Sissetulekupõhine lähenemine kinnisvara ja ettevõtete hindamisele. Sissetulekumeetodi rakendamine

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Tulupõhine lähenemine on kinnisvara, organisatsiooni vara, ettevõtte enda väärtuse hindamise meetodite tervik, mille puhul väärtus määratakse tulevikus oodatava majandusliku kasu teisendamise teel.. Sellise lähenemise teoreetilised alused on üsna veenvad. Investeeringu väärtus on senise tulevase kasu väärtus, diskonteerituna tulumääraga, mis peegeldab investeeringu riskantsust.

See on mõistlik ja sobib igale tegutsevale ettevõttele, mida kasutatakse kinnisvara tootmise ja müügi valdkonnas, samuti äritegevuses, eeldusel, et teenitakse positiivset kasumit. Investeerimisriskide väärtust hinnatavas äritegevuses näidatakse diskontomäära abil. Majanduslikus mõttes on see nüüd tootlus, mida investorid nõuavad riskitaseme järgi võrreldavatesse investeerimisobjektidesse investeeritud kapitalilt või võrreldavate riskidega alternatiivsete investeerimisvõimaluste tootlus hindamishetkel.

Funktsioonid

Sissetuleku rakendaminePraktikas osutub lähenemine üsna keeruliseks ülesandeks, kuna on vaja hinnata iga olulist kulu määravat tegurit - tulumäära ja kasumit. Kui neid meetodeid kasutatakse ettevõtte hindamiseks, tuleb kindlasti põhjalikult analüüsida kõiki nende põhielemente, sealhulgas kulusid, ettevõtte käivet, millel on otsene mõju iga üksiku elemendi kasumile, kuludele ja riskidele.

Ettevõtete hindamisel kasutatakse tulude meetodit üsna sageli. Näiteks kui me räägime omandamisest või ühinemisest, siis kasutatakse seda meetodit palju sagedamini kui kulukat või turumeetodit. Ostja kapitaliinvesteering on nüüd tehtud ootusega, et tulevikus laekuvad netorahavood, mida ei saa nimetada garanteerituks, kuna neid iseloomustavad teatud riskid. Sissetulekute lähenemisviis hõlmab neid võtmetähtsusega väärtust määravaid tegureid, samas kui turupõhise lähenemisviisi kasutamine eeldab tavaliselt hinna ja tulu suhet või mõnda muud sarnast tulu mitmekordset tagantjärele, ilma tulevikku arvesse võtmata.

Turukordajad on oma olemuselt ebausaldusväärsed ega suuda tagada sama põhjalikkuse taset, mida on võimalik saavutada tulevaste tulude ja diskontomäärade prognoosidega tulupõhise lähenemisviisi kasutamisel. Näiteks igal aastal rakendatav hinna ja tulu suhe ei kajasta piisav alt tulevastel aastatel oodatavaid muutusi. õigesuhtarvude kasutamine annab võimaluse näidata investorite üldisi eelistusi ja neid tsiteerivad sageli müüjad või valdkonna allikad.

Kasuta

Samuti vajab analüüsimist ja kaitsmist ettevõtte eelarvet puudutav info, mistõttu on vajalik muudatuste läbiviimine ning koostatud plaani, prognooside ja põhiettepanekute rahaliste tagajärgede väljatöötamine. Ettevõtluse hindamise tulude lähenemisviis mõõdab kõiki eeldusi, mis on seotud sellega, kas teatud omandamiskasu tuleneb tulude kasvust, kulude vähendamisest, protsesside täiustamisest või kapitalikulude vähendamisest. Sellise lähenemise abil saab seda kõike mõõta ja arutada. Lisaks saab seda kasutada oodatava kasu ajastuse määramiseks, samuti ettevõtte väärtuse languse näitamiseks, kui tulud nihkuvad kaugemasse tulevikku.

Tulupõhise lähenemisviisi kasutamine annab ostjatele ja müüjatele võimaluse arvutada välja ettevõtte õiglane turuväärtus ning ka selle investeeringu väärtus ühe või mitme strateegilise ostja jaoks. Kui seda eristamist kuvatakse piisav alt selgelt, saavad müüjad ja ostjad hõlpsasti tuvastada sünergia eeliseid ja teha teadlikke otsuseid.

Ettevõtluse hindamisel tulumeetodit kasutades tuleb silmas pidada, et arvestuslik väärtus koosneb kogu vara väärtusest, mida otsese tegevuse käigus kasutatakse. ATKasutatava lähenemisviisi raames on mitmeid hindamismeetodeid, mis pakuvad suurimat huvi. Eelkõige on rakendatavad sellised tulupõhise lähenemisviisi meetodid: rahavoogude kapitaliseerimine ja diskonteerimine. Saate neid üksikasjalikum alt kaaluda.

Meetodid

Kasutades rahavoogude kapitaliseerimise meetodit, tuvastatakse ettevõtte koguväärtus sõltuv alt ettevõtte varalisest potentsiaalist genereeritavatest rahavoogudest. Ettevõtte või ettevõtte kui terviku rahavood on teatud arveldusperioodi finantsressursside kõigi sisse- ja väljavoolude vahe. Tavaliselt kasutatakse arvutuste tegemiseks üheaastast perioodi. See meetod on teisendada eeldatava rahavoo tüüpiline tase nüüdisväärtuseks, jagades rahavoo kogusumma eeldatava kapitalisatsioonimääraga. Sel juhul on asjakohane teatud kohandustega tuluvoog.

Tavapärase rahavoogude meetodi kasutamiseks kasutatakse kapitaliseeritava absoluutse rahavoo summa määramiseks mitterahaliste kulude puhastulu (arvutatud pärast makse) liitmist. Seda arvutusmeetodit võib pidada lihtsustatumaks kui vaba rahavoo arvutust, mis võtab arvesse vajalikku kapitaliinvesteeringut ja käibekapitali täiendamise vajadust.

Rahavoogude diskonteerimine

See meetod põhineb põhimõtteliselt ainult oodatavatel rahavoogudel, mida ettevõte ise genereerib. Selle iseloomulik erinevus seisneb sellesrahavoo tüüpilise taseme määratluse arvutamiseks on vaja kuluhinnangut. Seda meetodit kasutatakse arenenud riikides kõige laialdasem alt tänu sellele, et sellega saab arvestada kõigi arenguperspektiividega. Rahavoog on üldiselt võrdne puhastulu ja amortisatsiooni summaga, millest lahutatakse netokäibekapitali ja kapitaliinvesteeringute suurenemine.

Diskonteeritud rahavoogude meetodi kasutamisel on järgmised tingimused:

• on alust arvata, et tulevased finantsvoogude tasemed erinevad praegustest ehk räägime arenevast ettevõttest;
• äri- või ärikinnisvara kasutamisel on võimalik tulevasi rahavoogusid mõistlikult hinnata;
• objekt on ehitusjärgus, täielikult või osaliselt;
• ettevõte on suur multifunktsionaalne ärilise tähtsusega rajatis.

Kinnisvara hindamise tulukäsitlus diskonteeritud rahavoogude meetodil on parim, kuid selle kasutamine on väga töömahukas. On hinnanguid, mida ei saa ilma seda meetodit kasutamata teha. Nende hulgas on investeerimisprojekti arendamine koos selle hilisema hindamisega.

Soodustusmeetodi eelised

Kui kasutate kinnisvara või ettevõtte hindamisel sissetulekupõhist lähenemisviisi allahindlusmeetodi abil, saate tuvastada mõned olulised eelised. Esiteks kõneSee tähendab, et tulevane ärikasum arvestab otseselt ainult toodete valmistamise ja seejärel müügi eeldatavaid jooksvaid kulusid ning tootmis- või kaubanduspindade säilitamise ja laiendamisega seotud tulevased kapitaliinvesteeringud kajastuvad kasumiprognoosis vaid kaudselt läbi nende jooksva amortisatsiooni.

Olulised punktid

Objekti hindamine tulupõhise lähenemisviisi abil, kus kasumi või kahjumi kui investeeringute arvutuste indikaatorina puudub kasum või kahjum, viiakse läbi, võttes arvesse asjaolu, et kasum toimib raamatupidamise aruandluse näitajana, mistõttu seda tehakse märkimisväärsetel manipulatsioonidel. töö käik.

Diskonteeritud rahavoogude meetod sisaldab kolme mudelirühma:

• diskonteeritud dividendid;
• jääktulu;
• diskonteeritud rahavood.

Kui rahavoo tõendina kasutatakse tulumeetodit vastav alt dividendide allahindluse mudelile, kasutatakse aktsiate väljamakseid. Vaatamata sellele, et mudel on välispraktikas oluliselt levinud ettevõtte varade väärtuse määramisel ja hindamisel, on sellel palju puudujääke. Jaotamata kasumiga mudelites puudub arvestusaste. Dividendipoliitika ei erine mitte ainult konkreetsete ettevõtete, vaid ka riikide lõikes tervikuna. Seda meetodit ei saa kasutada ettevõtetes, millel pole kasumit. See mudel sobib kõige paremini vähemusaktsiate väärtuse arvutamiseks.

Jääkkutulekumudel

Sissetuleku lähenemine hindamisel jääkmeetodi mudeli kaudu eeldab, et jääktulu summa ehk vahe tegeliku kasumi ja kasumi vahel, mida aktsionärid prognoosisid ettevõtte enda ostmise ajal või selle aktsiaid kasutatakse rahavoo indikaatorina. Kui ettevõtte väärtus arvutati selle mudeliga kooskõlas olevate eelduste alusel, võrdub see bilansilise väärtuse ja pärast seda järelejäänud oodatava tulu nüüdisväärtuse summaga. See mudel näitab märkimisväärset tundlikkust finantsaruannetes esitatud andmete kvaliteedi suhtes. Venemaa tingimuste puhul võib sellise teabe adekvaatsuses olla olulisi kahtlusi.

Kasu aktsionäridele

Loomulikult võivad teatud ajalooga ettevõtte aktsionärid või aktsionärid, samuti dividendide maksmise faktid, kasutada allahindlusmudelit oma ettevõtte väärtuse arvutamiseks. Olukord on selline, et selle sektori ettevõtete aktsionärid on harva vähemuses, mistõttu nende jaoks oleks kõige sobivam kasutada kinnisvara ja ettevõtluse hindamisel tulupõhist lähenemist diskonteeritud vaba rahavoo mudeli kaudu. Selles süsteemis on võtmetähtsusega vabad rahavood koos diskontomääradega või eeldatav investeeritud kapitali tootlus. Suurim probleem selle mudeli kasutamisel on vaba rahavoogude prognoosi täpsus, samuti diskontomäära adekvaatne määramine.

Kui rakendada ülalmääratletud tulumeetodit, siis diskonteeritud rahavoogude meetodi kasutamisel on ettevõtlusest oodatava tulu puhul arvesse võetud prognoositud rahavood, mida on võimalik ringlusest kõrvaldada pärast nõutavat osa rahavoogude reinvesteerimist. rahaline kasum. Näitajana ei sõltu rahavood ettevõttes kasutatavast raamatupidamissüsteemist ja amortisatsioonipoliitikast. Samal ajal tuleb arvesse võtta kõiki rahavoogusid – sisse- ja väljavoolusid. Sularaha diskonteerimise rahalise tähenduse hinnang osutub selliseks, et nende protsesside tulemusena vähenevad need summade võrra, mis oleksid olnud investorile kättesaadavad määratud rahavoo laekumise hetkeks eeldusel, et ta oleks oma raha investeerinud. raha mitte selles äris praegu, vaid mõnes – mõnes muus avaliku iseloomuga investeerimisvaras, näiteks likviidses väärtpaberis või pangahoius.

Täiendavad tehnikad

Sissetulekute meetodit, mille näidet kirjeldati varem, on viimasel ajal kasutatud üha vähem ja nüüd on kõige levinumaks muutunud hindamismeetod. Seda kasutatakse igasuguste varade hindamiseks ja see põhineb ideel, et selle optsioonina saab hinnata iga vara, millel on samad optsioonide põhiomadused. Hetkel loobutakse kõige sagedamini sissetulekute lähenemisviisist optsioonihinna mudeli (vastav alt Black-Scholes mudeli) kasuks.

Selline süsteem, kui seda kasutatakse, võimaldab hinnata ettevõtte või ettevõtte omakapitali kogumaksumust juhul, kui see töötab suure kahjumiga. Selle mudeli eesmärk on täiendav alt selgitada, miks ettevõtte omakapitali maksumus ei ole null, isegi kui kogu ettevõtte väärtus langeb alla võla nimiväärtuse. Kuid isegi seda eelist arvesse võttes võib märkida, et Black-Scholes'i mudel Venemaa ettevõtete väärtuse hindamiseks on praegu üha teoreetilisem. Peamine probleem, mille tõttu seda mudelit kodumaiste ettevõtete puhul rakendada ei saa, on tõendite puudumine mudeli parameetrite kohta, mis on olulised.

Järeldused

Sissetulekupõhimõtted ettevõtluse ja kinnisvara hindamisel on muutunud palju harvemaks ja see juhtub mitmel põhjusel. Eelkõige puudutab see puudusi, mille tõttu on selle kasutamisel tarbijaturul raskusi. Kõigepe alt tuleb märkida, kui keeruline on prognoosida teenuste ja toodete, materjalide ja toorainete tulevast maksumust, aga ka muid kulunäitajaid. Samas saab rääkida eksperthinnangute teatud subjektiivsusest. Lisaks seisneb probleem Venemaa ettevõtete kohta käiva teabe väheses avalikustamises ning tegelikult on see vajalik pädevate arvutuste tegemiseks ja Black-Scholesi mudeli koostamiseks. See on suuresti tingitud selliste ettevõtete madalast ettevõttekultuuristettevõtted.

Valdav enamus aktsiatest, sealhulgas suured osalused, on koondunud väikese hulga inimeste kätte ning väikeaktsionäride ja väikeomanike, kelle osatähtsus on väga väike, osatähtsus põhikapitalis on tühine. Selgub, et paljud ettevõtted ei ole lihts alt huvitatud teabe avaldamisest. Seetõttu on enamiku Venemaa tööstusharude ja ettevõtete puhul tulupõhiselt arvutamine märgatav alt keerulisem. Muudes tingimustes töötab see kõige paremini, näidates kõiki selle eeliseid ja töökindlust.