Kuidas arendajat kontrollida: meetodid ja soovitused

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Ehitusjärgus eluaseme ostmisel peate veenduma arendaja usaldusväärsuses tuhat korda. Kuidas ettevõtet kontrollida ja aru saada, kas seda saab usaldada? Kinnisvara maksumus on ju tänapäeval nii kõrge, et enamik kodanikke peab võtma mitmemiljonilisi hüpoteeklaenu ja neid tagasi maksma rohkem kui üheks aastaks, mistõttu on oluline välistada ka kõige väiksem risk. Artiklist saate teada, kuidas arendajat kontrollida, millisele teabele ja dokumentidele peate tähelepanu pöörama.

Miks ei saa loota õnnele

Kaeve- või ehitusjärgus korteri ostmisel on arendaja usaldusväärsuse kontrollimiseks mitu võimalust. Usaldage oma raha, peaks olema ainult laitmatu mainega ehitusettevõte. Kohusetundlikkus ja ehituskogemus on olulised, kuid mitte ainsad ettevõtte usaldusväärsuse näitajad. Lisaks neile loeb finantsstabiilsus ehk erinevate finantseerimisallikate olemasolu ja haldussuutlikkus. Nendest kriteeriumidest sõltuvad otseselt ostja riskid, "külmumise" tõenäosusehitamine või viivitus valmis rajatise kasutuselevõtul.

Arendaja tegevust juriidilise isiku või üksikettevõtjana mõjutavad erinevad majandustegurid, muudatused seadusandluses, kinnisvaraturu trendid, valuutakursid ja muud ehitusettevõttest endast mitte sõltuvad tingimused, selle maine ja heausksus. Aastatepikkuse kogemuse ja soliidse imagoga ettevõtte töös võivad tekkida raskused ja ettenägematud asjaolud. Kuid selline ettevõte suudab erinev alt vähemtuntud ja kontrollimata arendajast leida keerulistest olukordadest väljapääsu ilma lõpptarbijale kahju tekitamata. Seetõttu on äärmiselt oluline teada, kuidas arendajat kontrollida. See võimaldab teil mõista, kas saate talle oma raskelt teenitud raha usaldada.

Teave veebisaidil

Esimene ja lihtsaim viis ehitusettevõttega tutvumiseks on külastada selle ametlikku veebisaiti. Tavaliselt on põhiteave arendaja kohta jaotises "Meist" või "Ettevõtte kohta". See sisaldab teavet turul eksisteerimise perioodi, arengu ajaloo, saavutuste, auhindade kohta. Samas kohas avaldavad mõned ettevõtted teavet juhtimistaseme ja direktorite nõukogu koosseisu kohta.

Kasulikud on teabe- ja analüütilised artiklid sõltumatute spetsialiseeritud ressursside kohta ("Kinnisvaraturu näitajad", "RBC Real Estate" jne). Arendaja kohta saate teavet mis tahes otsingumootori kaudu. Kuid usaldage vaieldamatult seda, mis on kirjutatud saidil jaotises "Meedia meie kohta" või "Arvustused",kindlasti pole seda väärt.

Ärge jätke "Projektide" lehte vahele. Sellesse jaotisse paigutab ettevõte juba ellu viidud projektid, kui neid on. Muide, nende puudumine võib viidata sellele, et arendaja on oma äris algaja. Oleks vale hinnata objektiivselt ettevõtte kogemust nende objektide järgi, mis on teostus- või planeerimisjärgus, sest nn "paberprojektid" annavad tunnistust ainult arendaja ambitsioonidest, ei midagi enamat.

Kui ametlikul veebisaidil on ülevaatamiseks esitatud kinnisvaraobjekte, peaksite pöörama tähelepanu piirkonnale, kus need on ehitatud. See asjaolu aitab arendajat kontrollida. Reeglina viitab mitme eduk alt lõpetatud projekti olemasolu arendajal headele suhetele omavalitsuse ametiasutustega, mis tähendab, et lubade saamise, tehniliste tingimuste kokkuleppimise ja energiavarustusega seotud probleemid on ebatõenäolised.

Koostöö partneritega

Arendaja usaldusväärsust hinnates peaksite pöörama tähelepanu tema peamistele partneritele. Kui nende hulka kuuluvad riigi osalusega suured pangad ja juhtivad ehitusettevõtted tegutsevad peatöövõtjatena, pole teie valiku õigsuses kahtlust.

Ehitaja kontrollimiseks on veel üks meetod. See seisneb ettevõtte investeerimispoliitika uurimises. Lisaks, kui ettevõtte peamiseks investoriks on hiiglaslik finantskorporatsioon, siis pole kindlasti põhjust muretsemiseks. Enne ettevõttesse ulatuslikku investeerimist suurinvestoridpõhjalikult tutvuma arendusprojektidega, viima läbi arvuk alt kontrolle arendaja tegevuse kohta ja alles siis, kui neil pole küsimusi, sõlmivad lepingu. Arendaja omakorda, osutades partnerlusele juhtiva ettevõttega, demonstreerib kogu turule oma maine ausust.

Teave rahastamisallikate kohta sisaldub projekti deklaratsioonis. Selle dokumendi leiate ka arendaja veebisaidilt. Lisaks sellele märgitakse ehitust rahastava panga või muu organisatsiooni nimi. See punkt on eriti oluline, kuna koostöö väikese või tundmatu ettevõttega võib tegelikult olla seotud. Muud allikad on DDU lepingute alusel üle kantud lõppkliendi rahalised vahendid.

Arendaja usaldusväärsuse kontrollimiseks ühisehituses pööravad nad reeglina tähelepanu valuutariskide olemasolule. Need ilmuvad siis, kui arendaja teeb kõik maksed dollarites või eurodes. Väikseimgi vahetuskursi kõikumine toob investoritele kaasa tõsiseid kahjusid. Kui kõik projektiga seotud toimingud tehakse rublades, välistab see investorite riskid.

Arendusettevõtte rahalised võimalused

Ettevõtte investeerimistugevuse tunnuste hulka kuulub sõltumatu müügistrateegia. See tähendab, et arendaja viib projekti ellu oma või krediidivahendite investeerimise arvelt ilma ostjate osaluseta. Tavaliselt müüakse selliseid objekte ehitusprotsessi lõpus,kui need on peaaegu kasutuselevõtuks valmis. Kui arendaja on alustanud korterite müüki, kuid isegi vundamendi süvend pole veel koostatud, tuleb tutvuda projekti deklaratsiooniga, kus on märgitud finantseerimisallikad. Kui nad on valdav alt aktsiaomanikud, on kõige parem oma ostuotsus hoolik alt ümber hinnata.

Hinnapoliitika adekvaatsus on veel üks argument arendaja kasuks. Kuidas kontrollida odavat korterit ostes, mis on konks? Ettepaneku ilmne odavus ei näita alati selle eeliseid. Enamasti viitavad ettevõtte ressursipuudusele korterid, mida müüakse turuhinnast tunduv alt madalama hinnaga. Mõõdukas hinnalangus hooajaliste kampaaniate ajal on aga kinnisvaraturul üsna tavaline.

Ettevõtte rahalist heaolu väljendab sageli selle avalikkus. Omaaktsiate paigutamine avalikku omandisse kodumaisel või välismaisel aktsiaturul kinnitab tõsiasja, et arendaja on läbinud arvuk alt kontrolliprotseduure ja saanud kõrgeid eksperthinnanguid. See asjaolu näitab, et aktsiainvestorid usaldavad ettevõtet ja toetavad selle ettevõtte juhtimis- ja finantspoliitika mudelit.

Kinnisvaraportaalid, mis avaldavad Venemaa ehitusfirmade reitinguid, on koht, kus saab arendajat kvantitatiivsete näitajate järgi kontrollida. Edetabeli tipus on reeglina ettevõtted, kus on kasutusse võetud märkimisväärne hulk elamispinda ja teenitud kalendriaasta kasumit.

Tempoprojekti elluviimine

Kuidas kontrollida arendaja usaldusväärsust korteri ostmisel, kui majas on ehitus- või kaevamistööd? Sel juhul võite tugineda ehitustööde iga etapi tempole. Aluseks võetakse arendaja juba ellu viidud projektid. Sageli avaldavad arendajad spetsiaalselt foto- ja videoaruandeid, püüdes seeläbi õigustada investorite usaldust. Tänu objekti territooriumile paigaldatud veebikaameratele on tulevastel elanikel võimalus jälgida tööprotsessi veebis, hinnata protsessi dünaamikat ja sidusust.

Aga kuidas kontrollida arendaja usaldusväärsust ühisehituses ja kuidas aru saada, et kõrghoonete ehitamine on liiga aeglane? Tavalise töövoo korral peaks ehitatav kortermaja iga kuu kasvama 2-3 korruse võrra. Erinev alt tellis- ja monoliithoonetest ehitatakse paneelhooneid kiiremini: keskmiselt kasvab betoonkast 4-5 korruse võrra kuus. Need arvutused on aga teoreetilised ja isegi juhtivad ehitusettevõtted kalduvad sageli normist kõrvale.

Enne arendaj alt ehitatava eluaseme ostmist on soovitatav kulutada paar tundi oma isiklikust ajast ja külastada paari valmis objekti. Sisehoovide, hoonete fassaadide, elamukompleksi sissepääsu ülevaatus võimaldab teha esialgse järelduse majade kvaliteedi kohta. Arvestada tuleb ka ehitusaasta ja elanike tagasisidega. Isegi need hooned, mis on visuaalselt defektideta, võivad hiljem anda uutele omanikele nrkõige meeldivamad üllatused külmetavate seinte, hea kuuldavuse, ebakvaliteetse siseviimistluse jms näol.

Milliste dokumentide kohta küsida

Föderaalseadus nr 214, mis reguleerib ühisehituses osalemist, fikseerib arendaja kohustuse esitada igale huvitatud isikule ülevaatamiseks mitu dokumenti. Nende hulka kuuluvad:

• ehitusettevõtte harta viimases väljaandes ja muud asutamisdokumendid;
• tunnistus arendaja riikliku registreerimise kohta üksikettevõtja või juriidilise isikuna;
• maksukohustuslasena registreerimise tunnistus;
• raamatupidamisdokumendid kolme kalendriaasta kohta;
• audiitori aruanne ettevõtte tegevuse kohta.

Need on üldised dokumendid, mida peate esm alt uue hoone ehitajaga kontrollima. Ettevõte on kohustatud nõudmisel esitama nende originaalid või notariaalselt kinnitatud koopiad. Kuid teisest küljest ei saa nende dokumentidega tutvumist nimetada 100% võimaluseks, mis võimaldab teil uue hoone ostmisel kontrollida arendaja usaldusväärsust. Reeglina on see teave formaalse iseloomuga ja igale arendajale kättesaadav, seega tavaostjale erilist teavet ei anta. Ainus väärtus potentsiaalsetele investoritele on auditi aruanne, mille järgi saavad spetsialistid teha järeldusi ettevõtte finantsseisundi kohta.

Kus on olulisem tutvuda projekti dokumentatsiooniga. Lisaks paberite põhipaketile on saadaval:

• maaomandilepingud;
• valitsuse ekspertide järeldused;
• piirkondlike ametiasutuste load ehituseks;
• väljavõtted juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist.

Küsides, kuidas kontrollida arendajat uue hoone ostmisel, ei tohiks unustada dokumente, mida on vaja kohe lepingu sõlmimisel nõuda. Enne kui annate oma allkirja omakapitali osaluse lepingusse, peate veenduma, et ettevõte tegutseb seaduste kohaselt. Niisiis, milliseid arendaja dokumente peate kontrollima? Kindlasti tuleb veenduda, et ettevõtte huve esindaval isikul on volitused tehingu lõpuleviimiseks. Kui lepingule kirjutab alla ettevõtte töötaja, peab tal olema peadirektori vastav volikiri. Juhtudel, kui lepingu pooleks on isik, kellel neid volitusi ei ole, tunnistatakse leping kehtetuks ja kõik sellest tulenevad kohustused tühistatakse, vaatamata raha ülekandmise faktile. Tähelepanu tuleb pöörata dokumendi väljastanud isiku nimele, volikirja kehtivusajale ja sellele, milliseid toiminguid see annab.

Mis veel võib viidata ettevõtte usaldusväärsusele

Enamik kasutajaid kogub neid huvitava arendaja kohta teavet erinevatel foorumitel, mis on pühendatud projektide, uue hoone maksumuse, korterite eeliste ja puuduste jne arutamisele. Siin ei saa te seda kontrollida. arendaja dokumente, kuid saate tutvuda aktsionäride kaebustega, mõista, milles võib esineda ebakõlasid ja veealuseidkivid kinnisvara registreerimisel. Kui kaebusi on rohkem kui positiivseid arvustusi, peaksite ostuotsuse ümber hindama. Kui kümned aktsionärid süüdistavad arendajat aus alt öeldes pettuses, objektide valmimistähtaegade pidevas rikkumises või näiteks keeldumises esitada dokumente konkreetsel maatükil ehitamise seaduslikkuse kohta, on parem. teise ettevõtte leidmiseks.

Paljud on huvitatud sellest, milliseid dokumente arendajaga kontrollida, et saaksite teada tema käimasolevatest kohtuasjadest. Kuid isegi kui teave, mis kinnitab teatud vaidluste olemasolu ehitusettevõtte ja kaasinvestorite, töövõtjate või aktsionäride vahel, oleks avalik, ei tähendaks see midagi. Kohtuvaidlused on kinnisvaraturul levinud praktika, eriti suurfirmade puhul, kes tellivad igal aastal sadu tuhandeid ruutmeetreid elamispinda. Vaidluste lahendamisega tegelevad juristid, seega pole neil probleemidel ehitusprotsessi käigu ja sellega kaasnevate tehniliste probleemidega mingit pistmist.

Kuidas kontrollida arendaja pankrotti

2014. aastal võeti vastu föderaalseadus, mis kohustas kõiki ehitusettevõtteid kindlustama oma vastutust aktsionäride ees pangagarantii, kindlustuspoliisi või vastastikuse kindlustusseltsiga sõlmitud lepingu kaudu. Ja 2017. aastal tehti täpsustatud föderaalseadusesse taas uued muudatused, mille kohaselt peavad arendajad nüüd eraldama vahendid ühisehituse ühtsesse hüvitisfondi. Selle riigiorganisatsiooni eesmärk on suunata eelarvet pikaajalise ehituse rahastamiseks ja arendaja pankroti korral võlgade tasumiseks aktsionäridele.

Kuidas kontrollida, kas ettevõte on omandanud ametliku maksejõuetuse staatuse enne omakapitalilepingu sõlmimist? Selles küsimuses aitavad spetsiaalsed registrid. Ühe neist kasutamiseks peate minema vahekohtu ametlikule veebisaidile. Jaotises "Ühe failikapp" määrake otsingufiltri kaudu veerus "Kaasuses osaleja" parameetrid, märkides "Vastaja", seejärel sisestage arendaja nimi ja valige aktiivne nupp "Pankrotis". Ekraanil kuvatakse kõik juriidiliste ja eraisikute arhiivi- ja pooleliolevad maksejõuetusjuhtumid.

Kasutuselevõtt kodus: põhiformaalsused

Lõpuks on tehing tehtud ja kõik tähtajad objekti üleandmiseks elanikele, kes ootavad pikisilmi kodumajapidamise tähistamise päeva, on käes. Kuid nagu praktikas selgus, ei tea paljud, kuidas korterit arendaj alt kontrollida.

Ehitustööde lõpetamise tähtajad on ette nähtud DDU-s. Kui arendajal ei ole aega objekti õigeaegselt üle anda, siis on ta kohustatud sellest ostjaid kaks kuud enne selle tähtaja möödumist teavitama ning tegema ettepaneku vastava lepingusätte muutmiseks. Lisaks on oluline eraldada ka kasutuselevõtuperioodi ja võtmete omanikele üleandmise mõisted. Uutesse korteritesse saavad uusasukad reeglina sisse kolida mitte varem kui järgmisel päeval pärast objekti vastuvõtmist.riiklik komisjon. Veelgi enam, lepingus tuleks täpsustada ka võtmete üürnikele üleandmise hetk. Tavaliselt toimub see 4-6 kuud pärast kasutusloa saamist.

Kõigile aktsionäridele on arendajad kohustatud saatma tähitud kirjaga teate objekti valmisoleku kohta hiljem alt üks kuu enne võtmete üleandmise kuupäeva. Küll aga räägitakse ostjatele sagedamini telefoni teel häid uudiseid ja kutsutakse kontorisse dokumente kontrollima. Sinna tuleb tulla passi ja tehingulepingu koopiaga. Kui ostetud eluase on registreeritud mitme omaniku juures, peab igaüks neist kohal olema ja kui see pole võimalik, siis väljasta oma esindajale volikiri.

üks ühele. Arendaja on kohustatud teostama objekti üleandmist vastav alt teatud regulatsioonile ning uuel omanikul on õigus seda mitte vastu võtta, kui esineb abielu, puudusi. Enne vastuvõtu- ja üleandmisakti allkirjastamist on vajalik kontrollida iga väiksemagi lepinguga ette nähtud detaili teostust korteris. Lisaks tuleks veenduda, et arendaja on saanud kasutusse andmise loa ja majale on juba aadress määratud.

Kui arendaja on viivitanud objekti õigeaegse üleandmisega, on ostjal õigus saada hüvitist. Samas tuleb aru saada, et no arendajavõtab initsiatiivi ega maksa karistust omal soovil. Uuel omanikul on õigus esitada pretensioon ettevõtte peakontorisse ja oodata selle läbivaatamist 10 päeva jooksul. Paljud ettevõtted pakuvad sellistel juhtudel oma klientidele vaidluse kohtueelset lahendamist, näidates ära hüvitise suuruse ja makseperioodi.

Korteri ülevaatus

Enne kui asute korteri vastuvõtmisele ja võõrandamisele, peab omanik veel kord avama oma osaluslepingu koopia ja tutvuma hoolik alt peatükiga, mis kirjeldab elamisvalmis objekti omadusi. Siin on märgitud kõik tööd, mida arendaja kohustub tegema. Kontrollimisel on soovitatav DDU-d mitte käest lasta, et saaks arendajafirma esindajale viivitamatult tähelepanu juhtida tuvastatud ebakõladele.

Mida siis kontrollida korterit arendaj alt vastu võttes? Loetleme kõik, millele peate tähelepanu pöörama:

• Välisuks. See peab olema korralikult paigaldatud ja vab alt avanema, tihed alt vastu ava. Pöörake tähelepanu kinnitusluku funktsionaalsusele.
• Seinad. Isegi minimaalne kõrvalekalle vertikaalist ei ole lubatud, samas kui kohalikud ebatasasused võivad olla 5 mm piires. Samuti peaksite mõõtma korteri pindala ja veenduma, et seinte paigutus vastaks selle skemaatilisele paigutusele.
• Põrandad. Õhutühimeid ega kimpe ei tohiks olla. Need leiate, kui koputage haamriga mõnda fragmenti.
• Laed. piisadja vuukide vahed, lagede tegeliku kõrguse ja deklareeritud lahknevus on põhjuseks korteri vastuvõtmisest keeldumiseks. Kui aga ostja plaanib pinglaged paigaldada, võite pisivigade suhtes silmad kinni pigistada.
• Windows. Paigaldada tuleb arendaja poolt DDU-s märgitud kaubamärgi struktuurid. Peate ise kontrollima topeltklaaside akende terviklikkust, liitmike funktsionaalsust, vahede sulgemise astet ja visiiri olemasolu lodžal (kui see on olemas).
• Elektrijuhtmestik. Spetsiaalsete testerite abil saate kontrollida kõigi lülitite ja pistikupesade tööd. Kui nende olemasolu ei ole lepinguga ette nähtud, veenduge, et edasiseks ühendamiseks on olemas kõik juhtmed.
• Insenerikommunikatsioon. Taatlemisele kuuluvad kütte-, kanalisatsiooni- ja ventilatsioonisüsteemid, kõik sulgeventiilid, tiisid, äravoolutorud, kraanikauss, WC pott, kütteradiaatorid jne.
• Lõpeta. Tähelepanu tuleb pöörata kasutatud materjalide kvaliteedile, nende kaubamärgile. Ei tohiks olla pragusid, laastu ega lahtisi õmblusi.

Lõpetuseks tuleks kirja panna ka korterisse ja väljaspool seda paigaldatud arvestite näidud. Mõõteseadmete andmed on soovitatav salvestada ja võrrelda nende passis märgitud andmetega. Lisaks saab arendaja poole pöörduda keldri või ülemise tehnokorruse näitamise sooviga. Aktsionäridel on õigus pääseda juurde hoone mis tahes osale, veendumaks, et torud või katus ei leki ega võõrast lõhna.

Viimane samm

Kui omanikul valmis korterile pretensioone pole, allkirjastatakse vastuvõtuakt. Vastasel juhul koostatakse puuduste tuvastamisel defektiakt. See näitab kogu klientide kaebuste loendit, samuti aadressi, korteri numbrit, üksikasju ja teavet arendajaettevõtte kohta.

Arendaja kutsub aktsionäri pärast puuduste kõrvaldamist uuesti üle vaatama. Kui ostjal tõsiseid pretensioone ei ole, kuid ta mingil põhjusel keeldub korterit vastu võtmast, on arendajal õigus objekt ühepoolselt üle anda.