2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25
Ühisehitus on tänapäeval üsna populaarne viis eluaseme ostmiseks. Aktsialeping sõlmitakse hoone ehitamisega vahetult tegeleva ehitusorganisatsiooni ja investorite ehk aktsionäride vahel. Ehituse tellijana võivad tegutseda nii juriidilised kui ka füüsilised isikud.
Poolte kohustused
Töövõtja - ehitusorganisatsioon kohustub ehitama maja ja andma selle üle aktsionäridele.
Korrektorid kohustuvad lepingu alusel tasuma töövõtja teenuste eest ja aktsepteerima valmiskorterit.
Sisuliselt on ühisehitusleping investeerimistehing, kuid seda ei reguleeri tsiviilseadustik, vaid eriseadusandlikud aktid.
Ühise ehitamise probleemid
Ühisehitus hakkas meie riigis arenema 2005. aastal. Seadusandlus on sellise ehituse osas läbi teinud palju muudatusi, kuid see ei ole vähendanud investorite probleeme heauskse töövõtja otsimisega. Ühisehitus on tänaseni tohutu risk, investor võib lihts alt jääda ilma eluasemeta ja ilma rahata. Või peab ta ise sõlmimahoone käitamine või tekib probleeme omandiõiguse registreerimisega.
Ehitusministeerium ei loobunud pikka aega katsetest luua ühisehituse kompensatsioonifond. Ja lõpuks, alates selle aasta juulist on valitsuse tasandil moodustatud uus instrument, mille eesmärk on kaitsta vastvalminud hoonetes koduostjate huve ja muuta arendajate mängureegleid. Kuigi kompensatsioonifond hakkas formaalselt eksisteerima alates 01. jaanuarist 2017, pole protseduure, mille alusel formatsioon peaks toimima, põhjalikult välja töötatud.
Fondi olemus
Hüvitisfond on organisatsioon, mille eesmärk on kaitsta kodanikke võimalike kahjude eest, kui ehitamine ei lõppe või arendaja ei täida muid kohustusi.
Fondile ei ole usaldatud kohustust lahendada juba tekkinud aktsionäride probleeme. Lihtsam alt öeldes pole juba petetud investoritel midagi oodata. See on tingitud asjaolust, et kui hakkame praegu jooksvaid probleeme lahendama, läheb organisatsioon lihts alt pankrotti.
Omakse määrad
Arendajate sissemaksete summa arvutatakse iga aktsionäriga tehtud tehingu hinna alusel. Arendaja peab tegema sissemakse eraldi omakapitali osaluse lepingu riikliku registreerimise ajal. Samas ei tohi arendaja tariif ületada ühisarenduses osalemise lepingu hinna piirintressi. Üldjuhul peavad arendajad õigusakti muudatuste allkirjastamise ajal tasuma 1,2% iga lepingu maksumusest. Edasimäär võib föderaalseaduse alusel muutuda, kuid mitte sagedamini kui üks kord 12 kuu jooksul.
Iga arendaja peab oma panuse tegema 3 päeva enne ühisehituse lepingu registreerimise kuupäeva.
Nüüd on tühistatud sellised tehingute tagamise meetodid, nagu vastutuskindlustus või pangagarantii. Nüüd on telliv organisatsioon-arendaja kohustatud tegema kohustuslikke sissemakseid hüvitisfondi, mille asutaja on Venemaa Föderatsioon.
Fondi põhifunktsioonid
Hüvifond loodi aktsiaseltsi kujul ja see on mõeldud mitme probleemi lahendamiseks:
- saake kaastöid arendajatelt;
- kontrollige sissemaksete õigeaegset laekumist;
- tegutsege arendusettevõtete pankroti korral vahekohtujuhina, kuid ainult siis, kui need ettevõtted tegid fondi sissemakseid vähem alt ühe ehitatava hoone eest;
- kompenseerima aktsionäridele kahjud;
- pakkuma laenu (isegi intressivab alt);
- pakkudes vajadusel rahalist abi arendajatele, kes võtavad enda peale poolelioleva objekti valmimise.
Hüvifondi vabu vahendeid saab investeerida muudesse õigusaktides määratletud varadesse.
Osalemine isereguleeruvas organisatsioonis
Viimaste õigusaktide muudatuste taustal on isikute ring, kes on kohustatudolla isereguleeruvas organisatsioonis. Kohustus jäi järgmistele isikutele:
- kes on sõlminud projektdokumentatsiooni koostamise lepingud tehnilise tellija, arendaja või hoone ekspluatatsiooni eest vastutava organisatsiooniga;
- iseseisv alt projektdokumentatsiooni koostamise ning ehitiste ja hoonete ehitamise teostamine.
Ära oma sellist kohustust organisatsioonidel, mille põhikapital on poole või enama riigi või omavalitsuste omandis. Samuti ei pea SRO-ga liituma riigi omanduses olevate, ühtse või osariigi ettevõtete puhul.
Kompensatsioonifond SRO "Lepinguliste kohustuste jõustamine" moodustatakse kõigi liikmete kõrvalvastutuse hüvitamiseks. Kuid sellise fondi moodustamiseks peavad taotlused esitama vähem alt 15 SRO liiget. Kui taotlejaid on vähem, siis lepinguliste kohustuste tagamiseks fondi moodustada ei saa, vaid kõik kogutud vahendid kantakse kahju hüvitamise fondi.
Nüüd ei saa arendajad ja teised SRO liikmed sertifikaate, vaid registreeritakse ainult elektroonilises registris, kust saate konkursil osaledes väljavõtte oma liikmelisuse kinnitamiseks.
Ehitusturu osaliste hirmud
Enamik arendajaid usub, et kahekordne sissemakse hüvitisfondidesse toob kaasa eluasemehindade vältimatu tõusu. Nüüd tuleb arendajal tasuda fondi ühisehituse jaSRO fondi.
Kaasinvestorid ehk need alltöövõtjad, kes ehitavad oma kuludega insenerivõrke ja kommunikatsioone, avaldavad mõningast muret, sest arendaja pankrotistumisel hüvitatakse eelkõige eraisikud. Kaasinvestoritel on vähe võimalusi raha tagasi saada.
Loomulikult on selline seadusandlik raamistik ebastabiilse ehitusturu jaoks oluline ja osa investorikaitse süsteemist. Peaasi, et selline fond ei muutuks järjekordseks koormaks ehitusorganisatsioonidele ja ehitusturule tervikuna ning eluasemete hinnad uuesti tõusma ei hakkaks.
