Kuidas kinnisvarasse investeerida: investeerimisviisid, strateegiad, riskid, näpunäited

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Üks usaldusväärsemaid ja tulusamaid viise kapitali säästmiseks on kinnisvarasse investeerimine. Sellega nõustuvad nii finantsanalüütikud kui ka tavakodanikud, kes soovivad kaitsta oma vahendeid majandustõusu ja finantskriiside eest. Lisaks saate seda tööriista kasutades isiklike säästude kaitsmiseks neid samal ajal oluliselt suurendada.

Mis muudab selle turumehhanismi veel atraktiivseks?

Kinnisvarasse investeerimise eelised

1. Investeerides kinnisvarasse loob investor pideva passiivse sissetuleku allika, mis tähendab regulaarset kasumit ilma täiendava pingutuseta ja ajata.

2. Vabade vahendite säilitamine, nende kaitsmine inflatsiooni ja muude negatiivsete majandusnähtuste eest.

3. Kapitaliinvesteeringute geograafiliste piiride puudumine. Teisisõnu, kui otsustate, kuidaskinnisvarasse investeerides võite kaaluda võimalusi objektide soetamiseks nii Venemaal kui ka välismaal.

4. Võimalus viia ellu suuremahulisi pikaajalisi projekte.

5. Kontrolli ja haldamise mugavus, mis seisneb sularahavarude või pangakonto puudumises, mis nõuab hetke turuolukorra pidevat jälgimist.

Kuidas kinnisvarasse investeerida?

Finantskriisi periood, mida iseloomustab kinnisvarahindade järsk langus, sobib seda tüüpi investeeringuteks ideaalselt. Kui võtta arvesse, et statistika järgi algab mõni aasta pärast majanduslangust intensiivne majanduskasv ja sellest tulenev kinnisvaraobjektide väärtuse tõus, siis muutub selline investeering pikas perspektiivis väga usaldusväärseks ja tulusaks.

Enne esimeste investeerimisplaanide elluviimist tuleks esm alt tutvuda kõigi sellel turul osalejate käitumise iseärasustega, kogenud investorite end tõestanud taktikate ja strateegiatega. Samuti tuleks läbi viia põhjalik analüüs kinnisvaraturu hetkeolukorrast, võimalusel professionaali abiga.

Parimaid viise kinnisvarasse investeerimiseks kaalume järgmisena.

Edutegurid

Hoolimata elu- ja ärikinnisvarasse investeerimise suurest populaarsusest on viimasel ajal seda tegevust juhtivate edukate inimeste arv märgatav alt vähenenud. Kuid avalik arvamus selle investeerimissuuna kohta nagulihtsaim ja soodsaim viis kapitali säästmiseks pole vahepeal muutunud.

Selle turu peamised tegijad töötavad enamasti kinnisvaraprofessionaalide vahendajate kaudu. Nende ülesanne on põhjalikult uurida püstitatud küsimust, kogudes ja analüüsides huvipakkuva objekti kohta maksimaalset teavet.

Väikeste investeerimistoimingute puhul teeb investor ilma kinnisvarateenuste ja spetsialistide abita, soovides oma kulusid vähendada. Teeme selgeks peamised punktid, mida iga algaja investor peaks teadma, et kinnisvarasse kasumlikult investeerida.

Üldine turuolukord

Esimene etapp on kinnisvaraturu enda hetkeolukorra uurimine ja uurimine: hinnapoliitika muutuste trendid ja põhiprotsesside dünaamika. Saate kuulata maailmakuulsate investeerimisprofessionaalide arvamusi või pöörduda individuaalse konsultatsiooni saamiseks tuttava spetsialisti poole.

Takseperioodid

Kuidas investeerida kinnisvarasse, kaitstes end võimalikult palju finantsriskide eest?

Alustuseks tasub meeles pidada, et pikaajalistesse projektidesse investeeritakse ainult vaba raha. Praegused trendid kinnisvaraturu arengus kiiret tulu selles vallas ei tõota. Seetõttu tavaline spekulatiivne "osta ja müü" meetod siin ei tööta.

Lisaks tuleb arvestada mitmete muude oluliste punktidega.

Näiteks kui investeerime kinnisvaraarendusse, nõustume automaatselt võimaliku edasilükkamisegaobjekti üleandmine, kuna sellised pretsedendid pole tänapäeval kahjuks haruldased. Lisaks muutub tekkiv objekt tulevastele klientidele atraktiivseks alles pärast naaberkorterite remondi lõpetamist. See asjaolu lükkab seda tüüpi investeeringutelt tulu laekumise määramata ajaks edasi.

Vähem probleemse alternatiivina saab valida teisejärgulise eluaseme, mida on kiirem ja lihtsam välja üürida. Selle kõrge hind aitab aga kaasa selle tulemusena saadava tulu olulisele vähenemisele.

Seetõttu on kinnisvarasse investeerimise üle otsustamisel oluline silmas pidada selle projekti pikaajalisust ja selle aeglast tasuvust. Sellega seoses on otsus osta korter uues majas viimaste säästude pe alt selgelt ekslik.

Kinnisvarainvesteeringute tulu

Üks olulisemaid tegureid investeerimisinstrumendi valikul on oodatava tulu ligikaudne suurus.

Tuleb meeles pidada, et kinnisvara haldamisele suunatud investeerimistegevuses, nagu igas teises finantsstrateegias, on kasumlikkuse tase otseselt seotud sündmuse riskantsusega. Näiteks uude majja korterit ostes on investoril õigus eeldada selliselt projektilt käegakatsutavat tulu. Siiski on võimalus jääda ilma investeeritud raha ja valmis objektita väga suur.

Aeg ja kulu

Kui palju teil aega on? Kui palju pärast võib investeeritud ressursse vaja minna? Kui palju raha olete nõus hetkel investeerima? Need kolm küsimust vajavad selgitamistennekõike investeerimistegevusega tegelemine.

Kasulik on ka arvutada täpne tundide arv, mille saate regulaarselt tulevasele finantsprojektile pühendada. Investeerimiseks vajalike vahendite suuruse määravad tegurid: turusegment, valitud objekti asukoht ja üldine hetkeolukord nii huvipakkuvas valdkonnas kui ka majanduses tervikuna.

Kinnisvarasse investeerimise alustamise otsustamisel on oluline vältida levinud vigu, millega paljud uustulnukad kokku puutuvad. Selleks peate pöörduma kõige kasumlikumate kapitali säilitamise tööriistade poole.

Mis on siis parim kinnisvara, millesse investeerida? Uurime välja.

Ärikinnisvara

Seda tüüpi investeeringuid iseloomustab üsna kõrge tootlus.

Kõik eksperdid tunnistavad üksmeelselt otsust investeerida suurtes linnades asuvasse ärikinnisvarasse kui optimaalseimaks strateegiliseks sammuks. See konsensuslik seisukoht on igati õigustatud. Kuna just see tööriist on laialdaselt rakendatud suuremahuliste ja väikeettevõtete projektide kontekstis kõige nõudlikum. Sellega seoses võite olla kindel, et ükski soetatud lao-, tööstus- või äripind ei jää jõude. Kuid ärge looge illusioone sellise sissetuleku lihtsuse osas. Selleks, et töökoda või ladu hakkaks teatud kasumit tootma, on vaja aega ja rahalisi investeeringuid seadmete ostmiseks, remondiks ja üldiseksobjekti kaunistamine. Võimalik, et potentsiaalsete klientide meelitamiseks peate isegi korraldama reklaamikampaania või esitluse.

Väärtuslik nõuanne: enne konkreetse piirkonna kinnisvarasse investeerimist on mõistlik konsulteerida asjatundjatega turu hetkeseisu kohta. See samm kaitseb ootamatute hinnakõikumiste eest, mis võivad põhjustada märkimisväärset rahalist kahju.

Eluasemeinvesteeringud

Hoolimata ekspertide soovitustest on investeeringute osas tänapäeval kõige populaarsem elukondlik kinnisvaraturg. Selles segmendis oleks parim valik keskmisesse hinnakategooriasse kuuluv objekt. Seda võimalust on lihtsam välja rentida, teenides kiiret kasumit.

Soodustuste osas tasub tähelepanu pöörata ehitusjärgus olevatele objektidele ja valmis uusehitistele. Seda tüüpi elamispinda investeerides võite arvestada tuluga 10% korteri turuväärtusest. Rahalise tootluse kõrge tase on tingitud asjaolust, et nende elamispindade hinnad on tavaliselt madalamad kui järelturul.

Kinnisvara välismaal

Investeeringud välismaa kinnisvarasse on omaette aruteluteema. Selles valdkonnas peetakse Euroopa hotelliäri kiire hinnakasvu tõttu kõige tulusamaks võimaluseks investeeringuid hotellisektorisse.

Investorid, kes ei karda suurenenud riski, peaksid pöörama tähelepanu võimalusele soetada eluase arengumaades. Tänumadalad jooksvad hinnad, võib seda tüüpi investeering olla väga tulus viis kapitali säästmiseks.

Kuidas vähese kapitaliga kinnisvarasse investeerida?

Investeerimine investeerimisfondidesse

Kinnisvara investeerimisfondid on tänapäeval väga populaarsed kogu maailmas. Venemaal tegutsevad nad suletud formaadis. Nende toimimise olemus seisneb investorite rahaliste vahendite kogumises ja nende edasises suunamises õiguste omandamisel praegusel mitmekorruseliste hoonete ehitamisel. Tuleb märkida, et sellist investeeringut saab teha alles ehitusloa väljastamise etapis.

Sellel meetodil on mitmeid eeliseid:

• suhteliselt madal aktsia hind (100–1000 dollarit);
• reaalse kinnisvara haldamisega kaasnevate riskide vältimine;
• annuiteeditulu maksmine enamiku fondide poolt;
• võimalus investeerida mitmesse perspektiivikasse objekti korraga;
• territoriaalsete piirangute puudumine, mis võimaldavad Venemaal viibides investeerida kinnisvarasse välismaal;
• väga kõrge likviidsuse tase.

Selle investeerimismeetodi vähesed puudused on järgmised:

• kõrge volatiilsuse tase – aktsia väärtuse sagedane muutus üles ja alla;
• teatud tingimuste olemasolu välisfondidesse investeerimisel - isikliku sissetuleku seaduslikkuse tõendamine ja suurepärane inglise keele oskus.

Ettevõtte aktsiad – kinnistu omanik

See meetod hõlmab konkreetse ettevõtte aktsiate omandamist, et suurendada ostetud väärtpaberite väärtust.

Kas sellisel viisil kinnisvarasse investeerimine on tulus? Otsustage ise järgmiste eeliste põhjal:

• võimalus investeerida vähese kapitaliga madala sisenemisläve tõttu;
• füüsilise kinnisvara puudumine ja sellega seotud riskid.

Väärib märkimist negatiivsetele külgedele:

• suhteliselt madal likviidsus;
• väike mitmekesistamine (madal lävi võimalus investeerida mitmesse projekti korraga);
• suurte riskide olemasolu.

Maa ost Venemaal

Vaatamata selle investeerimismeetodi väga riskantsusele ja kulukale olemusele ning maa leidmise ja erastamisega seotud raskustele, võimaldab see meetod siiski kasumlikult kinnisvarasse investeerida ja siin on põhjus.

Esiteks on linnalähedaste kruntide hinnatõusu tõenäosus suur, ulatudes umbes 20%ni. Sellele aitab kaasa suvilate ehitamise kiirenenud areng äärelinna piirkonnas.

Teiseks on see valik suurepärane vastus küsimusele, kuidas vähese kapitaliga kinnisvarasse investeerida. Saidi enda maksumus on suhteliselt madal ja rajatise ülalpidamine ei nõua erinev alt muljetavaldavatest remondikuludest suuri rahalisi ressursse.ja kommunaalkulud korteri ostmisel.

Maa ostmine välisma alt

Selliste investeeringute alampiir on umbes 15 000 dollarit. Selle võimaluse eeliseks on kõrge marginaali tase (umbes 25%) pärast otsust alustada ostetud maale ehitamist. Selline investeering on aga üsna riskantne USA ja Euroopa madala kinnisvaranõudluse tõttu.

Eluasemetunnistus

Teine võimalus kinnisvarasse raha paigutada on osta ehitusjärgus majas konkreetsele elamispinnale õigust kinnitav dokument. Pärast objekti kasutuselevõttu saate selle eluasemetunnistuse vahetada korteri vastu, tasudes puuduoleva summa või saada tasumisele kuuluva raha, lähtudes objekti hinnast ehitustööde lõpetamise hetkel. Selle meetodi eeliseks on säästa esmase ja teisese eluaseme hindade erinevuselt.

Selliselt soetatud korteris elamist planeerides tasub aga meeles pidada selle sündmuse suurt potentsiaalset riski. Selle põhjuseks on asjaolu, et ehitatud majas ei pruugi olla sertifikaadi omadustes märgitud alale sobivat elamispinda. Lisaks on ehitusprotsessi enda pikaajalisust arvestades oluline meeles pidada kinnisvarahindade languse ohtu, mis paljude ekspertarvamuste kohaselt on meie riigis lähiajal täheldatav.

Prognoosidspetsialistid sel aastal

Selle aasta I ja II kvartalis ei olnud paljude finantsanalüütikute autoriteetsete väidete kohaselt oodata elukondliku kinnisvara oluliste hindade langust. Üldiselt olid need prognoosid igati õigustatud. Aasta teisel poolel muutuvad trendid aga kardinaalselt, kaldudes üsna intensiivse hinnalanguse poole. Juhtivad eksperdid näevad hüpoteeklaenude intressimäärade tõusu üht peamist põhjust. Selline vastastikku sõltuv protsess toob kaasa hilisema pangaintressi tõusu, mis põhineb eelseisval keskmise turuhinna muutusel. Väikese muudatusena lubavad eksperdid selle olukorra mööduvust.

Eelnimetatud prognooside põhjal võime järeldada, et kinnisvaraturul on 2018. aastal intensiivne dünaamika ja taastumine. Võib-olla on see nähtus seotud Venemaa majanduse teatud stabiliseerumisega.

Praegune turuolukord ja ekspertide prognoosid viitavad selgelt kinnisvara omandamise otstarbekusele sel või järgmisel aastal. Mõne aasta pärast võib selline investeering tuua märkimisväärset kasumit järgnevast edasimüügist.

Investorite hirmud ja nende põhjused

2015. aastat iseloomustas uut tüüpi kinnisvaramaksu kehtestamine, mis asendas varem kehtinud kohustusliku kinnisvaramaksu.

See uuendus tekitab endiselt paljusid investoreid murettekitav alt. Sellise kogumise maksubaas on objekti katastriväärtus. Erinevad mahaarvamised, mis on seotud sellega, et isikul on muu kinnisvara, uues arveldussüsteemis ei kehti.

Finantsanalüütikud rahustavad mures investoreid, öeldes, et praegune kord kehtib praegu ainult föderaallinnades.

Alles 2020. aastaks on plaanis seda tüüpi kogumist laiendada kogu Venemaa territooriumile. Sellest järeldub, et järgmise kahe aasta jooksul on kasulik soetada alevikes ja alevikes elukondi või ärikinnisvarasid, et need muudatuste sisseviimise ajale lähemale väga soodsa hinnaga müüa.

Järeldused

Ärge unustage, et majanduslanguse ajal langeb erinev alt kinnisvarainvesteeringutest järsult valuutafondide ja muude finantsasutuste stabiilsus ja usaldusväärsus.

See asjaolu viib ilmselgele järeldusele, et elamu- ja äripindadesse investeerimine on praegu kõige usaldusväärsem, tulusam ja turvalisem viis oma kapitali säästmiseks.

Venemaa majanduslik olukord ja geopoliitika ebastabiilsus seda tegurit oluliselt ei mõjuta. Veelgi enam, ekspertide hinnangul laheneb praegune keeruline olukord maailmaareenil peagi eduk alt. Ja see tähendab, et saabub kõige sobivam hetk müüa olemasolev kinnisvara väga soodsatel tingimustel.

Seega, kui teie käsutuses on vabu rahalisi vahendeid, kiirustage tegema tulusat investeeringut, kasutades ühte meie pakutavatest skeemidest.