Võlakirjad (hüpoteeklaenud) Venemaal: kust saavad pangad hüpoteeklaenude jaoks raha?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Võlakirjad (hüpoteegid) moodustavad USA-s enam kui 80% kõigist kinnisvaratehingutest, Venemaal alla 10%. Väärtpaberite väljavaated on ilmsed. Paljud inimesed ei tea mitte ainult seda, mis on hüpoteegiga tagatud võlakirjad, vaid ka põhimõisteid.

Põhitõed

Võlakirjad on väärtpaberid, mis annavad õiguse saada fikseeritud garanteeritud kasumit.

Neid on kahte tüüpi:

1. Esitlusel – osteti odavam alt, müüdi kallim alt.
2. Fikseeritud intress – eeldab investori tulu (kupongi) teatud aja möödudes.

Võlakirjad on võlaväärtpaberid. Tootluse tagab ettevõtte reiting. Mida stabiilsem on ettevõte, seda suurem on tõenäosus lubatud tulu saamiseks.

Mis on võlakirjad (hüpoteek)?

Hüpoteeklaen on võlakiri, mis refinantseerib investeeringuid kinnisvaralaenudesse.

Näiteks AAA pank väljastab laenu eluaseme ostmiseks. Tal on kapitalloomulikult piiratud. 1 miljardi rublaga saab pank väljastada näiteks 1000 laenu. Kinnisvaraturg loomulikult peatub, kui krediidiasutusel raha otsa saab.

Kellele see kasu on?

Pandikirjade emiteerimine on kasulik kõigile turuosalistele:

• Pangale - suurendab väljastatud hüpoteeklaenude summat.
• Investor – investeerib raha varasse, mis peaks olenev alt eluasemehindadest kasvama.
• Laenuvõtjale – kõrgeid hüpoteeklaenu intressimäärasid vähendatakse 1,5–2%. Muidugi on numbrid väikesed, kuid suure laenusumma puhul on kasu ilmne.
• Ehitajad – ehitusettevõtted ei "külmuta" oma rajatisi, vaid jätkavad tööd.
• Valitsus – arendus- ja müügimaksud.
• Töölised – neid ei koondata töö puudumise tõttu.

Kuidas on võlakohustused tagatud?

Nüüd selle turu toimimise kohta. AAA pank väljastab laenu kinnisvara ostmiseks summas 5 miljonit rubla. Nende peal emiteerib ta võlakirju (hüpoteegi) ja müüb need börsil. Investoritelt saadud raha läheb uuteks laenudeks. Väärtpaberid on tagatud kodanike hüpoteeklaenu maksetega.

Alternatiivid

Võlakirjad (hüpoteek) ei ole sellel turul investorite jaoks ainus instrument. On alternatiive:

• Hüpoteegi osalustunnistus - osa laenusummast vara ostmiseks. Investoril on õigus saada kinnisvarakasumit.
• Hüpoteek – tagatis, mis kinnitab õigust saada rahalaenuvõtja. Erinevus võlakirjast (hüpoteegivõlakirjast) seisneb selles, et hüpoteegi tagatiseks on omandatud vara.

Väärtpaberite omadused Venemaal

Muidugi võib USA-st pärit idee tuua meie turule positiivseid asju. Pandikirjad Venemaal tekitavad aga palju küsimusi nii investorite kui ka spetsialistide seas. Mõiste "stabiilsus" ei kehti meie riigi majanduse, eriti kinnisvaraturu arengu kohta. Viimase 1,5-2 aasta jooksul ei peatunud see mitte ainult kasvu, vaid ka langes oluliselt. Võlakirjad (hüpoteek) ei saa kinnisvaraturult tulu teenida, kui see ei kasva.

Teine probleem on väärtpaberite kõrge hind. Eraettevõtted ja tavakodanikud ei saa sel põhjusel investoriks saada. Kõik lootused on pandud mitteriiklikele pensionifondidele, pankadele, kellel on vabu vahendeid ja mis väidetav alt ei tea, kuhu neid investeerida.

Kolmas probleem on läbimõeldud õigusraamistiku puudumine.

Võime kokku võtta: väärtpaberite kõrge hind, hüpoteeklaenuturu ebastabiilsus ja ka läbimõeldud õiguslik raamistik ei võimalda tõenäoliselt seda tüüpi väärtpaberitel Venemaal areneda.

Miks panid hüpoteeklaenuvõlakirjad 2008. aastal süsteemi krahhi?

2008. aasta kriis sai alguse just hüpoteegiga tagatud võlakirjadest (CDO). Fakt on see, et paljud investorid hakkasid väärtpabereid ostma, teades, et kinnisvaraturg kasvab pidev alt. See mõjutas pankade strateegiat, kes suhtusid oma klientide maksevõimesse ükskõikselt. Peaasi, et nad on. On olnud juhtumeid, kus 500 000 dollari väärtuses hüpoteeke väljastati inimestele, kellel polnud regulaarset sissetulekut. Panga jaoks on riskid minimaalsed - nad said selle raha börsidelt pandikirjade müügist.

Samuti väljastasid pangad krediidi vahetuslepinguid ehk kindlustust, kui võlga ei tasutud.

Aga püramiid keerles nii palju, et nende all hakati emiteerima võlakirju (sünteetilisi CDO-sid). Kuna analüütilised ettevõtted ei teadnud, millega tegu, toetusid nad neid väljastanud investeerimisfirmade andmetele. Mõned teadsid, kuid kartsid suuri kliente kaotada. Riskantse taseme BBB võlakirjadest tegid nad veelgi problemaatilisema vara, kuid selle ohuaste oli juba võrdne AAA-ga (nagu USA riigivõlakirjad), st täiesti ohutu. See võimaldas miljoneid dollareid omavatel investoritel investeerida tagatiseta väärtpaberitesse ja koguda vahendeid pensionifondidest, millel on keelatud investeerida sellest reitingust väiksematesse varadesse. Loomulikult pidi selline püramiid varem või hiljem kokku varisema, kui eluasemete hinnad hakkavad langema. Nii juhtus. Suured investeerimisfirmad, investorid ja kindlustusagendid läksid pankrotti.

Investorid said sellest kasu, panustades hüpoteeklaenude vahetustehingutele, st hüpoteegiga tagatud kinnisvarakindlustusele, mida müüdi madalate hindadega. See tähendab, et investeerides neisse miljon dollarit, oli võimalik saada mitusada miljonit, kuna keegi lihts alt ei uskunud maksejõuetusesse.