Turuväärtuse hindamine: meetodid, aruande koostamise kord, läbiviimise eesmärgid

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Korteri või maja hindamist võib vaja minna paljudel juhtudel. Jah, ja väga oluline on teada, kui palju tulu saab kinnisvara müügist. Lõppude lõpuks on see vara, mida tuleb targ alt kasutada, mis tähendab, et peate selle kohta kõike teadma. Lisateavet korteri turuväärtuse hindamise kohta saate lugeda sellest artiklist.

Mis on turuväärtus?

Nüüd domineerib kogu maailmas majanduse turumudel, mis hõlmab erinevate kaupade ostmist ja müüki raha eest, mille eest inimesed on nõus neid ostma. Näiteks kui toodate odavaid ühekordseid taldrikuid, ei ole nende hind tõenäoliselt väga kõrge. Vastasel juhul pole teil lihts alt ostjaid. Sama põhimõtet võib omistada ka kinnisvarale: korteritele ja majadele. Kuid sel juhul on palju keerulisem määrata objektiivset hinda, mis ei vähendaks omanike investeeringuid ja samas ei oleks üüratu. Tihti teeb olukorra keeruliseks asjaolu, et kinnisvara müügi ajal on omanikud harva objektiivsed. Kui majaga on seotud head mälestused võiveetsite selles oma lapsepõlve, võib turutingimustest lähtuva hinna õige määramine olla keeruline.

Seetõttu on nii populaarsed hindajate teenused, mis aitavad kainelt õiget väärtust määrata. Korteri turuväärtuse hindamine võib osutuda keeruliseks, kui korteriomanikel on tungiv vajadus vara kiiresti müüa või kui kinnistu asub ebasoodsas piirkonnas.

Tüübi järgi eristavad nad praegust, varasemat ja tulevast turuväärtust. Nagu võite arvata, sõltub see ajast, mille jaoks see arvutatakse. Enamasti tehakse jooksvat hindamist, kuid kui kavatsete investeerida korterisse investeeringuna, siis võib eluaseme väärtus tulevikus kasuks tulla.

Kas ma pean hinda teadma?

Miks küsida kinnisvara väärtust? Vara turuväärtuse hindamise eesmärgid võivad olla erinevad. Kuid enamasti hinnatakse objekti järgmistel juhtudel:

• Kui nad soovivad kinnisvara laenutada või üürida. Esimesel juhul on kulu vaja eraldatud rahasumma arvutamiseks (näiteks hüpoteegi või laenu jaoks).
• Kui vara annetati ja teil on vaja kindlaks määrata selle tegelik väärtus.
• Pankrotis.
• Katastriväärtuse vaidlustamiseks. Vara müümisel viib riik riigikassasse maksu, mis pannakse peale turu- ja katastriväärtuste vahe. Selle väärtuse vaidlustamiseks võite sageli vajada hindaja abi.
• Müümisel või ostmisel.
• Muudes olukordades, kui on vaja välja selgitada objekti tegelik hind.

Hindamismeetodid

Turuväärtuse hindamiseks on kolm meetodit.

Kõige populaarsem on kulukam. See võtab arvesse, kui suure osa oma rahast olete ostule ja kodu parandamisele investeerinud. Selle meetodi kriteeriumid on üsna täpselt määratletud. Arvutuste tegemiseks on vaja teada, kui palju täpselt sama maja või korteri ehitamine praegusel hetkel maksma läheb. Samal ajal võetakse arvesse absoluutselt kõiki pisiasju: alates uste maksumusest kuni paigaldusteenuste hinnani. Loomulikult arvestatakse ka eluruumi amortisatsiooni ja miinuseid, mille tulemusena saad kiiresti täpse vara hinna. Teine määratlus, mida kulupõhise lähenemisviisi puhul tuleb arvestada, on asenduskulu. Kui palju maksab sama pinnaga ja ligikaudu sama asukohaga, kuid erinevatest materjalidest ehitatud korter? Tänu sellele saab omanik selge pildi, kui palju tema vara tegelikult väärt on. Tõenäoliselt ei maksa ostja objekti eest, mis ei vasta esitatud nõuetele.

Teine meetod on võrdlev. See seisneb sarnaste tehingute uurimise läbiviimises. Näiteks eelmisel kuul ostsid nad Vassililt 1-toalise korteri, mis asub ligikaudu samas piirkonnas ja samade sotsiaalmugavustega. Kui palju ta selle eest sai? Olles kogunud mitme sellise juhtumi kohta teatud statistikat, saame teha järeldusi kinnisvara keskmise hinna kohta selles segmendis. Praegu ei pea te võrdleva hindamise jaoks isegi abi kasutamaspetsialistid: paljud saidid koguvad teavet ja kuvavad tulemusi.

Kinnisvara hindamise tulumeetod võtab arvesse seda, kui palju saate pärast kinnisvara ostmist saada. Seda meetodit kasutatakse näiteks korteri ostmisel, et see hiljem välja üürida. Tõepoolest, sel juhul on olulised täiesti erinevad tegurid: metroo lähedus, disain, piirkond jne. Tulumeetod võimaldab suure tõenäosusega eeldada, kui tulus või kahjumlik investeering tulevikus on.

kriteeriumid

Iga lähenemise puhul kasutatakse ruumide turuväärtuse hindamiseks erinevaid kriteeriume. Kuid üldiselt põhinevad need kõik järgmistel teguritel:

• Transpordi juurdepääsetavus (metroo, peatused, maanteed).
• Elupind.
• Paigutus.
• Erinevate sotsiaalobjektide olemasolu: kaubanduskeskused, koolid, lasteaiad.
• Õhukvaliteet.
• Läheduses asuvad pargid ja muud loodusobjektid.
• Põrand.
• Materjal, millest korpus on ehitatud.
• Viimistluse ja remondi olemasolu.

Hindamine

Kõige sagedamini hinnatakse tavaliselt kortereid. Kliendil tuleb lihts alt vastata küsimusele, miks ta hindamist vajas. Vastuse põhjal valib esineja sobiva meetodi. Kuid kõige sagedamini võetakse korteri turuväärtuse hindamisel arvesse kõiki kolme lähenemist. Kui neid kõiki rakendada, loetakse turuväärtus mõistlikuks. Igal lähenemisel on ka koefitsient, mis seda peegeldab.autentsus. Näiteks on võrdlusmeetodil üsna madal usaldusväärsuse koefitsient, kuna paljud tehingud Venemaa turul ei ole läbipaistvad ja objektidel pole sageli piisav alt analooge. Kuidas toimub kinnisvara hindamisprotsess?

1. Hindaja valib konkreetsele korterile või majale kõige sobivama hindamismeetodi.
2. Klient saab valida oma tellimuse ajastuse. Ta peab teatama ka uuringu eesmärgi ja preemia suuruse.
3. Kui mõlemad pooled jõuavad kokkuleppele, siis sõlmitakse nende vahel leping. Sageli ei ole hindaja teenused odavad, seega on leping lisatagatiseks kohustuste täitmisele.
4. Mida rohkem meetodeid uuring kasutab, seda kallim see on. Seetõttu saab hindaja iga hinna eraldi välja kuulutada, et aru saada, kui palju see on.
5. Järgmisena viib läbiviija ise hindamise läbi, arvutab usaldusväärsuse koefitsiendid ja annab lõpliku väärtuse.
6. Objekti hetke turuväärtuse aruanne täidetakse viimasena.

Maja hindamine

Maja turuväärtuse hindamine ei erine palju sarnasest protseduurist korteri puhul. Alustuseks määrab hindaja mitte suvila enda, vaid saidi maksumuse. Sellele summale lisab spetsialist tööde ja materjalide maksumuse, mida on vaja sama maja ehitamiseks. Kõige sagedamini toimub saidi turuväärtuse hindamine kulumeetodil. Kui tellija on valinud võrdlusmeetodi, siis töövõtja otsib sarnaseid objektenaaberpiirkondades, et arvutada välja majaga krundi keskmine maksumus. Tulemuseks on kaalutud keskmine hind, millele saate müügi ajal toetuda.

Kinnisvara ostmine või müümine on väga oluline samm. Väärtuse ebaõige hindamise korral võib omanik väga kahetseda, et ta ei kasutanud professionaalse hindaja teenuseid. Lõppude lõpuks võite selle tulemusel kaotada palju suurema summa.

Väärtusdokumendi koostamise protseduur

Aruanne on kinnisvara hindamise tulemus, mis sisaldab kogu vajalikku teavet. See sisaldab meetodeid, mida on kasutatud hindamiseks, omaduste analüüsiks, turuolukorra kirjeldamiseks ja palju muud. Lihtsam alt öeldes toimib aruanne määratud turuväärtuse ametliku kinnitusena ja seda saab kasutada tehingutes või laenude saamiseks. Et aruanne kehtiks, peab see sisaldama järgmisi jaotisi:

• Tiitelleht (number, andmed töövõtja ja kinnistu omaniku kohta).
• Sisukord. Kuigi aruanne ei ole väga pikk, võimaldab sisukord olemasolevatest jaotistest kiiresti aru saada.
• Kaaskiri, mis sisaldab kogu põhiteavet vabas vormis. Tavaliselt viitab see kasutatud lähenemisviisidele.
• Leidud näitavad hindamise tulemusi.

Tänu turuväärtuse aruande mugavale vormingule leiab iga inimene lihts alt vajaliku teabe ning protseduuri tulemuse saab teada lihts alt viimast lehekülge vaadates.

Erinevusturu- ja katastriväärtus

Kinnisvara müügi või ostu käigus tuleb tõenäoliselt tegeleda sellise asjaga nagu katastriväärtus. See on eluaseme hind, mille määrab riik läbi oma hinnangu. Katastriväärtus ei ole alati õige, seega võib selle ja turuhinna vahele tekkida mitmesaja tuhande rubla suurune vahe. Milliseid samme tuleks sel juhul astuda?

• Tellige kolmanda osapoole kinnisvara hindamine.
• Kui erinevus osutus tõesti oluliseks, siis on vaja esitada Rosreestrile avaldus katastriväärtuse väärtuse ülevaatamise nõudega olemasolevate dokumentide alusel. Sel juhul võib hästi kirjutatud aruanne mängida suurt rolli.
• Keeldumise korral saate otsuse kohtus vaidlustada. Peaasi, et oleks aega seda teha 6 kuu jooksul alates hindamise kuupäevast.

Ekspertide nõuanded

Elamukinnisvara turuväärtuse hindamine on väga keeruline protseduur, millel on palju nüansse:

• Kui katastriväärtus on turuväärtusest madalam, võib see makse oluliselt vähendada. Aga kui kavatsete kinnisvara müüa, siis oleks parem mõelda.
• Kasutage tasuta konsultatsioone. Mõned ettevõtted pakuvad neid reklaami eesmärgil tasuta. Ka Internetist saate vaidlusi tekitavates küsimustes nõu ekspertidelt.
• Hinda varakult. Protsess võib võtta kaua aega. Enesehinnangise ei saa kiiresti valmis ja teel võib ette tulla ettenägematuid raskusi.
• Valige ettevõtted, mis asuvad objektiga samas piirkonnas. Sel juhul ei pea te tasuma täiendavaid transpordikulusid ja spetsialistide aega.

Kellega peaksin ühendust võtma?

Kui otsustate kasutada hindaja teenuseid, vajate spetsialisti, kes tegeleb just teie kinnisvarasegmendiga. Suurlinnades on tavaliselt palju valikuvõimalusi. Õige ettevõtte valimine põhineb sõprade arvustustel või soovitustel. Kui keegi teie keskkonnast ei saa kinnitatud isiku kontakte jagada, siis peaksite esinejat valides juhinduma järgmistest kriteeriumidest:

• Ettevõte peab olema turul tegutsenud juba mitu aastat ja hea mainega.
• Veebisait peab esitama litsentsid ja sertifikaadid, mis kinnitavad õigust ettevõtet tegutseda.
• Positiivne tagasiside Internetis võib samuti olla koostöö teguriks.

Hindaja teenuste maksumus

Paljud arvavad, et hindaja teenused maksavad hullult raha, sest ta peab kohapeal käima ja palju tööd tegema. Kuid tegelikult peate korteri hindamise eest maksma 3500–5000 rubla. Maksumus sõltub ettevõttest, korteri suurusest ja kaugusest linnast. Tavaliselt makstakse piirkonda reiside eest eraldi. Kiireloomulistel tellimustel on ka hinnalisa, tavaliselt tõuseb hind 20%.

Tulemused

Kui saite aru, mis on turuväärtuse hindamine, millised meetodid on olemas, siis olete muutunud kinnisvara ostu-müügi küsimustes kompetentsemaks. Pärast objekti hindamist ja aruande koostamist saate täpselt teada, kui palju teie korter, maja või maa maksab.