Kuidas iseseisv alt korterit müüa? Müüdud korterilt maks. Kinnisvara müük ilma vahendajateta

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Kas kinnisvara on võimalik müüa ilma vahendajateta? Sellele küsimusele vastamiseks on vaja mõista, mis põhjustel kinnisvaraomanikud nende poole pöörduvad. Agentuuride teenuste poole pöördudes arvavad paljud inimesed ekslikult, et ta võtab oma abiga ostetud korteri eest täieliku vastutuse. See vahendusteenuste poole pöördumise põhjus ei ole loogiline. Müügilepingu sõlmivad seaduse järgi müüja ja ostja ning kinnisvarabüroo on vaid vahendaja. See ei võta endale juriidilist ega rahalist vastutust. See peab olema sätestatud kliendi ja agentuuri vahelises teeninduslepingus. Parimal juhul suudab see esindada müüja huve kohtumenetluses.

Paljud kasutavad teenuseidvahendajad, et vältida ettenägematuid olukordi või pettureid. Teades, kuidas korterit iseseisv alt müüa, nimelt kõiki ähvardusi ja peensusi tehingu igas etapis, saate end kaitsta nii palju kui võimalik ja teha ilma agentuuri abita.

Kinnisvaramaakler teeb vaevarikast tööd, seega on professionaali tasu kõrge. Kuid suur osa inimestest, kes on nõus pingutama ja raha säästma, kasutavad endiselt vahendajate teenuseid. On ainult üks põhjus – nad ei oska müüa korterit ilma kinnisvaramaaklerita. Olles tutvunud kõigi korteriostu protseduuri etappidega, saate ilma vahendusteenusteta ohutult hakkama.

Esimesed sammud: kuidas hinnata, müüki panna ja korraldada korteri vaatamine

Kuidas iseseisv alt korterit müüa ja millest alustada? Enne tehingu tegemist peate mis tahes kinnisvara müügiks läbima kolm esimest sammu:

1. Kõigepe alt tuleb määrata korterile õige hind. Selleks tuleb uurida sarnaseid kinnisvarapakkumisi. Leidke reklaamlehtede, Interneti abil linna samas piirkonnas asuvate korterite müügikuulutusi, millel on ligikaudu sarnased parameetrid: seisukord, pindala, asukoht ja muud. Helistada võib mitmele sarnasele võimalusele ja kõik üksikasjad täpsem alt selgeks teha, samuti küsida, kui kauaks korterit müüakse. Kulu kujundamisel tuleks arvestada, et ostja saab kaubelda. Tavaliselt on läbirääkimised kuni 5% soovitud hinnast.
2. Olles kindlaks teinud korteri ligikaudse maksumuse, peaksite köitma võimalikult paljude potentsiaalsete ostjate tähelepanu. Tuleb esitadakuulutus populaarsetes reklaamväljaannetes, tasuta ajalehtedes, asetage see Interneti-lehtedele ja kleepige teabega spetsiaalsetele tahvlitele. Kuulutus peaks sisaldama lühid alt kogu infot korteri kohta ja telefoninumbrit kontakti saamiseks. Selleks, et potentsiaalsed ostjad ei helistaks ööpäevaringselt, saate määrata helistamiseks kindla aja. Reklaami tuleks uuendada nii sageli kui võimalik.



3. Kõik müüjad ja eriti naised, kes tunnevad huvi, kuidas ise korterit müüa, vajavad selles etapis nõu. Klientide külastustesse tuleb suhtuda ettevaatlikult:

• kohtumiste kokkuleppimiseks päevasel ajal, eelistatav alt puhkepäeval;
• ole koosolekul soovitav alt koos kellegi tuttavaga;
• eemaldage väärisesemed ja raha silmapaistvatest kohtadest;
• ära näita kunagi enne tehingu sooritamist originaaldokumente, vaid ainult koopiaid.

Sissemakse saamine

Müügikuulutuste eemaldamisega pole vaja kiirustada, äkki mõtleb inimene ümber ja müüja kaotab potentsiaalse kliendi. Olles hinnas kokku leppinud, on vaja pakkuda ostjale ettemaksu tasumist. Need, kes on tehinguga iseseisv alt seotud ja õpivad, kuidas müüa korterit ilma kinnisvaramaaklerita, peavad teadma - juriidiliselt saab seda hetke vormistada erinev alt: kirjutada ettemaksuleping (avanssi saamise kviitung) või koostada eelleping. tagatisraha kokkulepe. Mugavuse ja turvalisuse huvides peab käesolev ostu-müügileping sisaldama müüdava objekti täielikku kirjeldust ja ettemaksu tingimusi. Seejärel on ostjal tehingust keeldumise korral kohustus hüvitada rohkemja karistused.

Kuidas müügileping koostatakse?

Peamine samm selles protsessis on korrektse ostu-müügilepingu koostamine, mis peaks olema valmis 2-3 päeva enne määratud tehinguaega. Selle dokumendi vorm valitakse: notariaalselt kinnitatud või lihtkirjalik (PPF). Mõlemal registreerimistüübil on sama õiguslik jõud. Need, kes õpivad aga iseseisv alt hüpoteegiga korterit müüa, peaksid teadma, et seaduse järgi peab sel juhul lepingu vorm olema ainult notariaalselt tõestatud.

PPF lepingu koostamine on säästlikum ja maksab umbes 50-70 dollarit. Dokumendi notariaalse vormiga võtab notar lisaks protsendi müügisummast. Loomulikult maksab seda tüüpi registreerimine palju rohkem, nii et te ei tohiks valida lepingu notariaalselt tõestatud vormi ja kulutada lisaraha ilma vajaduseta.

PPF-lepingu võib koostada ise või pöörduda advokaadi poole. Igal juhul peate kinnisvara müügilepingut hoolik alt uurima ja hoolik alt kontrollima selle kõiki punkte:

• kes müüb ja kellele (täisnimi ja passiandmed);
• aadress ja lepingus ettenähtud põhiparameetrite täielik vastavus STI-sertifikaatidele - f nr 11A ja f nr 22A;
• müügitingimused, korteri hind ja arveldusvorm;
• lepingus kirjeldatud omandiõiguse dokumentide õigsus;
• korteri vabastamise ja sellest registreeritud isikute vabastamise aeg reeglina,on 14 päeva.

Müügilepingu registreerimine

Kõige mugavam ja turvalisem viis elama asumiseks on seif. Soovitatav on see avada usaldusväärses pangas, mis asub neutraalsel territooriumil. Seif tagab, et müüja saab raha kohe pärast kõigi vajalike dokumentide täitmist kätte.

Pärast raha pangalahtrisse kandmist peate esitama föderaalsele registreerimisteenistusele (FSGRKK) registreerimiseks kinnisvara ostu-müügilepingu koos allkirjadega ja järgmiste dokumentidega:

• müüdava korteri omandiõigusdokument (ostu-müügileping, pärimistunnistus, samuti kõik muud omaniku õigusi kinnitavad dokumendid);
• STI spetsialistidelt saadud korteri katastripass;
• finants- ja isikliku konto (AKC) koopia originaalis ja väljavõte majaraamatust;
• STI-s saadud originaalsertifikaadid F nr 22A (nõutav) ja F nr 11A (vajadusel);
• kõigi tehingus osalejate passide koopiad;
• naistele, kes õpivad ise korterit müüma, peaksite teadma, et on vajalik korterisse registreeritud abikaasa nõusolek ja mehe jaoks naise nõusolek;
• kui on lapsi, siis mõnel juhul on vaja eestkosteasutuste luba;
• juhul, kui korter on ühiskasutuses, tuleb keelduda naabrite (kui nad on teiste tubade omanikud) või linna (kui ülejäänud ruume ei erastata);
• muud dokumendid registreerimisametniku äranägemisel (sünd, surm jateised).

Kui registripidaja võttis dokumendid vastu, siis on kõik tehtud õigesti. See töötaja annab dokumentide kättesaamise kohta kviitungi ja määrab aja, millal on vaja järgi tulla. Reeglina registreeritakse dokumente FSGRKK-s keskmiselt kaks nädalat, seejärel väljastatakse ostjale ja müüjale nimeline müügidokument. Mõlemad pooled peavad hoolik alt kontrollima saadud lepingut kirjavigade ja vigade suhtes. Kui kõik on korras, peab müüja saama ostj alt seifi võtme.

Miks meil on vaja üleandmisakti?

Korteri vabastamine toimub vastav alt müügilepingus märgitud kokkulepetele. Üleandmisakt on oluline dokument, mis vormistatakse tehingu käigus mis tahes kujul. See kirjeldab korteri seisukorda. Mõnikord asendab seda müügileping, kuid parem on siiski selline paber eraldi vormistada. Suulised kokkulepped on muidugi võimalik, aga targem on end kaitsta. Oluline punkt müüjatele, kes õpivad korterit müüa ilma kinnisvaramaaklerita: kuni võõrandamisakti allkirjastamiseni vastutab müüja korteri füüsilise seisukorra eest (üleujutus, tulekahju, vargus), samuti tasub kõik kommunaalmaksed.

Millal maks makstakse?

Kõiki müüjaid huvitab küsimus, kas müüdud korteri eest on vaja makse maksta. Seaduses on sellised olulised punktid:

• kui inimesel on korter olnud 3 aastat või kauem, siis selle müümisel on omanik maksuvabavastav alt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 lõikele 17.1, kuid on siiski kohustatud esitama nulldeklaratsiooni;
• kui müüja on omanud eluruumi vähem kui 3 aastat, on ta vastav alt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 220 lõikele 1 kohustatud tasuma summ alt 13% maksu, arvutusskeem, mille omanik valib oma äranägemise järgi.

Kaks valemit maksu arvutamiseks:

• valem 1: lahuta korteri müügikasumist selle ostukulu;
• valem 2: lahutage korteri müügisummast 1 miljon rubla.

Neile, kes tegelevad küsimusega "kuidas korterit iseseisv alt müüa" ja ei tea kõiki seaduse nõtkusi, on kasulik teave:

1. Kui korter osteti praeguse või kõrgema müügihinnaga, siis on parem kasutada esimest arvutusvalemit, kuna maksusumma on negatiivne, mis tähendab, et te ei pea midagi maksma. Näiteks ostis omanik korteri kaks aastat tagasi 2 miljoni rubla eest ja müüs selle praegu 1,8 miljoni rubla eest, siis valemi järgi 1,8 miljoni rubla eest. - 2 miljonit rubla.=-0,2 miljonit rubla - kahjumilt maksu ei maksta.
2. Kui korter praktiliselt ära anti (pärimise, annetuse teel), on targem arvestada teise valemiga.
3. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 229 lõike 1 kohaselt tuleb igal juhul esitada maksudeklaratsioon müüja registreerimiskohas enne müügiaastale järgneva aasta 30. aprilli. soodustus. Arvestuslik nullist erinev maks tuleb tasuda enne 15. juulit.

Korteri müük volikirja alusel

Kui töömahukaks aega napibkodu müügi protsessis vormistatakse sageli volikiri. Näiteks on see mõistlik lahendus juhul, kui ühte kinnistut omab mitu omanikku. Korterite müük toimub sel juhul järgmiselt: kõik omanikud vormistavad kõik tehinguga seotud juhtumid ühele vähem hõivatud inimesele. Olenemata volikirja koostamise põhjusest on väga oluline punkt: selleks, et vältida tüli ja mitte jääda kodutuks, on vaja selgelt märkida halduri volitused.

Väga tõsiselt ja valvs alt peate lähenema üldvolikirjale. See võimaldab halduril teha varaga mis tahes tehinguid ja seda oma äranägemise järgi käsutada, näiteks müüa ja endale raha hankida. Üldvolikirja väljastab notar alles pärast seda, kui volitaja on põhjalikult kontrollinud, kas ta mõistab nii olulise dokumendiliigi allkirjastamise eesmärki.

On aegu, mil ostja soovib kindlustada ja nõuab müügilepingusse koduomaniku tehingut kinnitava punkti lisamist. Siis on võimalik korterit volikirja alusel müüa alles pärast käsundiandja notari poolt kirjutatud avaldust müügitoimingu kehtivuse kohta.

Juhul, kui usaldusisiku teenuste kasutamise vajadus on ära langenud, saab volikirja tühistada ka enne selle kehtivusaja lõppu. Andmed volikirja kehtetuks tunnistamise kohta on fikseeritud Notarite Koja infoandmebaasi.

Lapse elukoha korteri müük

Peaaegu sisseigas peres on lapsed. Seetõttu on vanematele-müüjatele väga asjakohane küsimus: "Ja kuidas sel juhul korterit müüa?" Lapsega tuleb arvestada ja mitte mingil juhul tema huve riivata, vastasel juhul on eluaseme müük problemaatiline. Seda jälgivad ametivõimud. Ostu-müügitehinguid on kahte tüüpi: laps on korterisse sisse kirjutatud või on eluaseme osa omanik.

Vastav alt art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 26, 28 kohaselt on alaealistel ja alaealistel võimalus teha ainult nende seaduslike esindajate nõusolekul rangelt kindlaksmääratud tehinguid, sealhulgas kinnisvaraga seotud tehinguid. Eluase, mille omanik on alaealine, kuid ei ole selle omanik, on võimalik müüa ilma eestkosteasutuse loata. Erandiks on vanemlikust hoolitsusest ilma jäänud või eestkoste all olevad lapsed. Sellises olukorras on vaja eestkosteteenistuse eriluba. Igal juhul tuleb enne korteri müüki leida lapsele uus registreerimiskoht, kuna lapsed tuleb ühest elukohast välja kirjutades kohe teise kohta arvele võtta. Samas peaks uus eluase olema sama või suurema pinnaga ja sarnaste elamistingimustega. Kui alaealise õigusi kuidagi ei riivatud, siis korteri müügiga probleeme ei teki.

Kui laps on osa korteri omanik, siis on vajalik eestkoste- ja eestkosteasutuste vastav nõusolek. Selle eest tuleb enne eluaseme müüki hoolt kanda. Peate võtma ühendust alaealise lapse registreerimise kohas asuva eestkosteorganisatsiooniga ja uurimakas korterit on üldse võimalik müüa, olenev alt konkreetse juhtumi spetsiifikast. Kui tehing on seadusega ette nähtud, siis tuleb välja selgitada, mis aja jooksul müügiluba valmib, ning asuda koguma vajalikke tõendeid. Seejärel tuleb müügidokumendi vormistamisel müüja ilma lapseta (kui ta on alla 14-aastane) või koos temaga (kui ta on üle 14-aastane) eestkoste- ja eestkosteasutustesse avaldust täitma ja allkirjastama.. Teine eestkostja (abikaasa, isegi kui paar on lahutatud) peab samuti kohal olema ja andma nõusoleku. Seejärel saate määratud päeval saada valmis loa.

Erandjuhtumid:

• Kui plaanite elukohta vahetada seoses teise paikkonda kolimisega, siis on tehing võimalik ainult eestkosteorganisatsiooni loal ning korteri eest laekunud summa kantakse asutuse pangakontole. alaealine. Vanematel on alates müügikuupäevast aega 3 kuud uue kodu ostmiseks ja sarnase osa registreerimiseks lapse varasse. Vastasel juhul jätavad eestkosteasutused endale õiguse müügileping üles öelda.
• Väljapoole alaliselt elama asudes tuleb eestkosteorganisatsioonile esitada OVIR-ilt saadud teatud dokumentide nimekiri.
• Kui ehitatakse uut elamut, siis eestkosteasutuste nõusoleku saamiseks peab see olema ehituse lõppjärgus. Alaealine tuleb ajutiselt kuhugi registreerida (sõprade, sugulaste juurde). Eestkosteorganisatsioonile loa taotlemisel kaasatakse kokkulepearendajafirma, mis kajastab lapse osalust.

Erastatud korteri müügivõimalused

Lihtsaim viis erastatud elamispindade müümiseks on müüa see täielikult ühele ostjale ja jagada kasum kummagi osa järgi. Samuti on võimalik, et üks omanikest ostab kõik ülejäänud aktsiad teistelt omanikelt. Siin on kõik lihtne ja tehinguskeem on standardne. Kuid sageli juhtub, et üks omanikest keeldub müümast. Kuidas sel juhul erastatud korterit müüa? Kõik sõltub sellest, kuidas vara on jagatud.

Kui korter on filmitud osadeks jagatud, siis tuleb esm alt kirjutada notariaalselt tõestatud müügiteatis, kuhu on märgitud oma müüdava pinna suurus ja soovitud väärtus ning saata see tähitud kirjaga teistele omanikele. Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 250 kohaselt on neil teiste ostjate ees eelis. Kui 30 päeva jooksul teised omanikud ei nõustunud või keeldusid ostmisest, siis vastav alt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 250 kohaselt võite kasutada oma õigust ja müüa osa ühiskorteris mis tahes teisele isikule.

Kui korter jagatakse protsentuaalselt, siis seda ilma teiste soovita maha müüa on võimatu, küll aga võid oma osa eest raha saada vabatahtlikult või sunniviisiliselt kohtusse pöördudes.

Kui erastatud eluruumis on osa alaealisest lapsest, siis saate eestkosteasutuse loal korteri maha müüa.

Kingitud korteri müük

Inimene, kellel on kinkekaart, saab utiliseeridavara oma äranägemise järgi. Kui omanik soovib müüa kingitud korterit, milles ta on ainuomanik, siis toimub müük üldise tüüpskeemi järgi. Saanud kinnisvara eest raha, peab müüja tasuma maksu. Eespool arutasime, kuidas valida õige ja kasumlik maksuvalem.

Kingitusena saadud korteriosa, mis jagatakse protsendi või kaadrite kaupa, on müügiskeem sarnane rubriigis "Erastatud korteri müügivõimalused" käsitletule.

Hüpoteeklaenuga korteri müük

Hoolimata mõningatest takistustest, mis hüpoteeklaenu tehingutega kaasnevad, on võimalik müüa korter hüpoteegiga. Selle toimingu tegemiseks on mitu võimalust:

1. Sulgege laen ennetähtaegselt, makstes selle tagasi oma säästudest või kui ostja on nõus, siis tem alt saadud ettemaksega.
2. Korteri saab müüa ilma laenuvõlga esm alt tagasi maksmata. Selleks tuleb kirjutada panka avaldus ja oodata kinnitust. Ta võib keelduda, kui müük toimub laenu ennetähtaegse sulgemise moratooriumi ajal. Kui pank nõustub, kuid nõuab tehingus osalemist, siis avatakse selles kaks pangalahtrit: esimesse paigutab ostja laenu tagasimakse summa ja teise ülejäänud vahe. Peale koormise eemaldamist eluasemelt vormistatakse ostu-müügitehing. Sel juhul tuleb ka ilma kinnisvaramaaklerita korterit müües maksta pangale vahendustasu seifide avamise ja tehingu toetamise eest.
3. Kui laenuandja nõustub ilma eelneva müügigalaenuvõla tagasimaksmist ja nõustub tehingus mitte osalema, on vaja sõlmida müügi eeldokument. Seejärel, olles ostj alt saadud rahaga laenu eest tasunud, saab omanik dokumendid keelu tühistamiseks ja läheb registreerimiskambrisse. Järgmiseks vormistab müüja tehingu notari juures.
4. Korteri saab müüa laenuga. Ostjal on vaja pangale esitada kõik vajalikud dokumendid, mis kinnitavad tema maksevõimet ja ta on juba otsustamas laenuvõtja asendamise võimalust. Positiivse otsuse korral registreeritakse omandiõigused ümber, vara jääb hüpoteegi alla ning müüja saab ilma võlausaldaja osaluseta vahe müüdud korteri maksumuse ja võlajäägi vahel.

Järeldus

Selgub, et erinevaid kortereid: erastatud, see, mille omanik on laps, hüpoteek, annetatud - saab müüa ilma kinnisvaramaakleri abita, teades tehingu kõiki etappe alates hinna määramisest kuni raha laekumiseni. rahasumma. Kui teil on aimu selle protsessi ohtudest ja keerukustest ning tehes palju vaeva ja aega, saate oma korteri ise müüa.