Kas ma peaksin nüüd hüpoteeklaenu võtma? Kas tasub nüüd hüpoteeki võtta?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Venemaa majanduslik olukord on praegu üsna keeruline ja paljud kodanikud mõtlevad, kuidas tagada säästude turvalisus, investeerides need korteriostu. Mõned kavatsevad investeerida kinnisvarasse isiklike vahendite arvelt, teised loodavad pangalaenule. Aga kas tasub nüüd hüpoteeki võtta? Võib-olla on investeerimiseks paremaid viise?

Hüpoteek kriisis: kaks näitajate rühma

Et vastata küsimusele, kas võtta hüpoteek kohe, kui Venemaal on välja kujunenud raske majandusolukord, on kasulik alustada analüüsist, millised on panganduskriisi võtmekomponendid, millest analüütikud räägivad. palju. Seejärel proovime välja selgitada, kui palju on praeguses olukorras süüdi EL-i ja USA sanktsioonid Venemaa vastu – neile on antud võtmeroll selles, et Venemaa majanduses on tekkinud kriisitendentsid.

Niisiis, millised on probleemid Venemaa riiklikus pangandussüsteemis? Eksperdid toovad välja kaks peamist kriisinäitajate rühma, mis omakorda moodustuvad suure hulga erinevate tegurite mõjul.tegurid.

Maksevõimekriis

Esimene kriisinäitaja: elanikkonna maksevõime langeb. Inimesed lihts alt ei jaksa uusi laene võtta. See on omakorda tingitud järgmistest peamistest teguritest.

Esiteks, inflatsiooni tõus ja enamiku tarbekaupade, eriti imporditud hindade tõus. Kõige märgatavam kodumasinate kallinemine. Ja seda hoolimata asjaolust, et reaalpalgad, kui need kasvavad, ei ole proportsionaalses proportsioonis. Samuti pidev alt tõusvad hinnad eluasemele ja kommuna alteenustele, transpordile. Tulemus: kodanikel ei ole laenude teenindamiseks vabu vahendeid.

Teiseks on see olulise osa kodanike võlakoorem. Paljud ei mõtle niivõrd sellele, kas nüüd tasub hüpoteeki võtta, vaid sellele, kuidas tasuda varasemad laenud. Paljudel venelastel on raskusi jooksvate võlgade tasumisega.

Nüüd proovime kindlaks teha, kuidas Venemaa-vastased majandussanktsioonid mõjutasid esimese kriisinäitaja esilekerkimist. Esimese teguri puhul on tõenäoliselt mõju. Eksperdid peavad toodete kallinemise põhjuseks Venemaa Föderatsiooni toiduembargot Euroopa tarnijate vastu – ja see on kuidagi seotud sanktsioonidega. See on venelaste vastus neile. Mis puudutab teist asjaolu, siis tõenäoliselt on sanktsioonide süü siin suhteline. Fakt on see, et suurema osa laenudest väljastasid venelased ammu enne poliitilise olukorra halvenemist.

Võib-olla on meil ka õigus märkida, et mõlemad tegurid moodustavadvastavad indikaatorid on seotud. Toodete ja teenuste kallinemine piirab ilmselt veelgi potentsiaalse laenuvõtja maksevõimet eeldusel, et tal on laenud.

Kriis pankades

Teine kriisinäitaja: olukorra halvenemine pankades, mille tagajärjeks on finantsasutuste suutmatus väljastada laene, sealhulgas hüpoteeke, ja pakkuda neid ka tarbijale mugavatel tingimustel. Praeguse olukorra tegurid on omakorda järgmised.

Esiteks on pankadel äärmiselt piiratud vaba kapital. Selleks, et laenuvõtjatele midagi anda, peab pankadel midagi olema. Paljud eksperdid hindavad Venemaa krediidiasutuste likviidsust madalaks.

Teiseks on pangad, kummalisel kombel, laenuvõtjatega sarnases olukorras – võlakoormuse osas. Fakt on see, et nad ise on kellelegi palju võlgu – välismaistele võlausaldajatele, Venemaa keskpangale.

Püüdkem omakorda kindlaks teha, kas praeguses olukorras on süüdi sanktsioonid? Paljud eksperdid usuvad, et see on nii. Miks? Selle seisukoha toetajad keskenduvad asjaolule, et märkimisväärne osa Venemaa finantsasutustest on välismaiste võlausaldajate võlglased. Sanktsioonieelsetel aastatel andsid nad aktiivselt välislaene, kasutades ära intressitingimuste atraktiivsust. Võlgade tagastamist oodati suuresti refinantseerimismehhanismide kaudu – uute välislaenude kaudu. Nüüd, mil Venemaa pangad on sanktsioonide tingimustes praktiliselt kaotanudvõimalus laenata raha välisma alt, peavad rahastajad otsima uusi makseallikaid. Paljudel krediidiasutustel pole analüütikute hinnangul selleks oma reserve. Ja veelgi enam, neil puudub kapital, et seda laenuna väljastada.

Kas olukord pankades on prioriteet?

Prognoosid selle kohta, kuidas arenevad hüpoteegid, mida turult oodata, sõltuvad analüütikute hinnangul suurel määral siiski pankade tegelikust seisust. Potentsiaalsete laenuvõtjate aktiivsust kajastav aspekt on selles etapis teisejärguline. Isegi kui venelastel ei olnud probleeme maksejõulisusega, mille tingisid hinnatõus (eriti elektroonika ja muude importkaupade puhul) ning palgatõus reaalse kasvu puudumise tõttu, on olukord pangandussektoris enda jaoks liiga kaugel optimaalsest. Majandusteadlased usuvad, et hüpoteegiturg areneb sama aktiivselt kui viimastel aastatel.

Tagastage intressiga

Kõige tõenäolisem alt usuvad analüütikud, et pangad, kes soovivad kriisiolukorras kodanikele aktiivselt laenata, teevad seda intressimäärade olulise tõstmisega. Või karmistades krediidi heakskiitmise kriteeriume nii palju kui võimalik. Seega on täiesti võimalik stsenaarium, mille puhul inimene ei pea isegi mõtlema, kas nüüd tasub hüpoteeki võtta. Tõenäoliselt ei saa pank lihts alt mugavatel tingimustel laenu anda. Või isegi keelduda taotlusest sisemise kriisi põhjustel. Kas praegu on mõtet hüpoteeki võtta, kui olukord pankades pole kaugeltki optimaalne? Paljud eksperdid usuvad, et sellineotsused pole veel eriti põhjendatud.

Kui taotlus kiidetakse heaks

Võtleme ühe eduka stsenaariumi – oletame, et vene inimesel pole probleeme olemasolevate laenudega, tal on kõrge palk ja pank on põhimõtteliselt valmis talle kodu ostmiseks laenu andma. Kas selle kodaniku jaoks tasub nüüd hüpoteeki võtta? Sellele küsimusele saab vastuse anda eelseisva tehingu võtmeaspekti uurimisel: kas ei selgu, et pärast korteri ostmist muutub see mõne aja pärast odavamaks, nii et hüpoteek on inimesele kahjumlik?

Selles aspektis on hüpoteeklaenu võtmise üle otsustamisel kõige parem uurida turgu mitte niivõrd pankade kriisiolukorra ja sanktsioonide seisukohast, kuivõrd analüüsida suundumusi, mis peegeldavad laenu dünaamikat. kinnisvara ostmine ja müük. Muidugi mängib siin rolli poliitiline olukord. Kuid ekspertide sõnul on eluasemesse investeerimise väljavaadete võtmetegur asjakohane olukord asjaomasel turul.

Kinnisvara olukord

Kuidas on lood kinnisvara segmendis? Kas eluasemehindade eeldatavat liikumist silmas pidades on praegu tasuv hüpoteeklaenu võtmine? Eksperdid tuvastavad kolm tõenäolist stsenaariumi seoses turu arengu väljavaadetega.

Esimese järgi jäävad kinnisvarahinnad lähiaastatel enam-vähem praegusele vastavale tasemele. Selle seisukoha pooldajad usuvad, et tänane kinnisvaraturg on hinnakujunduse, pakkumise ja nõudluse suhte osas piisav alt tasakaalus. Võimalik ostuaktiivsuse vähenemine aastalPankade laenupiirangu ja laenuvõtjate madala maksevõime tõttu kaasneb majandusteadlaste hinnangul ka vastav pakkumise vähenemine – suuresti tänu sellele, et koduomanikud eelistavad kriisi ära oodata ega müü eluasemeid liiga odav alt. Kas selle stsenaariumiga seoses on praegu kasulik võtta hüpoteek? Ilmselt mitte palju. Hinnad jäävad samaks ja tasuda tuleb pangaintressid, mis pealegi on kriisi tõttu tõenäoliselt suured.

Siiski on mõttekas võtta korter laenuga välja, kui inimene üürib parasjagu maja ning eeldatav maksete summa on proportsionaalne üürimääradega. See valik eeldab aga, et kodanikul on hüpoteegi sissemakseks märkimisväärne summa. Ja sel juhul on ilmselt tulusam väljastada see tagatisrahana, saada intressi, mille kaudu omakorda maksta üürikorteri eest. Mõned pangad pakuvad nüüd sissemakset 20% aastas või rohkem. Selle põhjuseks on analüütikute hinnangul keskpanga refinantseerimismäära tõus, mis tõusis detsembris 17%-ni. Kui võtta aluseks eelpool käsitletud stsenaarium, siis investeerimise seisukoh alt näeb tagatisraha tulusam kui korterisse investeerimine - on ebatõenäoline, et sel juhul see 20% aastas kallineb., ja seejärel sama summa võrra, samas kui hoiuse korral kogub pank intressi jooksv alt.

Teine stsenaarium eeldab, et kinnisvarahinnad siiski tõusevad. See tahepeamiselt inflatsiooni tõttu. Eeldatakse näiteks, et 2014. aasta majandusarengu tulemusi summeerides ületab vastav näitaja 11%. Isegi kui nõudlus kinnisvaraturul ei ole piisav alt dünaamiline, võib ekspertide hinnangul oodata eluasemehindade tõusu üldiselt proportsionaalselt inflatsiooniga. Kas seda stsenaariumi arvestades tasub praegu hüpoteeki võtta?

Tõenäoliselt on juhised potentsiaalsele ostjale antud juhul umbes samad, mis esimese variandi puhul. See tähendab, et saate korteri jaoks laenu võtta, kui hetkel on eluruum üürimisel ja intressimaksed on samad või mitte palju rohkem kui üür. Või tehke sissemakse summa, mis kogutakse esmaseks sissemakseks, saate sellest tulenev alt intressi ja tasuge üüri.

Kolmas stsenaarium hõlmab eluasemehindade langust. Selle põhjuseks on omakorda võimalik pakkumise ja nõudluse tasakaalustamatus turul, mida võib soodustada asjaolu, et Venemaa on viimastel aastatel kasutusele võtnud märkimisväärse hulga uusi hooneid. Kuigi märkimisväärne osa selliste projektide raames ehitatud korteritest on ühiskasutuses, müüakse märkimisväärne osa neist edaspidi turuhinnaga või näiteks müüakse edasi. See võib mõnede majandusteadlaste arvates tekitada eluasemeturul ülepakkumise.

Tõenäoliselt pole selle stsenaariumi järgimisel mõtet isegi mõelda, kasKas ma peaksin nüüd hüpoteegi võtma? Muidugi pole see parim valik. Kui me räägime kasumlike investeeringute leidmisest, siis võite pöörata tähelepanu hoiustele. Kui on vajadus eluaseme järele, on parem see esialgu üürida, seda enam, et vastavad määrad on reeglina müügisegmendi järel alandatud.

Tegurid on omavahel seotud

Muidugi sõltub kõik kinnisvaraturu stsenaariumid suuresti olukorrast pangandussektoris ja kodanike maksevõime tasemest. Seetõttu võime öelda, et ülalpool käsitletud kriisitegurid mõjutavad otseselt eluasemeturgu ja ka kõiki teisi. Samas on eksperdid endiselt seisukohal, et objektiivsed turumehhanismid – pakkumine ja nõudlus – kujunevad eeltoodud tegurite mõjul piiratud määral. Kriteeriumid, mis peegeldavad venelaste tegelikku vajadust teatud eluasemetüüpide järele, on väga olulised, võttes arvesse rändeprotsesside mõju, muutusi korteriehituse tehnoloogiates jne.

USD vahetuskursitegur

Mõned eksperdid peavad samal ajal vastuvõetavaks välja tuua neljanda stsenaariumi, mis tähendab kinnisvarahindade olulist tõusu teatud mõttes ainulaadse teguri mõju tõttu. Teatavasti tõusis dollari kurss rubla suhtes 2014. aastal peaaegu kahekordseks. Enamik teiste arengumaade, sealhulgas SRÜ riikide valuutasid pole aga Ameerika oma suhtes nii palju odavnenud. Selle tulemusena on keskmine palk dollarites Venemaal ja, ütleme, sisseKasahstan on praktiliselt ühtlustunud või ehk isegi kehvemaks jäänud naaberriigis paigaldatud omast. Seetõttu on Venemaa Föderatsiooni korterid, näiteks Kasahstani tengedes, muutunud mitmes segmendis märgatav alt odavamaks kui nende naabrite omad. Kasahstani kodanikud tulevad lõpuks Venemaale ja ostavad siit eluaseme. See suundumus, nagu mõned majandusteadlased oletavad, võib jätkuda ja süveneda ka teiste naaberriikide – Valgevene, Aserbaidžaani, B alti riikide ja võib-olla ka Hiina – elanike sarnase aktiivsuse tõttu. See võib teatud määral soojendada nõudlust kinnisvara järele ja põhjustada hindade dünaamika tõusu, mis ületab inflatsiooni.

Võib-olla peaks inimene hüpoteegi võtmise otsustamisel uurima ekspertide arvamusi neljanda stsenaariumi kohta, kuid ainult siis, kui ta elab piirilinnas. See tähendab, et selle valiku saab liigitada lokaliseeritud hulka.

Järeldused

Seega oleme välja selgitanud peamised tegurid, mis määravad kinnisvaraturu kriisitrende, ning vaadanud läbi peamised stsenaariumid, mille uurimine võimaldab otsustada, kas korterile tasub võtta hüpoteeki aastal. praegune turuolukord.

Proovime kokkuvõtte teha. Seega on pankade laenuturul kriis. Suure tõenäosusega ei saa pangad väljastada laene sama dünaamikaga nagu eelmistel aastatel ja samade intressitingimustega. Laenuvõtjatel ei ole omakorda alati objektiivset võimalust hüpoteeklaenu tasuda. Tulemuseks on nõudluse vähenemine. Panganduskriisi põhjuseks on poliitiline olukord. Sellepärast,otsustades, kas võtta praegu hüpoteek, kui EL ja USA sanktsioonid Venemaa vastu on, ütleme ilmselt ei. Peame ootama, kuni olukord pankades stabiliseerub, nad leiavad oma olemasolevate kohustuste tasumiseks uued laenuallikad või valitsus aitab neid selles.

Teine tegur, mis võib mõjutada otsust, kas võtta kohe hüpoteek, on olukord Venemaa kinnisvaraturul. Majandusteadlased toovad välja kolm põhistsenaariumi. See on hindade stabiliseerumine, nende väike inflatsiooniga proportsionaalne tõus või langus. Või kui inimene elab piirilinnas, siis mõningane korterite kallinemine.

Kas ma peaksin võtma hüpoteeklaenu? Selle otsuse plussid ja miinused seoses praeguse turuolukorraga on üsna ilmsed. Positiivsete külgede hulgas on võimalus kasumlikult investeerida, kui nõudlus lähiajal kasvab. Kuigi majandusteadlased tunnistavad praeguse kriisi märkimisväärset sügavust, usuvad nad, et lähitulevikus olukord paraneb – tänu võimalikule naftahindade taastumisele, impordi asendamisele ja riigi majanduse mitmekesistumisele. Samuti tagab kinnisvarasse investeerimine vähem alt rahaliste investeeringute ohutuse inflatsiooni suhtes. Kodu ostuotsuse negatiivsete külgede hulgas on hindade languse või nende kasvu puudumise tõenäosus üsna suur. Korteri ostjale ei too kasu ei üks ega teine. Samuti ei saa pangad praeguses etapis tõenäoliselt laenuvõtjale mugavaid tingimusi pakkudaprotsenti.