Kommertskinnisvara ostmine: funktsioonid, protseduurid ja soovitused

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Ärikinnisvara ostmine nõuab äärmiselt vastutustundlikku lähenemist. Üksnes üks viga või ebakorrektsus võib põhjustada tõsiseid negatiivseid tagajärgi. Olenemata tehingu keerukusest nõuab Moskvas ärikinnisvara ost erilist hoolt ning teatud reeglite ja tegevusalgoritmi ranget järgimist.

Kuidas osta kontorit?

Kõige tulusam viis ärikinnisvarasse investeerimisel meie riigis täna on objektide omandamine pealinnas ja lähipiirkonnas. Kinnisvara omanik võidab. Ta võib saada rendilepingu alusel objekti üleandmisest stabiilset kasumit. Lisaks leiate täna turult suure hulga edukaid ettevõtteid, kes on valmis ostma büroopindu. Neid huvitavad peamiselt mitteeluruumid, mis sobivad äritegevuseks.

Sobiva kontoripinna leidmine võib võtta kaua aega. Kui oled aga lõpuks leidnud sobiva objekti, tekivad uued küsimused. Kuidas see läbi viiakseärikinnisvara ostmine? Kuidas lepingut koostada? Milliseid omadusi tuleks tehingu tegemisel arvestada? Seda ja palju muud käsitletakse selles artiklis.

Õiguslikud eelised: omandiõigus

Õnneks on vaenulike ülevõtmiste ja muude ebaseaduslike tegude stsenaariumide aeg möödas. Kuid siin on inimesed, kes on sellistele tegevustele spetsialiseerunud, töötavad tänaseni. Sageli on nad seotud erinevate probleemide lahendamisega. Majanduskriisi ajal on pettuste oht suurem kui kunagi varem, seega peaksid ettevõtete omanikud olema ettevaatlikud ja valvsad.

Kuidas käib ärikinnisvara ost? Lõksud, mida tehingu tegemisel oodata võib, on väga mitmekesised. Eriti ettevaatlik tasub olla siis, kui tead, et vara müüja on majanduslikult raskes olukorras. Kaasaegses õiguspraktikas on palju näiteid selle kohta, kuidas ruumide esialgne omanik ärikinnisvara ostulepingut koostades jättis lünki, mis võimaldasid omandiõigust säilitada. Sellised ebaausad müüjad võivad pärast finantsprobleemide lahendamist tehinguga nõuda objekti tagastamist.

Seega võime järeldada, et ärikinnisvara ost-müük õnnestub vaid siis, kui tehing vormistatakse seaduslikult. Võtmetegurid selles küsimuses on lepingu koostamise korrektsus ja korrektsus. Ainult sel juhul saate end kaitsta vara kaotsiminekuga seotud riskide eest jamüüja alusetute rahaliste nõuete esitamine. Seetõttu on enamiku ostjate jaoks kõige olulisem õiguslikult puhaste ruumide omandamine.

Kommertskinnisvara ostmisel üksikettevõtjale (üksikettevõtjale) on palju riske, mis võivad viia pika kohtuvaidluseni. Selle tulemusena ei saa te mitte ainult oma aega ja energiat raisata, vaid ka oma ruume kaotada.

Peamised ostjariskid

Ärikinnisvara ostmisega võivad kaasneda järgmised riskid:

• eseme ei kuulu müüjale;
• õigusi ruumidele võivad vaidlustada kolmandad isikud;
• omandiõigused võivad olla valed;
• objekti kuvamine;
• objekti ostmisega võivad kaasneda mitmed lisakulud;
• kolmandate isikute ilmumine, kes nõuavad võlgade tagasimaksmist või objekti kasutamisega seotud kahjude hüvitamist.

Seega, kui te ei pööra tehingule piisav alt tähelepanu, võib selline omandamine kaasa tuua tõsiseid rahalisi tagajärgi. See kehtib eriti siis, kui laenu võetakse ärikinnisvara ostmiseks. Fakt on see, et suurtes pankades töötavad spetsiaalselt koolitatud spetsialistid, kelle ülesanne on tegutseda organisatsiooni huvides. Ostu-müügitehingu põhjaliku kontrolli puudumine, elementaarsete turvareeglite mittejärgimine ja oluliste juriidiliste dokumentide puudumine võivadviia omandatud vara röövimiseni.

Tehingu töötlemine

Dokumentatsiooni väljatöötamine juhuks, kui eraisiku poolt ärikinnisvara ostmine toimub tüüpvormide alusel. Nad ei pruugi võtta arvesse kõiki konkreetse ruumi funktsioone. Enamik lepinguid on koostatud tüüptingimuste ja üldlausetega. Lisaks ei pruugi ostja tehingu tõenäolisi stsenaariume ja plaani piisav alt läbi mõelda. Selle tulemusena võib kommertskinnisvara ostmine põhjustada raskusi omandiõiguse saamisel või kohtuvaidlusi mis tahes lepingus kirjeldatud punktis.

Kuidas kontrollida tehingu puhtust?

See küsimus huvitab tänapäeval paljusid kinnisvaraostjaid. Kui te ei tee põhjalikku kontrolli, siis on võimalus, et kolmandad isikud esitavad varale nõude. Ostja jaoks toob see kaasa ainult negatiivsed tagajärjed: ta peab oma õigusi kohtus tõendama, mis nõuab lisakulusid. Lisaks, kui ärikinnisvara soetamiseks võeti laenu, on suuremaid probleeme pangavõla tagasimaksmise nõuetega.

Äripindade õiguslik seisund

Ostu-müügitehingu registreerimise korra mittejärgimisel võivad tekkida erinevad konfliktid kontrolli teostavate riigiorganitega. Kui tehingu kõiki üksikasju pole piisav alt hoolik alt uuritud, on tõenäoline, etostjat lihts alt petetakse. Sel juhul võite kaotada mitte ainult vara, vaid ka raha.

Et vähendada negatiivsete tagajärgede tõenäosust nullini, peate hoolik alt kontrollima nii objekti ennast kui ka müüjat. Püüdke kirjeldada võimalikult täpselt kõiki lepingu tingimusi, kindlasti arvestage tehingu tegemise hetke ja sellele vahetult järgneva perioodiga. Parem on eelnev alt analüüsida kõiki võimalikke tagajärgi ja otsustada eelistatud käitumisstrateegia üle.

Tehingu ebapiisava ettevalmistuse korral võib selle alus olla õiguslikust seisukohast habras. Sel juhul on ebaõnnestumise tõenäosus suur. Seega, kui olete otsustanud osta ärikinnisvara, peaks teie esmatähtis olema kvalifitseeritud juriidiline tugi.

Varjatud riskid

Ärikinnisvara ostmisel ei pruugi ostjal olla vajalikku teavet objekti tehniliste omaduste kohta. Müüjad püüavad mitte keskenduda negatiivsetele punktidele. Sellest tulenev alt võib ostjal pärast tehingu sooritamist tekkida vajadus märkimisväärsete finantskulude järele, mis on vajalikud vara õigesse seisukorda viimiseks. Näiteks uude hoonesse ruumide ostmisel võib ostja leida mõningaid defekte, mida esmase ülevaatuse tulemusena ei tuvastatud. Mõnikord esineb isegi ebakõlasid müüdavate ruumide pindala ja planeeringu ning ametlikus tehnilises dokumentatsioonis märgitud parameetrite vahel.

Ekspertiis

Objekti kõigi parameetrite ja omaduste kindlaksmääramiseks on vaja läbi viia tehniline ekspertiis. Eksperdikomisjoni arvamusega saate arendajale esitada põhjendatud nõudmisi koos nõudega teatud puuduste parandamiseks. Juhul, kui arendaja keeldub ehituse käigus tehtud vigu kõrvaldamast, saab ostja pöörduda kohtusse ja seal oma õigusi kaitsta.

Vanemates hoonetes asuva ärikinnisvara ostmisel tuleks põhitähelepanu pöörata kulumisele. Esmapilgul tähtsusetuna tunduvad defektid võivad ju viia globaalse hävinguni. Objekti tehnilise seisukorra väljaselgitamiseks on vajalik teostada konstruktsiooni põhjalik ülevaatus. Arendajad ja kinnisvarabürood on huvitatud kinnisvara võimalikult kiirest müügist. On ebatõenäoline, et nad soovivad ostjat kõigist ruumide omadustest teavitada. See on arusaadav, sest kui ta saab teada kõikidest puudustest, tekib tal soov tehingu summat vähendada.

Et mitte sattuda ebaausa müüja ohvriks, on oluline mitte ainult pöörata erilist tähelepanu ilmsetele puudustele, vaid keskenduda ka kõige väiksematele puudustele. Müüj alt saate nõuda kas objekti maksumuse vähendamist või kõigi puuduste tasuta kõrvaldamist etteantud aja jooksul. Kui tuvastatakse olulisi rikkumisi äripinna kvaliteedi osas, võib ostja keelduda punktis nimetatud kohustuste täitmisestleping.

Ülehinnatud

Kuidas hinnatakse ärikinnisvara? Soodne ost eeldab kinnisvara põhjalikku hindamist.

On kolm peamist lähenemisviisi:

1. Kasumlik: teatud aja jooksul kulutatud raha järkjärguline tagasimaksmine.
2. Võrdlus: kinnisvara võrreldakse müüdavate sarnaste kinnisvaraobjektidega.
3. Kulu: arvutab ligikaudse kulude summa, mis tuleb kulutada samalaadse objekti mitte soetamiseks.

See hinnang on oma olemuselt analüütiline.

Kuidas õigesti hinnata objekti väärtust?

Hindamisprotseduuri võib läbi viia sõltumatu ekspert, kinnisvaramaakler või müüja ise. Kui kinnisvaratehinguid teevad juriidilised isikud, on vajalik sõltumatu hindaja kaasamine. Pärast tehtud tööd esitab spetsialist üksikasjaliku aruande, mis on ametlik dokument.

Kinnisvaramaakler pärast kinnisvara hindamist ei väljasta ühtegi dokumenti. Arvestada tuleb ka sellega, et enamus täna meie riigis töötavaid kinnisvaramaaklereid ei suuda nii kvaliteetset teenust pakkuda. Hindamine on piisav ainult siis, kui teete koostööd pädeva ja kvalifitseeritud spetsialistiga.

Samuti saate kinnisvara hindamise ise läbi viia. Selleks piisab turunäitajate pisut mõistmisest ja teiste pakkumiste analüüsimisest. Siin on peaminetehke paljude erinevate objektide ostu-müügi allikate põhjal hinnang.

Peamised kulusid mõjutavad tegurid

Oluline parameeter on kinnisvara asukoht. Piirkonna prestiiž omab suurt mõju ruumide maksumusele. Samuti on oluline mugav infrastruktuur ja transpordi kättesaadavus. Mida täpsem alt määrate objekti väärtuse, seda edukam on tehing.

Kui kavatsete osta ärikinnisvara, lugege enne tehingu tegemist kindlasti kõik nüansid läbi, et mitte sattuda ebameeldivasse olukorda ja mitte kaotada oma raha.