundustunnuste tuvastamine, hindamisaruande muudatused.

Kohandatud hinna kokkuleppimine ja lõpliku maksumuse tuletamine võrdleva lähenemisviisi abil.

Võrdleva lähenemisviisi eelised

Esiteks võimaldab meetod kajastada ainult tüüpiliste ostjate ja müüjate arvamust.

Väärtus kajastub jooksevhindades, võttes arvesse muutusi finantstingimustes ja isegi inflatsiooniprotsesse. Hinnang on alati staatiliselt põhjendatud.

Konkreetse kinnisvara hindamiseks ei pea te uurima kogu kinnisvaraturgu, vaid ainult sarnaseid kinnisvara. Tehnika on väga lihtne ja usaldusväärsete tulemustega.

… ja puudused

• Tegelikke hindu on üsna raske välja mõelda.
• Täielik sõltuvus kinnisvaraturu aktiivsusest ja stabiilsusest.
• Sisseelamise raskusandmete vastavusseviimine, kui sarnased objektid erinevad oluliselt müügi poolest.

Lõpetuseks

Kinnisvara hindamisel võrdleva lähenemise olemus on selge nii ostjale kui müüjale. Tehnika võimaldab osapooltel uurida kinnisvaraturgu ja veenduda, et nad ei kaotanud. Hindamine võib toimuda juba sooritatud tehingute või teiste müüjate pakkumiste põhjal. Võrdlevaks võtteks on igal juhul sarnase kinnisvara andmete süstematiseerimine ja võrdlemine. Peaasi, et sarnaste objektide valikul võrdluseks tuleks arvesse võtta erilisi või ebatavalisi tegureid, näiteks tagatise arestimise oht, kohaliku tasandi regulatsioonide muudatused või laenulepingu tingimuste mittejärgimine, sundelementide olemasolu.