Ebaseadusliku ümberehitusega korteri ostmine: riskid, võimalikud probleemid, lahendused ja nõuanded kinnisvaramaakleritelt

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Vastav alt kehtivatele õigusaktidele peavad kõik korterite planeeringuga seotud tööd olema kooskõlastatud vastavate reguleerivate asutustega. Kuid nagu praktika näitab, jätavad mõned vastutustundetud kodanikud selle tähelepanuta, mistõttu on teisest eluaset ostvatel inimestel teatud probleeme. Pealegi? normatiivakte täiendatakse ja muudetakse pidev alt, mistõttu see, mis varem oli õige, võib ühel hetkel enam nii olla. Selle taustal tekib üks üsna loogiline küsimus: milline on risk osta illegaalse ümberehitusega korter? Proovime seda üksikasjalikum alt mõista ja uurida, millised riskid kinnisvaraostjad kokku puutuvad, samuti kuidas ennast kindlustada ja vältida paljusid probleeme.

Üldine teave

Enne ütlemistselle kohta, mis ähvardab ebaseadusliku ümberehitusega korterit osta, vaatame põhitingimusi ja regulatiivset raamistikku. Elamute projekti muudatuste tegemise protsess on reguleeritud Vene Föderatsiooni elamukoodeksiga. Selles sätestatakse kõik tingimused, lubade väljastamise kord, antakse ümberehituse klassifikatsioon ja määratakse ka karistus seaduserikkumiste eest.

Oluline on mõista, et kõik eluruumi konfiguratsiooni muutmise tööd ei nõua luba. Mõnel juhul piisab lihts alt STI teavitamisest kavandatavast remondist, et selle valitsusasutuse töötajad saaksid tulevased muudatused dokumenteerida. Nende hulka kuuluvad järgmised:

• santehniliste seadmete üleandmine;
• ukseava paigaldamine kandvasse seina;
• rõdude renoveerimine ja klaasimine;
• eluruumide soojusisolatsiooniomadusi tõstva vestibüüli ehitamine;
• sisemiste vaheseinte ehitamine;
• transfer ukseavad.

Ebaseadusliku ümberehitusega korteri ostmine ühelgi ül altoodud juhtudel ei ohusta midagi, kuna need ei ole vastuolus elamuseadustiku normidega ega nõua lubade hankimist.

Peamised regulatiivsed nõuded

Vaatleme neid lähem alt. Kui teie plaanides on korteri ostmine, võib ebaseaduslik ümberehitus põhjustada palju probleeme, näitekskui soovite hiljem dokumente ümber vormistada või elamispinda edasi müüa. Seetõttu peaksite teadma, millistel juhtudel on eluruumide konfiguratsioonis muudatusi teha keelatud. Nende hulka kuuluvad järgmised:

• kui ümberehituse tulemusena halvenevad elamistingimused või raskendab juurdepääsu kommunikatsioonidele;
• koht muutub ebaturvaliseks või elamiskõlbmatuks;
• juhul, kui töö puudutab majaosi, mis on reserveeritud tsiviilkaitseteenistuse või eriolukordade ministeeriumi tegevuseks;
• mõjutavad kandekonstruktsioonide tugevust ja vastupidavust;
• tekitada hoone varisemisohtu või segada naaberhoonete normaalset tööd;
• riknevad ventilatsiooniseadmed;
• suurendada kandekonstruktsioonide koormust.

Ebaseadusliku ümberehitusega korteri ostmine on antud juhul ebasoovitav, kuna sellel on negatiivsed tagajärjed. Vaadake altpoolt lisateavet selle kohta, milliste tagajärgedega võite kokku puutuda.

Elamute ümberehituste tüübid

Mida peate selle kohta teadma? Kui olete kaalunud kõiki ebaseadusliku ümberehitusega korteri ostmise riske ja nõustute sellise riskantse sammuga, siis peate omama üksikasjalikku ettekujutust, mis see võib olla. Kehtiv seadusandlus jagab elamispinna rekonstrueerimise kahte liiki:

• lihtne;
• raske.

Erinevus nende vahelon see, et esimesel juhul on vaja anda reguleerivatele asutustele ainult eskiis ja teisel juhul on vaja välja töötada projekt. Kui plaanite ukseavasid või sanitaartehnilisi seadmeid teisaldada, piisab STI-le kinnitamiseks eskiisi esitamisest. Lisaks tuleb teha kõik muudatused korteri planeeringus.

Kompleksne ümberehitamine on problemaatilisem ja aeganõudvam, kuna peate projekti välja töötama ja heaks kiitma mitmes valitsusasutuses. Kogu protsess võtab aega umbes kuus kuud ja lisaks peate maksma keskmiselt 60 000 rubla. Pärast loa dokumentatsiooni saamist peab korteri omanik teavitama STI-t, kes teeb tehnilise kontrolli ja väljastab akti.

Kui jätate sellest protseduurist mööda, võivad korteri ostmisel tekkida teatud tagajärjed. Volitamata ümberehitamise eest, kui vastavad reguleerivad asutused selle tuvastavad, karistatakse kehtiva seadusega.

Mis juhtub, kui ostate kinnisvara, mille ümberseadistus on kinnitamata?

Paljusid inimesi huvitab küsimus, mis ähvardab korteri ostmisel ebaseaduslikku ümberehitust. Ja see pole üllatav, sest järelturg on täis erinevate rikkumistega eluaseme müügipakkumisi. Sel juhul ei lasu kogu vastutus mitte müüjal, vaid ostjal. Seetõttu peaksite korterit valides olema väga ettevaatlik selle tehnilise passi ja muu dokumentatsiooni uurimisel. Lõppude lõpuks, kuipärast tehingu sooritamist avastavad edaspidi kõik rikkumised reguleerivad asutused, siis peate maksma trahvi.

Krediidiga kodu ostmine

Mida peate selle kohta teadma? Hüpoteegiga korteri ostmisel legaliseerimata ümberehitus on võimalik ainult siis, kui tehnilise dokumentatsiooni ja kinnisvara tegeliku plaani vahel ei esine lahknevusi. Sel juhul pole kõik nii hirmutav, kuna kogu vastutus lasub täielikult isikul, kes tegutseb ostu-müügitehingu ajal eluaseme seadusliku omanikuna. Seega, kui teil pole piisav alt raha, et sularaha eest elamispinda osta ja soovite selle eest laenu saada, on soovitatav kõigepe alt konsulteerida spetsialistiga, kes saab kontrollida kogu dokumentatsiooni vastavust põhilistele juriidilistele standarditele.

Milliste riskidega peaksin arvestama?

Sellele aspektile tuleks pöörata erilist tähelepanu. Nagu varem mainitud, on ebaseadusliku ümberehituse tagajärjed korteri ostmisel rahaline karistus. Selle suurus sõltub paljudest teguritest ja ulatub mõnel juhul väga korraliku summani. Reeglina pääsete trahvi maksmisest, kui eluaseme konfiguratsiooni muutmine ei toonud kaasa tagajärgi, nimelt ei kahjustanud see naaberruume ega -hooneid ega ka nende omanikke. Vastasel juhul näeb seadusandlus ette kriminaalvastutuse, mis on juba raskem. Lisaks ohverpool saab taotleda kohtu kaudu täiendavaid karistusi ja enamasti õnnestub see neil saavutada. Sellised juhtumid hõlmavad järgmist:

• ventilatsiooni töö rikkumine;
• mehaaniliste kahjustuste ilming hoonete fassaadil;
• kandekonstruktsioonide heliisolatsiooniomaduste vähenemine.

Kui plaanite ümberehitust, on parem mitte petta, sest ehitustööriistade müra annab remondist kindlasti teada naabritele, kes saavad vastavatele reguleerivatele asutustele teada anda. Lisaks ei pruugi töid teostada põhireeglite ja eeskirjade kohaselt ning see võib põhjustada häireid eluaseme kommunikatsiooni töös.

Ebaseadusliku ümberehituse võivad kommuna alteenuste esindajad tuvastada üksikutelt energiaarvestitelt näitude võtmisel. Oma tegevuse spetsiifika tõttu on nad sunnitud teavitama vastavaid asutusi, kelle esindajad tulevad kontrolliga ja heal juhul teevad trahvi. Lisaks ei tehta tehtud muudatusi tehnilises ja katastripassis ning seetõttu muutuvad need dokumendid kehtetuks ning teil on probleeme eluaseme hilisema edasimüügiga.

Ebaseadusliku ümberehitusega korteri ostmise peamised riskid on järgmised:

• Tehingu ühepoolne lõpetamine ja selle kehtetuks tunnistamine.
• Vara arestimine riigi kasuks. Enamasti juhtub see siis, kui ostja teadis, et ruumide muudatused on tehtud ebaseaduslikult ja ta läks teadlikulttehing.
• Kinnisvara arestimine seni, kuni selle praegune omanik on kõik rikkumised kõrvaldanud.

Mis puudutab müüjaid, siis nad ei riski millegagi, välja arvatud eluaseme väärtuse kaotamisega. Nagu varem mainitud, ei vastuta nad absoluutselt millegi eest. Seetõttu peaksid ostjad elamispinna valikusse suhtuma tõsiselt, kuna sellega kaasnevad riskid on tänapäeval väga suured. Enne mis tahes tehinguga nõustumist on soovitatav hoolik alt mõelda.

Kuidas olla ostja?

Iga inimene peaks eluaseme soetamisel olema väga vastutustundlik. See kehtib eriti juhtudel, kui korteri ostmine toimub ebaseadusliku ümberehitusega hüpoteeklaenuks, sest pärast lepingu allkirjastamist olete kinnisvara omanik ja kogu vastutus langeb teile. Sel juhul on probleemi lahendamiseks kaks võimalust: kas kõik eluaseme dokumendid seaduses ettenähtud aja jooksul uuesti vormistada või taastada ruumid algsesse olekusse. Esimene meetod on odavam ja aeganõudev, seega on parem sellest kinni pidada.

Kuidas legaliseerida omavoliline eluruumi muutmine

Pealeme sellel aspektil lähem alt. Niisiis, ostsite ebaseadusliku ümberehitusega korteri. Mida teha, et seadusega probleeme vältida? Vastus sellele küsimusele anti ülal: registreerige dokumendid ümber eluaseme saamiseks. Siiski peate mõistma, et kõik sellega seotud kulud kannate teie, mitte müüja. Peate kogumajärgmised dokumendid:

• rakendus ruumide konfiguratsiooni muutmiseks;
• tehniline andmeleht;
• ostu-/müügilepingu originaal ja koopia;
• selle isiku tsiviilpassi koopia, kelle jaoks korter on registreeritud;
• uus plaan;
• Kõigi pereliikmete kirjalik nõusolek ümberehitamiseks.

Kõigi nende probleemide lahendamiseks on teil aega vaid 6 kuud, seega on parem pärast kodu ostmist mitte edasi lükata, vaid alustada dokumentide kogumist kohe, kuna see võtab palju aega. Samal ajal peate olema hästi kursis kõigi juriidiliste aspektidega. Nagu öeldakse, ei vabanda seaduste mittetundmine ja kinnisvaraga seotud küsimustes on lõkse palju. Ja ebaseadusliku ümberehitusega korteri ostmine on üsna kahtlane ettevõtmine, millesse tuleks suhtuda kogu ettevaatusega. Seetõttu on kasulik esm alt küsida nõu juristidelt. See mitte ainult ei kiirenda protsessi oluliselt, vaid väldib ka paljusid probleeme tulevikus.

Mida otsida kodu valimisel?

Ebaseadusliku ümberehitusega korteri ostmise vältimiseks peate hoolik alt tutvuma selle dokumentidega. Kui esineb rikkumisi või ebaseaduslikke muudatusi, saate need hõlps alt tuvastada. Saate seda teha ühel järgmistest meetoditest:

1. Tihti toimub ümberehituse käigus külgnevate konstruktsioonide algomaduste muutus, mille aluselnaaberkorterite elanikud võivad oletada tegevuse ebaseaduslikkust ja teavitada sellest järelevalveasutusi. Laekunud kaebuse alusel lahkub komisjon nimetatud aadressil. Kui samal ajal ilmnevad lahknevused eluaseme seisukorra ja selle planeeringu vahel, on omanik kohustatud tasuma rahalise trahvi ja tagastama kõik algsesse olekusse.
2. Sarnane stsenaarium ilmneb siis, kui muudatuste käigus pandi toime ehitusnormide ja reeglite jämedaid rikkumisi, mis tõid kaasa sidetõrkeid, mille tulemusena kutsuti välja hädaabimeeskonnad, et probleeme lahendada. Sel juhul on trahvisumma palju suurem ja juhtunu fakti kohta võidakse algatada kriminaalasi.
3. Ümberehituse ebaseaduslikkust saavad tuvastada kommunaalettevõtete töötajad individuaalsetelt arvestitelt energiatarbimise näitude võtmise käigus, kes võivad saata ka vastava avalduse vastavatele ametiasutustele.

Kõik ül altoodud juhtumid registreeritakse ja kajastatakse vastavas dokumentatsioonis, nii et kui kavatsete seda korterit ostes tõsiselt uurida, saate vältida paljusid probleeme.

Järeldus

Tänapäeval otsustavad paljud inimesed osta illegaalse ümberehitusega korteri, kuna sellise korteri maksumus on palju madalam, samamoodi soovivad nad raha säästa. Siiski peate hoolik alt kaaluma plusse ja miinuseid. Ruumide konfiguratsiooni muudatusi pole kaugeltki alati võimalik seadustada või need kõrvaldada ja tagajärjed võivad ollaole päris tõsine. Parem on mitte järjekordselt riskida ja kahtlaseid tehinguid mitte teha. Ja kui otsustate lõpuks osta ebaseadusliku ümberehitusega eluaseme, lugege hoolik alt tehnilist dokumentatsiooni ja veenduge, et pärast ostmist saate teha kõike vastav alt seaduse nõuetele. Ainult nii saate olla kindel, et õiglus teid ei taba.