Hüpoteek Saksamaal: kinnisvara valik, hüpoteegi saamise tingimused, vajalikud dokumendid, lepingu sõlmimine pangaga, hüpoteegi intressimäär, arvestamise tingimused ja tagasimakse r

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Paljud inimesed mõtlevad välismaale kodu ostmisele. Keegi võib arvata, et see on ebareaalne, sest välismaal on korterite ja majade hinnad meie standardite järgi liiga kõrged. See on pettekujutelm! Võtke näiteks hüpoteek Saksamaal. Selles riigis on ühed madalamad intressimäärad kogu Euroopas.

Kuna teema on huvitav, siis tuleks seda põhjalikum alt käsitleda, samuti uurida põhjalikult kodulaenu taotlemise protsessi.

Kinnisvaraturu kohta

Enne kui rääkida hüpoteekidest Saksamaal, tuleb märkida, et nõudlus eluaseme järele ületab selles riigis pakkumise. Valminud kinnistutele on uusi hooneid väga raske leida. Kuid on palju pakkumisi osta korter majadesse, mida alles hakatakse ehitama.

Aga hindadega? On nii kõrgeid kui ka madalaid. Ühte võib öeldaTäpselt nii: hinnad tõusevad idast läände suunas. Kõige kallim eluase Baieri pealinnas - Münchenis. Seal maksab 1 m2 alates 4000 eurost. Berliinis palju odavam - 2500 eurot.

Igal juhul, isegi kui inimene soovib ühetoalist korterit või stuudiot, läheb vaja soliidset summat umbes 150-200 tuhat eurot. Õnneks pakuvad Saksa pangad hüpoteeklaenu nii oma kodanikele kui ka teiste riikide elanikele. Kui plaanite osta pooleliolevat eluaset, võite võtta nii kogu ostusumma kui ka mitu osa.

Ja nüüd kõige tähtsam. Mis on Saksamaal hüpoteegi intressimäär? Sakslaste puhul jääb see vahemikku 0,8–2%. Ja välismaalaste puhul varieerub see 3–5%.

Kodu ostmine väljaüürimiseks

Paljud inimesed võtavad hüpoteeklaenu just sel eesmärgil. Saate aru, miks. Olles ostnud korteri Münchenis või Berliinis, võib inimene arvestada umbes 4% tootlusega aastas. Üüritud eluase Wuppertalis toob 8%, Gelsenkirchenis - peaaegu 10%. Kõrge tootlus võib olla Dortmundis, Duisburgis, Essenis.

Tasub tuua näide. Oletame, et inimene ostis Dortmundis 8 korteriga maja, andes selle eest 620 000 USD. Üks korter toob talle aastas umbes 6500 eurot. Ja kõik kokku - umbes 52 000 USD. Seega on kasumlikkus 8%. See tähendab, et hüpoteek mitte ainult ei tasu end ära, vaid teenib ka kasumit.

Tingimuste omadused

Kui soovite võtta Saksamaal hüpoteegiga korterit, siis on parem vaadata võimalusi, mis maksavad üle 100 000 euro. Praeguse vahetuskursi järgi on seda väherohkem kui 8 000 000 rubla. Selle raha eest saab inimene mitte karbi, vaid ruumika korteri koos sisustusega.

Miks on parem vaadata kalleid valikuid? Sest pangad on rohkem valmis selliseid väliskliente vastu võtma.

Kui me räägime tingimustest, siis on neil iga inimese jaoks individuaalsed omadused. Lepingu koostamisel võetakse arvesse paljusid tegureid, sealhulgas:

• Sissemakse summa.
• Maksevõime.
• Krediidiajalugu.
• Kinnisvara asukoht ja seisukord.

Esimest hüpoteeki on raskem saada kui teist või kolmandat, mida kõik võtta ei plaani. Debüütkodulaenu taotlemisel võib tekkida vajadus deposiidina 40-50% kinnisvara koguväärtusest.

See on nii pluss kui miinus. Ühest küljest jääb võlgu vähem ja seetõttu saavad need kiiremini tasutud. Kuid teisest küljest ei saa kõik kokku hoida ja 4-5 miljonit rubla korraga ära anda.

Kuid paljud pangad nõustuvad suurendama summat, vähendades samal ajal intressimäära. Muide, kui kodanik otsustab hiljem väljastada teise hüpoteegi, ei pea ta, kui esimesega probleeme pole, isegi sissemakset tegema. Või ei ole see suurem kui 20% eluaseme maksumusest.

Kliendinõuded

Kui plaanite Saksamaal hüpoteeklaenu võtta, peate teadma, mida selleks vaja on. Kliendid peavad:

• Peab olema vähem alt 2 aastat avatud Saksa pangas konto. On oluline, et see ei oleks tühi. Tema pealraha tuleb saada regulaarselt.
• Peab olema 21–65-aastane.
• Teil peab olema tõend sissetulekute kohta Saksamaal. Töötajad peavad esitama väljavõtte viimase 6 kuu kohta ja ettevõtjad - 2 aasta kohta. Kuid see ei puuduta ainult tööd. Üürileandja tegevus on ka sissetulekuallikas.
• Peate esitama tõendi laenude või alimentide olemasolu või puudumise kohta. Saksa seaduste kohaselt ei tohi inimene kulutada hüpoteeklaenu tagasimaksmisele rohkem kui 35% kuusissetulekust.

Nõutavad dokumendid

Saksamaal hüpoteeklaenu taotlemiseks peate tulema panka koos dokumentide paketiga, mis sisaldab:

• Passi originaal ja koopia.
• Isikuandmetega küsimustik.
• Välisriigi pass ja selle koopia.
• Sissetulekute kinnitus: eraisikule - üksikisiku tulumaksu tõend. Ettevõtja jaoks - tema ettevõtte aruandlus.
• Dokumendid kinnisvara kohta, mida klient soovib osta: objekti kirjeldus, selle fotod, eluaseme põhikiri ja väljavõte kinnistusraamatust (see tuleb teha maksimaalselt 6 nädalat tagasi).
• Kodu hindamise tulemused.
• Kinnisvara väljaüürimisel on vaja üürilepingut.
• Kinnitus sissemakseks vajaliku summa olemasolu kohta.

Tõlkige kõik dokumendid kindlasti saksa keelde ja kinnitage need notari juures.

Mis on küsitlus?

Tegelikult on see vormi analoog, mis tavaliselt täidetakseVenemaa pangad. Taotleja isikuandmete küsimustik on dokument, mis sisaldab lühiinfot laenu võtmist plaaniva isiku kohta.

See peaks sisaldama teavet tema vara, igakuiste sissetulekute ja kulude kohta, sealhulgas muud laenud, üür, elatised, kommunaalkulud ja kindlustus. Mida vähem on kliendil rahalisi probleeme, seda selgem on tema krediidiajalugu, seda suurem on tõenäosus, et ta saab Saksamaal hüpoteeklaenu.

Teave tariifide ja maksete kohta

Hiljuti annavad Saksamaa pangad laenu fikseeritud intressimääraga. See on mugav, kuna see jääb muutumatuks kuni laenuperioodi lõpuni – vahetuskurss ei mõjuta seda kuidagi.

Nad maksavad oma hüpoteegi Saksamaal igakuiste annuiteedimaksetega: iga 30 päeva järel peab klient kontole deponeerima sama summa. See sisaldab nii hüpoteegi intressi Saksamaal kui ka põhilaenu summat.

Nad ütlevad, et laenu ennetähtaegse tagastamise võimaluses on reaalne individuaalselt kokku leppida. Kuid see pole panga jaoks eriti mugav ja seetõttu on määr kõrgem.

Ja kui ennetähtaegse tagastamise võimalust ei pakutud, siis tuleb inimesel ka trahv maksta. Peate kohe sellele mõtlema ja võtma laenu, millel on võimalus põhivõlga kiirendatud korras tasuda. Mugav lahendus: 1 aastaga saate tagasi maksta ligikaudu 10% laenusummast.

Näide

Oletame, et inimene otsustab võtta Saksamaal hüpoteeklaenu, et osta Müncheni kesklinnas 39 m2 suurune stuudio2 euroopaliku renoveerimisega. Selle maksumus on 290 000 eurot. See on ligikaudu 23 000 000rubla.

Esialgne makse on 9 200 000 rubla. Loomulikult läheb inimesel vaja 13 800 000 laenu, mis on 171 735 eurot. Saksa pank annab sellise summa, sest nende miinimum on 50 000 USD. e.

Hüpoteeklaenu saab Saksamaal väljastada perioodiks 5 kuni 40 aastat. Aga reeglina võtavad kõik 10. Oletame, et kliendi jaoks määravad nad intressimääraks 4%. Sel juhul juhtub rublades järgmine:

• Kuumaks: 46 016.
• Intressi summa üheks aastaks: 552 000.
• Kõik maksed pärast krediidiperioodi lõppu: 19 322 000.
• Ülemakse kõigi 10 aasta eest: 5 520 000.

Oluline on märkida, et kuni inimene ei maksa Saksamaal hüpoteeklaenu intressimääraga võlgu, on eluase panga omand.

Kulud

Ka nende olemasolu tuleb meeles pidada. Rääkides hüpoteeklaenude intressimääradest Saksamaal, on vaja rääkida kuludest. Kodu ostmisel on palju lisakulusid, nende hulgas:

• Kinnisvaramaks. Hind varieerub sõltuv alt kinnisvara asukohast. Tavaliselt jääb see vahemikku 3,5% kuni 6%.
• Eluaseme uuele omanikule ümberregistreerimise teenuse eest tasumine. See moodustab 0,5–1% tehingu kogusummast.
• Notari tasud (1,5–3%).
• Vahendajate vahendustasu (3-6%). Ilma maaklerite ja maakleriteta Saksamaal tehinguid ei sõlmita. Eriti välismaalastega. Lisaks teevad nad ära põhitöö ja teevad kliendi elu palju lihtsamaks.
• Makse uue omaniku katastrisse kandmise teenuse eest (0,5%).
• Venelastele ja teistele välismaalastele Saksamaal hüpoteeklaenu võtmise eest tasutakse komisjonitasu (1%).
• Tagatiseks deponeeritava vara hindamise eest tasumine (umbes 1500 USD).
• Kinnisvaraaudit (0,5–1,5%).
• Sertifikaatide ja väljavõtete väljastamine, pangakonto pidamine (kuni 150 USD aastas).

Kokku, kui inimene plaanib osta maja 100 000 c.u. See tähendab, et tal peab olema täiendav alt 10-15 tuhat eurot lisakuludeks. Võib-olla osutuvad kulud väiksemaks, kuid parem on mängida ohutult.

Kust alustada?

Eespool on palju räägitud nõuetest, tingimustest ja intressimääradest, mida Saksamaal hüpoteeklaenudele kohaldatakse. Peame rääkima ka esimesest sammust.

Ärge piirduge kahe või kolme pangaga. Tuleviku säästmiseks on tungiv alt soovitatav külastada 10-15 organisatsiooni. Mida rohkem pangandus pakub inimesele õppimist, seda suurem on tõenäosus leida kõige tulusam variant.

Lisaks võib klient teiste asutuste esindajatega suheldes teha broneeringu, et eelmises kohas pakuti talle madalamat hinda. Paljud pangad, kes ei taha potentsiaalset laenuvõtjat kaotada, on hakanud huvi tundma täiendavate boonuste vastu.

Samuti peate teadma, et madalaimat hinda pakutakse juhul, kui eluase vastab järgmistele nõuetele:

• Selle garantii on 100 aastat.
• Asub hea ökoloogia ja logistikaga kohas ning kesklinna lähedal.
• Võib võttaüürile anda.

Kuidas kinnisvara otsida? Selleks on olemas kinnisvarafirmad, spetsiaalsed veebiressursid, aga ka maaklerid ja erakuulutused.

Kuidas kontot avada?

Juba on märgitud, et kinnisvara eest saab tasuda ainult panga kaudu. Ja siin on vaja selgitada ühte nüanssi. Fakt on see, et läbi Venemaa "Sberbanki" saab seda ka teha! Seetõttu on olemas sularahata makse.

Aga sa pead ikkagi avama konto Saksamaa pangas. Loomulikult peate selleks isiklikult kohal olema. Niinimetatud "postiseadustamine" on saadaval ainult Saksamaa kodanikele.

Dokumentidest vajate passide (tsiviil- ja välismaiste) originaale ja koopiaid, täidetud vorme ja registreerimist. Mõned pangad paluvad teil esitada viide-soovitus. Saksamaal eelistavad nad tegeleda ainult puhta kapitaliga.

Arve avatakse eurodes, peale seda sõlmitakse leping. Raha saab sisse kanda samal päeval.

Lepingu sõlmimine

Seda nüanssi tasub kaaluda ka siis, kui räägime sellest, milline hüpoteek Saksamaal on. Kui klient ja pank lepivad kõik tingimused kokku, saabub lepingu sõlmimise hetk, mis on aluseks laenu väljastamisel edaspidi.

Selle juhtumi õiguslikuks aluseks on Saksamaa tsiviilseadustik, samuti hüpoteeklaenupankade seadus (vastav alt punktid 601–610 ja 14–16, 19).

Leping sisaldab järgmist teavet:

• Laenusumma: summa + intress + kulud.
• Hüpoteegitingimused.
• Teave nõutavate maksete kohta (nende suurus, laenu tagasimaksmise alguskuupäev, intressimäärade arvutamine jne).
• Võla tasumise meetodid.
• Teave laenuvõtja kohta.
• Tingimused, mille alusel võib lepingu lõpetada.

Üldiselt pole midagi keerulist. Jah, Saksamaal on hüpoteegi saamine veidi keerulisem ja aeganõudvam protsess, kuid see on arusaadav, sest kinnisvara soetab välismaalane. Aga muidu on kõik nagu Venemaal.

Asjatundlikult panka ja eluaset valides saate isegi palju säästa. Saksamaa on ju TOP-3 Euroopa riikides, kus on madalaimad hüpoteeklaenu intressimäärad. Ja need 3-5% on Venemaal pakutava 10-12%ga võrreldes tõesti väikesed.

Ajastus

Kui kaua võtab Saksamaal hüpoteeklaenu saamine aega? Tavaliselt kulub selleks 1 kuu, kuid mõnikord võtab see kauem aega.

Esimeses etapis koostatakse dokumente ja see võtab aega umbes kaks nädalat. Paralleelselt on soovitatav tutvuda pakkumiste turuga. Seejärel - külastage panku, kandideerige. Selleks kulub 2–4 päeva või rohkem.

Kui kaua võtab aega kodulaenu otsuse saamine? Maksimaalselt neli nädalat pärast vestlust pangaametnikuga. Kui inimene saab heakskiidu, jääb tal vaid valida soodsaim pakkumine, avada konto ja teha sissemakse. Pärast seda saate kinnisvara osta.