Korteri müügimaks: omadused, summa arvestus ja nõuded

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Korteri müüki võib vaja minna erinevatel põhjustel, kuid samas tunneb iga inimene huvi, kas korteri müügilt tuleb maksta makse. Tegelikult saab kodanik pärast selle protsessi lõpetamist teatud sissetuleku, millelt tuleb tasuda. Kuid samal ajal on teatud tingimused, mille korral ei ole vaja maksu üle kanda. Iga müüja peab ise endale selgeks tegema, kui kaua võtab aega korteri omamine, et pärast selle müüki ei tuleks tasu maksta. Lisaks võetakse arvesse võimalust kasutada maksubaasi vähendamiseks mahaarvamist.

Kui palju maksustatakse?

Kõigepe alt peate välja mõtlema, milline on tasu. Iga kinnisvara või selle osa müünud omanik peaks teadma, milline maks on korteri müügil ja kas ta on kohustatud seda tasu maksma.

Arvutamisel kasutatakse objekti müügilepingus märgitud summat. Pole harvad juhud, kui müüjad küsivad selles lepingus ostjatelt väiksemat summat,mis võimaldab neil mahaarvamise kasutamisel maksude tasumist vältida. See tõi kaasa seadusemuudatuse vajaduse, mistõttu ei arvestata nüüd mitte ainult müügihinda, vaid ka objekti katastriväärtust. Kui see on suurem kui lepingus olev väärtus, siis arvestatakse maksusumma katastrihinnast.

Selliseid muudatusi õigustab asjaolu, et on vaja vähendada pettustehingute arvu, mille peamiseks eesmärgiks on maksudest kõrvalehoidumine. Selgunud summ alt võetakse täiendav alt 13%. Mahaarvamise kasutamisel võib maksubaas väheneda.

Seadusandlik määrus

Kinnisvara müügist saadud tulult maksu tasumise nõuet reguleerivad erinevad regulatsioonid. Nende hulka kuuluvad Art. 117 ja art. Maksuseadustiku artikkel 220, samuti föderaalseadus nr 382.

Dokumendid täpsustavad, kas korteri müügil tuleb tasuda müügimaks, kuidas tasu määratakse ja millistel asjaoludel on müüjad protsessist vabastatud.

Millal makse ei maksta?

On teatud tingimused, mille korral kinnisvara müüvad inimesed ei pea oma tulult makse maksma. Korteri müügijärgset maksu ei maksta (erinevatel põhjustel) ainult siis, kui nende asjaolude kohta on tõendeid. Te ei pea tasu arvutama ja maksma järgmistes olukordades:

• peale korteri ostmist kuulus müüjale korter üle viie aasta;
• pärast eluaseme saamist pärimise teel vormistamise tulemusenakingitusega või kohtu otsusega tuleb oodata 3 aastat, et hiljem saaks objekti maksuvabastusega maha müüa;
• kui korter müüdi ostuhinnast madalama hinnaga, kuna on vaja tasuda tulumaksu, kuid peate ametlikult tõestama, et müüja tõesti ei teeninud kasumit, mille kohta on sõlmitud lepingud eluaseme ost ja müük on kasutatud;
• Kinnisvara väärtus on alla 1 miljoni rubla, kuna iga kinnisvara müüja saab kasutada 1 miljoni rubla suuruse mahaarvamise võimalust ja selle summa võrra vähendatakse maksubaasi, mistõttu on madal hind eluaseme eest ei pea te tasu maksma.

Eluaseme maksumuse põhjendamatut alahindamist ei saa enam rakendada. See on tingitud asjaolust, et eraisikute korteri müügimaksu saab arvutada katastriväärtuse alusel, kui see on kõrgem objekti müügihinnast.

Millal tuleks raha üle kanda?

Tasu tuleb tasuda järgmisel aastal. Seega, kui korter müüakse 2017. aastal ja samal ajal tekib vajadus tasu arvutada ja üle kanda, siis tuleb see kanda eelarvesse enne 15. juulit 2018.

Hilinemiste korral tuleb maksta trahve, mis suurendavad oluliselt eelarvesse ülekantavat kogusummat.

Kui kaua võtab aega korteri omamine, et pärast müüki mitte maksta makse?

2016. aastal tehti olulisi muudatusi, nii et nüüd peaksid kõik inimesed teadma, kuidas seda perioodi õigesti määrata,et nad ei vastuta rikkumiste eest. Põhireeglid on järgmised:

• kui kinnisvara osteti pärast 2016. aastat, siis peate selle müügiga ilma tasu maksmata ootama 5 aastat;
• kui objekt saadi muude tehingute alusel, milleks korteri saaja raha ei kulutanud, näiteks saadi eluase pärimise teel või annetati korrektselt vormistatud annetuse alusel, siis seda saab maksuvab alt müüa kolme aasta pärast.

Alla 3 aasta omandis olnud korteri müügilt tuleb makse tasuda. Sel juhul algab loendus hetkest, kui kodanik saab dokumendi, mis kinnitab tema õigust kinnisvarale. Näiteks kui objekt ostetakse osamaksete alusel, siis tuleb arvestust teha viimase sissemakse tegemise hetkest.

Kas ma pean maksma annetatud või päritud eluaseme pe alt makse? jah, kui sellisest kinnisvarast on möödas vähem kui kolm aastat kasutust ja soovite seda müüa. Oletame, et teil on korter 3 aastat. Sel juhul ei pea müügimaksu arvutama ja üle kandma, kuid samal ajal tuleb föderaalsele maksuteenistusele esitada tõendid selle kohta, et möödunud on tõesti rohkem kui kolm või viis aastat.

Kas ma saan hinda alandada?

Iga kinnisvara müüv inimene soovib maksustamist vältida. Paljud inimesed eelistavad korteri müügilt makse mitte maksta, kuna nad alahindavad müüki teadlikultobjekti hind, nii et mahaarvamist kasutades ei tule kas üldse makse või on selle summa väike.

Seda meetodit pole kasutatud alates 2016. aastast. Selle põhjuseks on asjaolu, et enne tasu arvutamist võrdlevad föderaalse maksuteenistuse töötajad kahte näitajat, mida esindavad müügihind ja objekti katastriväärtus. Arvestus põhineb summal, mis on suurem. Seetõttu sellisel viisil maksustamise vältimine ei toimi. Vähem kui kolm või viis aastat tagasi ostetud või laekunud uue korteri müügimaks tuleb igal juhul tasuda.

Kuidas mitte maksta makse, kui omate korterit alla 5 aasta?

On teatud võimalused, mis võimaldavad teil seda tasu tegelikult mitte maksta, isegi kui korter on olnud inimese omandis vähem kui viis aastat. Korteri müügimaksu ei maksta järgmistel tingimustel ja olukordadel:

• osteti kinnisvara enne 2016. aastat, seega kehtib selle tingimus, et peate ootama kolm, mitte viis aastat, et saaksite selle tasu maksmata müüa;
• korter saadi kingitusena või pärandusena, mistõttu kodanik selle eest raha ei maksnud, mis viib selleni, et piisab vaid 3 aastaks objekti omamisest, siis müümisest ja mitte maksma makse;
• müüja suudab tõestada, et ta ei toonud kolme aasta jooksul kahe tehinguga kasumit, mistõttu müüs objekti algselt ostetud veidi odavam alt, kuid sellistel tingimustel on oluline, et müügihind ei olnud alla katastrikorteri maksumus;
• tehingud tehakse seoses odavate eluasemetega, mistõttu on selle katastri- ja müügihind alla 1 miljoni rubla, mis toob kaasa asjaolu, et mahaarvamise kasutamise tõttu on maksubaas täiesti negatiivne.

Kodanik peab kõiki ül altoodud tingimusi tõendama ametlike paberitega, seetõttu tuleb föderaalsele maksuteenistusele esitada vastavad dokumendid.

Pärimise teel saadud korteri müügi nüansid

Kui kodanik saab vara pärimise teel, siis peab ta tasuma riigilõivu, olenev alt objekti väärtusest, samuti tegelema pika korteri registreerimisega. Lisaks peate selle kinnistus registreerimise eest maksma tasu 2 tuhat rubla. Tihtipeale tekib inimesel peale registreerimist soov objekt maha müüa. Tuleb meeles pidada, et sellistel tingimustel tuleb tasuda pärandina saadud korteri müügimaks.

Esm alt tuleks hinnata mõningaid tegureid:

• määratakse, milline on kinnistu katastriväärtuse suurus, kuna see on näitaja, mida kasutatakse maksu arvutamisel, kui korter müüakse madalama hinnaga;
• Laekunud summast arvatakse maha 1 miljon rubla, mida esindab mahaarvamine;
• arvutatud sellest 13% väärtusest, et teha kindlaks, kui suur summa tuleb eelarvesse maksta, sest kui see on liiga suur, on sageli soovitatav oodata kolm aastat, et objekt seejärel maksuvab alt müüa.

Kõigile korteritele pole veel katastriväärtust arvutatud. Selle põhjuseks on asjaolu, et selle määrab kindlaks ainult STI kvalifitseeritud töötajatest koosnev spetsiaalne komisjon, mistõttu pole sageli seda näitajat konkreetse objekti jaoks veel määratud. Sel juhul peab pärija sellise hindamise ise tellima, millega kaasnevad lisakulud.

Mis on soovitatav mahaarvamine?

Iga inimene, kes plaanib korterit või isegi tuba müüa, peaks meeles pidama, et tal on võimalus kasutada maksusoodustust. Kõigi korterite standard on 1 miljon rubla. Kui palju makstakse sel juhul korteri müügilt makse?

Näiteks korter müüdi 3,4 miljoni rubla eest ja see summa on suurem kui objekti katastriväärtus. Tehing viidi lõpule aasta jooksul peale kinnisvara ostmist. Kas sellisel juhul tuleb korteri müügilt makse maksta? Kuna kinnisvara registreerimisest pole veel kolm-viis aastat möödas, tuleb tasu õigesti arvutada ja üle kanda.

Esialgu arvutatakse maksubaas, mille müügihinda vähendatakse mahaarvamise võrra: 3, 4 - 1=2,4 miljonit rubla. Lisaks võetakse sellelt summ alt maks: 2,4 miljonit x 13%=312 tuhat rubla.

Mahaarvamist saate kasutada korteri müügimaksu vähendamiseks ainult siis, kui müüjal on tõendeid selle kohta, et ta kulutas algselt oma raha objektile. Neid tõendeid saab esitada järgmiste dokumentidega:

• makseülekanded, mille alusel raha kantiteisele kontole, nii et objekti ostmise protseduur viidi täielikult läbi panga kaudu;
• kviitung, mis näitab raha ülekandmist;
• eseme vastuvõtmise ja üleandmise akt, mis näitab selle kinnisvara hinda;
• fiskaalkontrollid, mis kinnitavad mitte ainult eluaseme ostmist, vaid ka selle viimistlust.

Alles pärast tõendite ettevalmistamist saate mahaarvamist kasutada.

Millal on asjakohane mahaarvamisest loobuda?

Kodumüüja saab otsustada, kas müügihinda vähendatakse mahaarvamise või kinnisvara ostuhinna võrra. Näiteks 2016. aastal osteti korter 2,3 miljoni rubla eest. 2017. aastal müüakse seda 4,2 miljoni rubla eest.

Kui kasutate mahaarvamist, võrdub korteri müügimaksu summa: (4, 2 - 1) x 13%=416 tuhat rubla.

Kui kasutate meetodit, mis hõlmab tegeliku saadud kasumi kindlaksmääramist, on tasu suurus: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 tuhat rubla.

Seetõttu on soovitav sellises olukorras mahaarvamisest keelduda, et vähendada korteri müügimaksu. Uus seadus näitab, et kui objekti ostuhinda pole võimalik kinnitada, siis tuleb igal juhul kasutada mahaarvamist.

Mahaarvamist tehakse ainult üks kord aastas, seega kui inimene teeb ühe aasta jooksul korraga mitu tehingut, siis kehtib vaid ühe korteri maksubaasi alandamise võimalus.

Lisaks võib kodu ostmisel arvestada maksutagastusega. See arvutatakse selle põhjalkulutused:

• summa, mille eest korter osteti;
• rajatise ehitamise kulud;
• maja ostmine;
• laenu intresside tagasimaksmine, kui eluaseme ostmiseks väljastati hüpoteeklaen.

Maksimaalne kinnisvara mahaarvamine on 260 rubla. kuni 390 tuhat rubla saab tagastada ostu- või ehitushinnast, samuti hüpoteegi intresside eest.

Kuidas arvutatakse objekti katastrihinda?

Paljud inimesed ei tea uuendustest seadusandluses, mistõttu püütakse maksubaasi alandada, müües kinnisvara madala hinnaga. Nad peavad ostjatega läbirääkimisi, et lepingus oleks summa, mis ei ületa 1 miljonit rubla. Mahaarvamise kasutamisel selgub, et maksubaasi esindab negatiivne väärtus.

Aga nüüd kasutab maksuamet sellises olukorras korteri müügimaksu määramisel mitte ainult müügilepingus märgitud näitajat, vaid ka katastrihinda. Seadus näitab, et kui katastriväärtus ületab dokumendil oleva väärtuse, siis sellelt arvestatakse tasu.

Näiteks ostis kodanik 1,5 miljoni rubla eest korteri. Selle katastrihind on 1,3 miljonit rubla. Pärast aastast omamist otsustab inimene objekti müüa 1,6 miljoni rubla eest. Ta nõustub ostjaga, et lepingus peaks olema märgitud summa 900 tuhat rubla. Maksu arvutamisel võtavad föderaalse maksuteenistuse töötajad arvesse objekti katastrihinda, kuna see on müügihinnast kõrgem. Sel juhul mahaarvamise kasutamisel suurusmaks võrdub: (1, 3 - 1) x 13%=39 tuhat rubla.

Deklaratsiooni koostamise nüansid

Kui isikul on tähtajast vähem kinnisvara, ei pea ta mitte ainult tasu arvutama ja maksma, vaid ka koostama ja esitama föderaalsele maksuteenistusele deklaratsiooni. Seda dokumenti ei ole vaja luua järgmistes olukordades:

• korter ei ole müügis, vaid vahetatakse või kingitakse teisele isikule, kuna objekt võõrandatakse tasuta või lisatasu saamata, mistõttu kodanikul lihts alt ei ole tulu, millelt saaks maksu arvestada;
• müüdav objekt kuulus isikule rohkem kui kolm või viis aastat, olenev alt sellest, kuidas see soetati.

Muude olukordade puhul on oluline mitte ainult maksude tasumine, vaid ka deklaratsiooni esitamine. See on vajalik ainult siis, kui maksubaas on positiivne.

Oluline on mõista mitte ainult seda, kas kodanikud maksavad korteri müügilt makse, vaid ka seda, kuidas deklaratsioon koostatakse. Selle koostamise reeglid on järgmised:

• märkige periood, mille kohta dokument on koostatud;
• maksumaksja isikuandmed on registreeritud;
• sisestatakse andmed selle kohta, kuidas korter vastu võeti, kui kaua see kodaniku käsutuses oli, mis hinnaga osteti ja müüdi;
• sisestage teave kohaldatava mahaarvamise kohta;
• annab maksuarvestuse reeglid.

Deklaratsioonist saadud teabe alusel makstakse lõivu.

Kuidas deklaratsioon esitatakse?

Dokument esitatakse keelesFTS erineval viisil:

• föderaalse maksuteenistuse büroo külastamine spetsialistile dokumendi esitamiseks, mille järel esitatakse teatis ja maksukviitung;
• dokumentatsiooni saatmine posti teel;
• interneti kasutamine;
• kasutades vahendaja abi, kellel peab olema notariaalselt kinnitatud volikiri.

Dokumenti ei pea vormistama, kui arvestuse tulemusel ei ole vaja makse maksta. See hõlmab juhtumeid, kui pärast mahaarvamise kasutamist saadakse maksubaasi negatiivne väärtus, kuna seda asjaolu ei pea maksumaksja Art.-i alusel tõendama. 229 NK. Selles öeldakse, et kui tulu ei ole maksustatav, ei tohi maksumaksjad seda kajastada.

Vastutus tasu maksmata jätmise eest

Kui maksumaksja pärast korteri müüki eksib või lihts alt sihikindl alt üksikisiku tulumaksu ei maksa, viib see kodaniku haldus- või kriminaalvastutusele.

Vastutuse suurus sõltub kuriteo raskusastmest ja maksusummast. Seetõttu võidakse määrata rahatrahv kuni 100 tuhat rubla. või isegi kuni kolmeaastase vangistuse. Seetõttu on vajalik deklaratsioon esitada õigeaegselt enne 30. aprilli ning tasuda ka tasu enne 15. juulit. Kui 16. kuupäeval raha pole, võetakse iga viivitatud kuu eest 5% trahvi, nii et kuue kuu pärast peate maksma mitte ainult maksu, vaid ka 30% sellest. Sellise trahvi miinimummäär on 1 tuhat rubla.

Seega peaks iga inimenetea, milliseid makse pead korteri müümisel/ostmisel tasuma, et õigeaegselt eelarvesse sissemakseid teha. See väldib olulist vastutust tõsiste rikkumiste eest. Samal ajal peaksite mõistma omanditingimusi, mahaarvamise kasutamise võimalust ja muid arvutuse nüansse.