Esmane eluasemeturg on Omadused, plussid ja miinused

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Esmane eluasemeturg – need on ruumid, mis esimest korda toimivad kaubana. Ehk siis tegemist on eramajade ja korteritega, millele pole kunagi omandiõigust seatud. Esmasel eluasemeturul on müüjad riik ja erinevad ehitusettevõtted.

Põhimõisted

Esmane eluruum on eluruum, mis on kaubana esmakordselt kantud. Esmane eluase soetatakse kas osaledes ehituses maja ehitamise ajal või valmis uusehitistes, mille korterid ei olnud registreeritud riiklikus omandiregistris.

Mis puutub sellise eluaseme ruutmeetri hindadesse, siis ehituse esimestel etappidel on kulud minimaalsed ja kasvavad proportsionaalselt konkreetse maja ehituse edenemisega. Esmaturul kinnisvara omandamise otstarbekus sõltub otseselt ehituse ajast, hilisematest rahainvesteeringutest selle eluaseme parendamiseks ja tasemestrisk ühisehituses osalemisel. Analüüsime esmast eluasemeturgu.

Kas sellist eluaset on mõtet osta?

Esmase eluasemetüübi ostmine on mõttekas vaid siis, kui elamisloa ja elukoha saamine ei ole esmased probleemid ning seda saab teatud aja võrra edasi lükata kuni maja ehituse valmimiseni. Vastasel juhul võib sellise võimaluse ohutult loobuda. Tuleb meeles pidada, et pärast sellise eluaseme saamist ei saa te sellesse kohe siseneda. Korter vajab renoveerimist ja seda teha, nagu öeldakse, "nullist".

Samas on esmasel turul eluaseme ostmisel mõned eelised: remondiga seotud probleemide puudumise tõttu ei pea eelmistelt omanikelt midagi ümber tegema. Siiski on ebatõenäoline, et see suudab katta miinuse märkimisväärse aja ja raha lisakulu näol.

Riskid

Üldiselt on omakapitali osalus ehituses protsess, mis hoolimata kõigist atraktiivsetest aspektidest ja juriidilisest "puhtusest" on seotud mitmete riskidega. Peamised neist on maja ehituse valmimiskuupäeva ennustamise suur raskus, arendaja pankroti võimalus, sotsiaalsete ja majanduslike muutuste teke riigi sees.

Samas meelitab vaid üks punkt: kui ehitus läheb probleemideta, saad kalli ja juriidiliselt "puhta" kinnistu.

Pussid ja miinused

Esmase eluaseme küsimusel on mõned aspektid:

1. Raha aspekt. Siin on aeg ja praktika kinnitatud seaduspärasust: mida varem sõlmite ühisehituse nõusoleku lepingu, seda madalam on 1 ruutmeetri maksumus. esmane eluase.
2. Ajastus. Kui leping on sõlmitud ajal, mil maja on alles kaevamisjärgus, võivad kasutuselevõtu ja omandiõiguse saamise tähtajad venida üsna pikaks ajaks (mõnikord kuni 2 aastat). Sellises olukorras näeb järelturu eluase atraktiivsem välja, kuna sinna saab sisse kolida peaaegu kohe pärast tehingu sõlmimist.
3. Lisatasu.



4. Korter esmasel eluasemeturul antakse omanikule üle mitte ainult juriidilises tähenduses "puhas", vaid ka sõna otseses mõttes. See tähendab, et sealne viimistlus on kare, mis tähendab märkimisväärseid remondikulusid. Sekundaarse eluaseme puhul on olukord palju lihtsam. Kuid esmase eluaseme eelis selles mõttes on võimalus teha remonti nii, nagu omanik soovib. See tähendab, et korter tuleb sisustada vastav alt isiklikele eelistustele stiili, värvide, ehitusmaterjalide maksumuse ja nende kvaliteediomaduste osas. Mis veelgi olulisem – säästmine remondi või esmase eluaseme arvelt jääb loomulikult iga ostja enda otsustada.
5. Hüpoteek esmasel eluasemeturul. Praktikas on see sageli keeruline. Mitte iga finantsasutus ei anna ühisehitusele laenu. Isegi kui mõni pank on sellega nõus, siisintressimäärad on üsna kõrged. Selle põhjuseks on asjaolu, et pangad ei taha riske võtta, sest arendaja pankroti korral muutuvad nad mittelikviidsete objektide omanikeks.
6. Arendajate petmise oht on suur vaid siis, kui inimene on usaldanud oma rahalised vahendid madala autoriteediga ja halva mainega ehitusfirmale. Soliidse kuvandiga ehitaja ei võtaks seda riski kunagi. Seetõttu on tehingud selliste ettevõtetega väga tulus protseduur, millel on väike vaidluste tekkimise tõenäosus.

Niisiis on esmase eluasemeturu peamised eelised järgmised:

• omaniku psühholoogiline mugavus, "esimese omaniku mõju" tõttu;
• legaalne "puhtus";
• Võimalus saada kuni 30% suurem turukasum, kui investeerida ehituse varajasesse etappi.

Järgne turg

Kõik ei tea, mis on esmane ja teisese eluasemeturg. Selgitame välja. Eluasemete järelturu all mõeldakse elamukinnisvara, mis on registreeritud valla või eraisiku omandiks. Selliste objektide müük läheb omanikult üle, omandiõigus tehingu ajal läheb ostjale üle müüj alt. Mõiste ise viitab sellele, et teised kodud on omandis olevad objektid.

Head ja halvad küljed

Järgturu eelised on järgmised:

• taskukohane hind;
• kiire kliirenspakkumised;
• arenenud infrastruktuur;
• lisaallahindlused.

Miinused on reeglina järgmised:

• eseme kulumine;
• halb kvaliteet;
• remondi- ja hoolduskulud;
• võimalikud juriidilised probleemid.

Sekundaarsete objektide maksumus sõltub:

• ehitatud aasta;
• ruumi ja paigutuse funktsioonid;
• kvaliteetne viimistlus ja side.

Kui nõudlus teisese eluaseme järele langeb, reageerib turg muutustele üsna paindlikult ja objektide keskmine hind langeb. Müügi maksumus sõltub sellest, kui kiiresti soovib omanik eluaseme müüa ja kuidas ta kavatseb saadud raha kulutada.

Näiteks kui omanik müüb korterit oma elamistingimuste parandamiseks, hoiab ta hinda kinni lootuses saada paremat pakkumist. Kui müük on seotud kolimisega, on omanik huvitatud vara lühikese aja jooksul müümisest ning võib teha allahindlust. Hinnaalanduste või pakkumiste valik võib olla üsna lai.

Esmane eluasemeturg Moskvas

Täna on Moskva esmasel kinnisvaraturul näha enneolematult suurt pakkumiste mahtu. See on ligikaudu 2,2 miljonit m2 ja võrreldes eelmise aasta märtsiga kasvas see näitaja koguni 69,2%.

Praegu on Moskva esmasel turul ligikaudu 35 000 korterit ja sviiti. 28 683 on rakendamiselkorterid, millest 53% kuulub massisegmenti, 42% - äriklassi ja umbes 5% uuselamute korteritest kuulub eliitelamute kategooriasse. Arvasime, et see on esmane eluasemeturg.