Kuidas müüa korterit iseseisv alt ja agentuuri kaudu: samm-sammult juhised

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Korteri müüki peetakse keeruliseks ja spetsiifiliseks protsessiks. Seda saab teha iseseisv alt või maaklerite kaasamisel. Paljud inimesed ei taha kulutada aega ostjate otsimisele, kinnisvara demonstreerimisele ja tehingu sõlmimisele, mistõttu kasutavad nad professionaalse vahendaja tasulisi teenuseid. Tihti tuleb aga objekt kallim alt maha müüa, mis eeldab omal käel ostjatega suhtlemist. Seetõttu peaksite mõlemal juhul välja mõtlema, kuidas korterit õigesti müüa.

Isemüük

Kui teil on aega ja soovi kõik protsessid ise teha, siis on oluline mõista selle protseduuri õigeid samme.

Tavaliselt on protsess jagatud etappideks:

• müüdava korteri dokumentatsiooni koostamine;
• redecorating;
• mööbli ja asjade äraviimine kinnisvar alt;
• ostjate otsimine ja eluaseme demonstreerimine;
• eellepingu sõlmimine;
• hoiuse ülekande töötlemine;
• allkirjastaminepõhileping, mida ei pea Rosreestris registreerima;
• korteri võtmete üleandmine ja üleandmisakti vormistamine;
• korteri eest järelejäänud raha kätte saamine;
• makse tasuda, kui korter on olnud müüja omandis vähem kui kolm-viis aastat.

Igal etapil on oma nüansid ja kui teil on tõesti vaja otsustada, kuidas korter kiiresti müüa, on soovitatav määrata veidi madalam hind kui sarnaste kinnisvaraobjektide keskmine maksumus turul.

Esialgsed sammud

Kuna kinnisvaramaakleriga ühendust võtta pole plaanis, siis kõik toimingud teostab objekti omanik iseseisv alt. Toimingud on eelnev alt rakendatud:

• valmistatakse kohe kinnisvara, mille jaoks tuleb see mööblist ja kõigest vabastada;
• vajadusel väike kosmeetiline remont;
• kõik elamispinnale registreeritud kodanikud on välja kirjutatud;
• soovitav on omanikul endal üle vaadata, et potentsiaalsed ostjad oleksid kindlad tehingu juriidilises puhtuses.

Niipea kui korter on müügiks valmis, algab dokumentatsiooni koostamine.

Milliseid dokumente ma vajan?

Kui müüjal on kõik kinnisvara jaoks vajalikud paberid olemas, mõjutab see positiivselt objekti müügi efektiivsust. Kuidas legaalselt korterit müüa? Selleks peavad müüjal olema järgmised dokumendid:

• registreerimistunnistus;
• väljavõte USRN-ist;
• väljavõte majaraamatust,mis sisaldab teavet kõigi omanike ja registreeritud isikute kohta;
• väljavõte isiklikult kontolt, mis näitab eluaseme- ja kommuna alteenuste võlgade puudumist;
• kui omanike hulgas on alaealine laps, siis müügiks tuleb saada nõusolek eestkosteasutustelt;
• kõikide kaasomanike passid;
• korteri tehniline pass ja tehniline plaan ning nende dokumentide abil saavad potentsiaalsed ostjad aru, kas kinnistul on teostatud ebaseaduslikku ümberehitust;
• föderaalse maksuteenistuse tõend, mis tõendab, et kinnisvaramaksuvõlgu ei ole;
• Kui müüja on ametlikult abielus, siis tema abikaasa koostab protsessiks notariaalselt tõestatud nõusoleku.

Vajadusel võivad potentsiaalsed ostjad nõuda lisadokumente.

Mis see maksab?

Kodanikud saavad ise hinda määrata, keskendudes erinevatele teguritele. Arvesse võetakse näiteks maja ehitusaastat, insenerkommunikatsioonide seisukorda, objekti asukohta, olemasolevat taristut, kaugust kauplustest ja bussipeatustest, aga ka korruste arvu ja muid tegureid.

Soovitav on vaadata sarnaste objektide keskmisi hindu, et määrata parim hind.

Kuidas kiiresti korterit müüa? Selleks on soovitatav kulusid veidi vähendada. Samuti mõjutab kiirust müügikuulutuse õigsus.

Otsige potentsiaalseid ostjaid

Selleks on optimaalne paigutada reklaame ajalehtedesse või spetsialiseeritud saitideleInternet. Kuidas ise korterit müüa? Selleks võetakse arvesse soovitusi:

• reklaam peaks olema huvitav ja meeldejääv;
• peate kohe märkima hinna ja kõik kinnisvara eelised;
• reklaame on lubatud paigutada mitte ainult tasuta ressurssidele, vaid isegi linna reklaamtahvlitele, kui on vaja kiiresti tehing sõlmida.

Kinnisvara demonstreerimisel peate rääkima kõigist selle positiivsetest omadustest. Mõned miinused saab muuta eelisteks, näiteks kui on esimene korrus, siis sobib see eakatele või väikeste lastega peredele.

Pakkumise reeglid

Niipea kui ostja on leitud, tuleb välja mõelda, kuidas korter juriidilisest aspektist õigesti müüa. Soovitatav on kasutada juristi abi, kuid värskete teadmiste olemasolul viiakse protsess läbi iseseisv alt. Kuidas korterit müüa? Samm-sammuline juhend koosneb mitmest etapist:

1. Eellepingu koostamine. See näitab kahe osaleja kavatsust tehingu tegemiseks. Loetletud on olulised punktid: lepingu ese, selle hind, arvelduskord, kinnisvara võõrandamise aeg ja põhilepingu allkirjastamine.
2. Tagatisraha tutvustamine ostjate poolt. See toimib garantiina, et inimesed ei keeldu ostust. Kui keeldutakse, siis müüja raha ei tagasta. Tagatisraha asemel saab vormistada tagatisraha lepingu.
3. Korteri eest maksete teostamine. Kuidas müüa korter ilma vahendajateta ja mitte sattuda petturitele? Selleks on oluline hoolik alt järgida kõiki samme ning eriti palju tähelepanu pööratakse korteri eest maksete tegemise reeglitele. Selleks on soovitav kasutada pangarakke. Selleks tuleb ostjal tehingu registreerimiseks vajalikuks perioodiks rentida pangas seif. Ostja paigutab sellesse müüja ja pangatöötaja juuresolekul nõutud summas raha. Rahaliste vahenditega pakend pitseeritakse ja pitseeritakse kõigi kohalviibijate allkirjadega. Pärast omandiõiguse registreerimist ostja poolt saab müüja raha sisse nõuda.
4. Põhilepingu sõlmimine. Tehakse 3 eksemplari, kuna üks jääb müüjale, teine saadetakse ostjale ja kolmanda nõuab notar. Lepingut ei pea Rosreestris registreerima, kuid soovitav on see vormistada notari juures.
5. Ostja registreerib objekti enda jaoks Rosreestris või MFC-s.
6. Müüja annab korteri ja selle võtmed üle uuele omanikule ning selleks on soovitav vormistada üleandmisakt.
7. Müüja saab korteri eest järelejäänud raha sisse nõuda pangast või muul eelnev alt kokkulepitud viisil.

Olles välja mõelnud, kuidas korter ilma vahendajateta müüa, on võimalik kõik toimingud korrektselt sooritada ja mitte maksta kinnisvaramaaklerite teenuste eest märkimisväärseid vahendeid.

Tüüpilised vead

Kui inimene müüb üksinda, tuleb sageli ette tüüpilisi vigu. Kuidasmüüa korter? Selleks on soovitatav arvesse võtta mõningaid vigu, mida paljud müüjad teevad:

• kinnisvara hinna vale määramine, mis võib põhjustada protsessi viivitusi või müüja soodustuste puudumise;
• pädeva müügieelse ettevalmistuse puudumine;
• ei koosta kõiki vajalikke dokumente.

Kui te kinnisvaramaakleri teenuseid ei kasuta, peate valmistuma keeruliseks ja pikaks protseduuriks.

Müük vahendajate kaudu

Kui te ei soovi müügiprotsessiga ise tegeleda, võite kasutada kinnisvaramaaklerite teenuseid. Vahendajate kasutamise eelised on järgmised:

• professionaalid koostavad kõik dokumendid ise, nii et nad saavad ainult paluda müüjal hankida see või teine sertifikaat;
• kinnisvaramaaklerid hindavad ise müügi õiguslikku puhtust, mistõttu on paljud ostjad sellisele omandamisele lojaalsemad;
• statistika järgi müüakse kortereid palju kiiremini kui iseseisv alt tehingu sooritamisel;
• tehingu kõigi etappidega tegelevad kinnisvarabüroo töötajad.

Maakleritega ühenduse võtmise miinusteks on asjaolu, et peate korteri müüma planeeritust odavam alt.

Maakleri kaudu müümise protsess

Kui otsustate kasutada vahendaja teenuseid, peate esm alt valima sobiva kinnisvarabüroo. See oleks pidanud juba pikka aega turul olema, samuti on soovitatav kõik ülevaated eelnev alt läbi lugeda.tema kohta. Niipea, kui õige ettevõte on leitud, peate välja mõtlema, kuidas korterit esinduse kaudu õigesti müüa. Selleks tehakse järgmised toimingud:

• valitud organisatsiooniga sõlmitakse leping;
• dokumendid antakse üle kõikidele omanikele ja kinnisvara ise agendile;
• korteri võtmed antakse kinnisvaramaaklerile, et spetsialist saaks objekti potentsiaalsetele ostjatele demonstreerida;
• niipea kui ostja leitakse, sõlmitakse temaga leping;
• tehingu arvutamine ja teostamine;
• korteri võtmed antakse üle uuele omanikule.

Tänu vahendaja osalusele on võimalik kinnisvara müüa väga lühikese aja jooksul, seega kui omanikul endal pole võimalust omal käel müüa, siis seda võimalust loetakse ideaalne lahendus.

Järelmaksuga müügi nüansid

Mõned ostjad ei saa endale lubada, et kõik vahendid korteri eest kohe müüjale üle kannaksid, seetõttu küsivad nad järelmaksu. Kuidas müüa korter järelmaksuga? Selleks võetakse arvesse protsessi nüansse:

• pärast lepingu vormistamist moodustatakse maksegraafik;
• nõutav tagatisraha lepingu ametlikul koostamisel;
• sissemakse peab olema vähem alt 70% korteri maksumusest;
• ülejäänud osa saab tasuda võrdsete igakuiste või kvartaalsete osamaksetena;
• võib ette näha rasedus- ja sünnituskapitali või muude hüvitiste kasutamise võimaluse;
• tasuda saab sularahas kohustusliku vormistamisegakviitungid, seifi kaudu või sularahata rahaülekannetega.

Sellistel tingimustel on müüjal oht, et isegi korteri pandiks vormistamisel keeldub ostja ülejäänud raha tasumisest. Seetõttu peate pöörduma kohtusse. Kas müüja võib järelmaksu maksmise eest nõuda intressi.

Ühiskorteri toa müügi eripära

Kui kommunaalkorteris on tuba, siis on seda üsna raske müüa. Kuidas müüa kommunaalkorterit? Selleks võetakse arvesse nüansse:

• naabritel on ostueesõigus, seega pakutakse vara esialgu neile;
• keeldumisel vormistatakse keeldumine ametlike notari poolt kinnitatud paberitega;
• sa ei saa võõrastele tuba müüa kõrgema summa eest, kui korterikaaslastele pakuti.

Vastasel juhul ei erine selline tehing tavapärasest korterimüügist. Kui mõistate põhjalikult, kuidas korteris tuba õigesti müüa, ei teki tulevikus probleeme sellega, et endised naabrid üritavad vaidlustada ostja õigust ostetud objektile. Seetõttu on soovitav kõik toimingud vormistada notari poolt kinnitatud dokumentide abil.

Kas ma saan hüpoteegiga müüa?

Isegi iseseisv alt müües seisavad müüjad sageli silmitsi tõsiasjaga, et ostjatel palutakse osta hüpoteeklaenuga. Protsess on keeruline ja pikk,aga kui sellest hästi aru saad, siis probleeme ei teki. Kuidas müüa korterit hüpoteegiga? Protseduur viiakse läbi mitmes etapis:

• kaks osalejat lepivad läbi kõik tehingu üksikasjad;
• eellepingu sõlmimine;
• müüjale väljastatakse tagatisraha, mille kohta vormistatakse kviitung;
• Kinnisvara hindamine käib ja sõltumatu hindaja teenuste eest tasub ostja;
• müüja edastab kõik kinnisvara dokumendid, mis saadetakse seejärel panka, et organisatsioon oleks veendunud tehingu juriidilises puhtuses;
• pärast laenuandj alt nõusoleku saamist sõlmitakse müüja ja ostja vahel tüüpleping;
• laenuvõtva pangaga on sõlmitud laenuleping;
• uuele omanikule väljastatakse korter Rosreestris, kus on lisaks fikseeritud kinnisvara koorem;
• USRN-i väljavõte koos muude dokumentidega kantakse panka;
• müüja saab pangast oma korteri eest ülejäänud summa.

Panga osaluse tõttu võid olla kindel, et raha laekub ka reaalselt korteri endisele omanikule. Arveldusi saab esitada pangaülekannetega või kasutada pangalahtrit.

Seega, kui mõistate hästi, kuidas korterit müüa, ei teki selle protsessiga raskusi. Protseduuri saab läbi viia iseseisv alt või vahendaja kaasamisel. Lubatud on anda ostjatele järelmaksu või teha müük ostja poolt väljastatud hüpoteeklaenu arvelt. Kellteatud tingimuste järgimine müüakse raskusteta isegi ühiskorteri tuba. Samal ajal on oluline koostada eluaseme dokumendid ja mõista, milliseid samme peab iga tehingu osapool järgima, et müügiprotsess oleks juriidiliselt puhas ja turvaline.