Mis on kinnisvara müügimaks?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Kinnisvaramaksu arvestamise ja kogumise kord on deklareeritud vastava koodiga. Seadused muutuvad aastast aastasse. Samal ajal muutuvad kodanike õigused ja kohustused maksustamise valdkonnas. Asjaolu, mis jääb muutumatuks, on vajadus maksta makse.

Mis on kinnisvara müügimaks?

Kinnisvara võib olla eraisik, eraettevõte või linnavalitsus. Kinnisvara liikide hulgas on erinevad valikud: eluruumid, äripinnad (kaubandus- või büroohooned), tööstuspinnad, maa ja põllumaa. Omanikul võib olla ainuomandiõigus või osa osana. Kõikidel juhtudel, kui tehing kuulub maksustatava kirjelduse alla, jääb kinnisvara müügimaks kohustuslikuks.

Kontrollisüsteemi viivad läbi maksuamet ja nende territoriaalsed talitused. Faktmaksu tasumine või tasumata jätmine kajastub kodanike esitatud aastadeklaratsioonis.

Üldpõhimõtted

Venemaa seaduste kohaselt maksustatakse igasugune ametlikult saadud kasum. Sellest vaatenurgast loetakse kinnisasja võõrandamine omaniku kasuks. Seega on müüjal kohustus tasuda kinnisvara müügilt makse.

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 224 sätestab, et kinnisvara võõrandamisest saadavat tulu tuleks maksustada 13% maksumääraga. See seadus ei kehti aga kõigil juhtudel. Üksikasju arutatakse selles artiklis.

Teine seadus, millele viidata, on föderaalseadus number 382. See on kehtinud alates 2016. aasta algusest. Selle seaduse reeglite kohaselt on kinnisvara müügimaksu õigusvaldkonnas aluseks omanditingimused. See dokument käsitleb kestuse järgi kahte tüüpi ametiaega:

• Kinnisvaraomandi üleandmine aastani 2016.
• Kinnisvaraomanikud, kelle õigused on fikseeritud pärast 01.01.2016.

Esimene kodanike kategooria kinnisvara võõrandamisel juhindub kuni 2016. aasta alguseni kehtinud seaduse sätetest. Selle seaduse kohaselt on maks kohustuslik kõigile omanikele, kes võõrandavad kinnisvara esimese 3 aasta jooksul pärast omandi üleminekut. Teise kategooria puhul kehtib uus kord, mille kohaselt on omandiõiguse võrdlusperiood 5 aastat.

Kes ei saa maksta?

Kui arvestada maksude kogumise üldist korda, näeb seadus etteasjaolud, mille korral muutub kinnisvara müügimaks eraisikutele omamise perioodist olenemata tähtsusetuks. Eelkõige kaalutakse varale ülemineku viisi. Need on järgmised juhtumid:

1. Kui vara läheb omanikule tingimusel, et endine omanik on eluaegselt sõltuv.
2. Päritud vara.
3. Kinnisvaraobjektide võõrandamine, mille õigus tekkis erastamise tulemusena.
4. Omandiõiguse aluseks on annetusleping.

Kui omandiõiguse dokument kuulub mõnda neist kategooriatest, ei tohiks tehingut liigitada lisatuluks ja vastav alt sellele maksustada.

Funktsioone on ka piirkondade kaupa. Nagu teate, jagunevad riigisisesed seadused föderaalseteks ja territoriaalseteks. Kohalikel võimudel on õigus kohandada mõningaid föderaalseadusi ilma põhjapanevate vastuoludeta. Praktikas leevendatakse sellisel viisil olusid tavaliselt teatud kategooria kodanike jaoks. Kinnisvara müügimaks pole erand.

Näiteks Hantõ-Mansiiski oblasti kohta kehtib seadus, mille kohaselt ei maksustata kinnisvara müügist saadud tulu isegi esimese 3 omandiaasta jooksul. Sarnased reeglid kehtivad ka Stavropoli territooriumil: siin on maksustatavate tehingute tähtaega lühendatud 5 aast alt 3 aastale. Et teada saada, millist maksu kinnisvara müügilt konkreetses piirkonnas maksta, peate järgima territoriaalseid muutusi.seadused.

Kuidas arvutada?

Citizen S. A. müüs 1,5 aastat tagasi ostetud maja 6 300 000 rubla eest. Tema juhtum vastab igati seaduse definitsioonile. Ta töötab ametlikult ja tema töökogemus on üle 10 aasta. Kui suur on S. A. kodaniku kinnisvara müügi maksusumma

Aasta deklaratsiooni koostamiseks peate võtma järgmise teabe:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – maksubaasi summa

Maksusumma: (6 300 000–1 000 000) x 13%=689 000 rubla

Aga ammu enne deklaratsiooni esitamise tähtaega kogus S. A. mahaarvamiseks dokumendid ja sai maksuteenistuselt kinnituse. Mahaarvamise summa oli maksimaalne. Nüüd näevad arvutused teistsugused:

(6 300 000 - 5 300 000) x 13%=130 000 rubla tegelik maksesumma.

Kui SA kodanik sõlmis tehingu 5 aastat pärast ostu sooritamist, kaasatakse ta maksuvabastuse kategooriasse.

Eraisikisikutele

Kinnisvara müügimaks üksikisikutele, selle omadused ja tasumise kord on deklareeritud Vene Föderatsiooni maksuseadustiku 23. peatükiga. Seega jagunevad Vene Föderatsiooni territooriumil tulu saamise õigust omavad õigussubjektid kolme kategooriasse:

1. Riigi elanik on kodanik, kes on viimase aasta jooksul elanud Venemaal vähem alt 183 päeva.
2. Mitteresidendid – isikud, kes ei kuulu eelmisse kategooriasse.
3. Tingimuslik määratlus – valuutaresidendid on Venemaa Föderatsiooni kodanikud, kes on viimase aasta elanud teises riigis, kuid külastavad Venemaad vähem alt korra aastas.

Kui kinnisvara müüb mitteresident, reguleerib makse ja nende arvestamise korda maksuseadustiku artikkel 209. Seega rakendatakse neile eraldi üksikisiku tulumaksu kogumist.

Juriidilistele isikutele

Kui juriidiline isik võõrandab kinnisvara oma bilansis, määrab maksustamise arvutamise korra suuresti valitud maksusüsteem. Kindel on aga fakt, et kinnisvara müües saab juriidiline isik tulu. Sellest tulenev alt peaks see tulu kajastuma ettevõtte bilansis. Jätkame kinnisvara müügimaksu kaalumist. Millisest summast ja millises järjekorras peaks juriidiline isik seda tasuma? Arvesse tuleb võtta kuulumist ühte järgmistest maksurežiimidest:

1. UTII.
2. Lihtsustatud süsteem.
3. Patendisüsteem.

Arvesse võetakse ka kinnisvara tüüpi. See võib olla elamu-, äri-, maa- või aluspinnas.

Olulised on ka faktilised andmed ja omandivorm: kas ettevõte tegeleb tegelikult äritegevusega, kas asutajad on Vene Föderatsiooni residendid või mitteresidendid? Kõigile neile küsimustele vastamiseks tuleks juhinduda Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklist 23.

Eluruumi müümisel juriidilise isiku poolt tulu käibemaksuga ei maksusta, kuid tulumaks on kohustuslik. Tulumaksumäär oleneb ka asutajate (residendi) perekonnaseisustvõi mitteresident). Kui räägime ettevõtte bilansis olevate mitteeluruumide võõrandamisest, siis tulusumm alt maksustatakse nii tulu- kui ka käibemaks. Samas ei maksustata tulumaksu mitte tehingu summ alt, vaid puhastulu summ alt.

Oluline nüanss: ärikinnisvara müügimaks ei arvesta omandiaastate arvu. Veel üks nüanss maksude optimeerimise valdkonnast ütleb, et ettevõttel on õigus vähendada tulu suurust objekti jääkhinna võrra. Kui pärast raamatupidamisarvestusi osutub tehingusumma ja lõppsumma vahe negatiivseks, liigitatakse see näitaja ettevõtte kahjumiks.

Kas pensionärid peaksid maksma?

Kas kehtib eraisikute – pensionäride ja muude erikategooriate kodanike kinnisvara müügimaks? Kehtivate seaduste kohaselt kodaniku sotsiaalse staatusega seotud maksusoodustusi ega -soodustusi ei anta. Pensionärid peavad maksma maksu, kui nad kuuluvad maksukohustuslaste üldkategooriasse.

Oluline on teha vahet kinnisvaramaksul ja üksikisiku tulumaksul. Kinnisvaramaks alates 2014. aastast ei ole pensionäridele aktuaalne. Erandiks on see, kui pensionär kasutab kinnisvara kasumi saamise eesmärgil. Vastasel juhul kehtivad need üldises korras: nende jaoks on kohustuslik kinnisvara müügimaks 3 aastat.

Pensionäridel on aga võimalus maksu oluliselt alandada või isegi maksust vabastada. Selleks peavad nad kasutama kinnisvara mahaarvamist. Kuni 2012. aastani pensionäridele mahaarvamine ei kehtinud. Föderaalseaduse nr 330 vastuvõtmine andis neileselline õigus.

Selle seaduse alusel saavad pensionärid pärast kinnisvara müüki saada ühe järgmistest maksusoodustuse võimalustest:

• Kui omandiõigus fikseeriti rohkem kui 3 aastat tagasi, vabastatakse need üldiselt täielikult.
• Kui hoidmisperiood on lühem ja objekti väärtus ei ületa 1 miljonit rubla, võivad nad saada maksubaasi alandamise summale, mis kulus objekti ostmisel.

Mahaarvamised

Maksusubjektidel on õigus kinnisvaramaksu mahaarvamisele. See kehtib neile kodanikele, kes töötavad ametlikult ja arvavad oma sissetulekust maha tulumaksu või üksikisiku tulumaksu 13% ulatuses. Mahaarvamiseks on kolm võimalust:

• Kogu väljalase.
• Osaline.
• Maksu kogumine kogu tulusumm alt.

Samas on maksimaalne summa, mille võrra saab maksusummat vähendada, 1 miljon rubla.

Näide: kodanik müüb 2,5 aastat tagasi ostetud korteri 4 500 000 rubla eest. Deklaratsiooni esitamise ajaks oli kodanik koostanud ka dokumendid mahaarvamiseks. Tal oli õigus maksimaalsele mahaarvamisele. Selle tulemusena oli tema maksubaasi suurus 3 500 000 rubla ja maksud 455 000 rubla.

Vastates küsimusele, millist maksu tuleks tasuda kinnisvara müügilt, on oluline mainida kaasomandi võimalust. Kui kinnisvara omand ulatub mitmele inimesele, siis jaotub ka maksu tasumise kohustus olenev alt igaühe osast.nendest. Või võivad kaasomanikud omavahel kokku leppida ja maksukohustust kanda teises järjekorras.

Kodanikud saavad mahaarvamist kasutada mitu korda, kuna see kehtib tehingu iga ühiku kohta. Kuid 1 aasta jooksul on lubatud ainult üks mahaarvamine. Tänu sellele leevendusele saab kinnisvara müügi maksusummat oluliselt vähendada.

Mahaarvamise rakendamiseks on kolm meetodit:

• Vajaliku raha väljamaksmine sularahas.
• Ülekanne saaja pangakontole.
• Väljastada tööandjale teatis, milles näidatakse ära kodaniku vabastamine üksikisiku tulumaksu tasumisest perioodi eest, mil tasumisele kuuluv summa on kogunenud.

Kuidas taotleda mahaarvamist?

Mahaarvamise taotlus esitatakse aruandeperioodil, mil tehingud tehti. Mahaarvamise võib saada kahel kujul: fikseeritud summa või kuludega võrdne summa. Valik sõltub ainult taotlejast: ta saab esm alt arvutada, milline variant on tema jaoks tulusam, ja taotleda seda konkreetset tüüpi.

Mahaarvamine on asjakohane, kui kodanikul on vaja tõendada eelmise aruandeperioodil müüdud kinnisvara ostu kulud. Seetõttu tuleb need kulud tagada nende jaoks vajalike dokumentide koopiatega. Sel eesmärgil esitatakse maksuhaldurile järgmiste dokumentide koopiad:

• Kinnisvara omandamise (ost-müük) leping.
• Kinnisvarafirmade teenuste kasutamist kinnitav dokument.
• Vastuvõtu- ja üleandmisakt ajalomamine.
• Dokumendid müüj alt raha laekumise kohta: kviitung (kui raha laekus sularahas) ja pangaväljavõte (kui raha kanti kontole).
• Maksekorraldused.
• Muud tehingute käigus loodud dokumendid, mis kajastavad rahalist väärtust.

Pärast mahaarvamistaotluse maksuhalduri poolt kinnitamist tuleks uuesti kinnisvara müügimaksu teema juurde tagasi pöörduda. Kui palju peaksite maksma? Maksubaasi vähendatakse oluliselt. Oluline on märkida, et mahaarvatavad kulud ei sisalda kindlustusmakseid ega hüpoteegi tagasimakseid.

Õiguse ja praktika eesmärgid

Kui kodanikud saavad teada lühiajalise kinnisvara müügi maksudest ja saavad teada maksumäärad, võivad nad tahtmatult hakata huvi tundma seaduslike säästuvõimaluste vastu. Vastamiseks peaksite pöörama tähelepanu selle maksu kehtestamise algsele eesmärgile.

Usuti, et ostujärgse kiirmüügi omanike motiiv on soov vahet ära kasutada. Kõik mäletavad kriisieelseid aegu, mil kinnisvarahinnad kasvasid dünaamiliselt ja riigil puudusid otsesed mõjuvõimud. Sellest vaatenurgast on sellel maksul kinnisvaraturu kontrolli kaudse vahendi roll. Ja see on tõsi, sest liiga kõrgete kinnisvarahindade juures võidab reeglina alati ainult teatud ühiskonnakiht teiste arvelt.

Aga mõelge teisele juhtumile: kodanik M. S. peab oma eluaset laiendama, ta ei ole vastumeelne ka linna keskosale lähemale kolimisele,kuid ei oma rahalisi vahendeid. Ta leiab kompromissi: müüa ainuke eluase maha, elada ajutiselt koos perega vanavanemate juures ja võtta sobivama eluaseme peale hüpoteek. Kõik läks plaanipäraselt, kuid siis tegi viimaste aastate kriis omad korrektiivid. Omanik oli nende 20% hulgas, kes ei suutnud raha tagastada. Vaatamata laenuvõtja pingutustele ei toimunud refinantseerimist teises pangas.

Ainus õige otsus oli vara müüa enne, kui pank selle avalikult enampakkumiselt maha müüb. Selle tulemusena kaotab kodanik hüpoteeklaenu intressimäärade näol raha ja maksab müügimaksu. Kui eluaseme maksumus on muutunud, siis võib-olla ei saa ta enam korterit osta. Ja see pole üksikjuhtum.

Eelnõu arutelu staadiumis arutati võimalust vabastada need isikud, kelle müügis olev vara on ainuke. Kuid seadusandjad kartsid, et spekulandid võivad seda sätet ära kasutada, kui nad saavad teada, millise maksuga kinnisvara müük tuleb tasuda.

Kas ma ei saa maksta?

Lisaks mahaarvamisele on võimalik optimeerida ka maksusummat. Lisaks seaduses käsitletavatele juhtumitele on ka teisi võimalusi:

Tehtinud kulude dokumentatsiooni esitamine. See ametikoht on ka ametlikult lubatud. Näiteks isegi kui inimene ostis kinnisvara edasimüügi eesmärgil, siis tema tulu suurus ei võrdu kogu tehingu maksumusega. Tuluna kajastatakse ainult vahe ostetud ja müüdud summa vahel.väärtus

Kuludeks on: objekti maksumus, laiendamise maksumus, olemasolevate kommuna alteenuste võlgade tasumine, võrkude paigaldamine ja lubatud ümberehituste liigid, haljastuse parendamine ja muud remonditööd.

• Kahekordse mahaarvamise rakendamine. Küsides küsimust, kui palju kinnisvara müümisel maksustatakse, tuleks arvestada ka maksumaksja õigusliku staatusega: selle maksustamisliigi raames on ta nii müüja kui ka ostja. Teiseks oluliseks tingimuseks on kahe tehingu (ost-müük) sooritamine ühe kalendriaasta jooksul. Ja lõpuks, kolmas tingimus on see, et ost tehti varem kui müük. See tähendab, et optimeerimisvõimalused on ainult neil, kellel see pole ainus eluase. Kui esimese korteri ostmisel mahaarvamist ei taotletud, siis nüüd saab selle arvelt kohustuse maha kanda, olenemata sellest, milline kinnisvara müügimaks tuleb eelarvesse tasuda.
• Vähendusteguri rakendamine. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 tingimuste kohaselt loetakse tuluks summa, mis võrdub vähendusteguri korrutamisega katastriväärtusega. Sel juhul on isegi võimalik maksubaasi nullini vähendada.

Kui staatus on füüsilisest isikust ettevõtja?

Kui eraettevõtja müüs kinnisvara enne ametlikku registreerimist füüsilisest isikust ettevõtjaks, siis toimub tehing maksuametis tavalise füüsilise isiku tuludeklaratsiooni vormis. Kui tehingu tegemise ajal oli müüjal ettevõtja staatus, siis tekib loogiline küsimus: kui palju tuleb müügilt makse makstakinnisvara IP?

Siin on oluline mõelda, kas kinnistu on OKVED-koodis kirjas peamise tulu toova ärivara vahendina või mitte. Teine määrav tegur on intellektuaalomandi maksusüsteem. Neid on kahte tüüpi: STS - lihtsustatud süsteem ja meetod "tulu miinus kulud".

Esimesel juhul lisatakse tehingu summa maksuarvestuse üldisele baasile. Tasumisele kuuluv maksumäär on 6%. Süsteemi "tulu miinus kulud" korral suurendab tehingu summa kasumi suurust. Kuid kulude osas on oluline arvestada objekti soetamise maksumusega ning selle hooldamiseks ja tingimuste parandamiseks kuluvate vahenditega. Ostu tõendamiseks tuleks eelnev alt teha koopia omandiõigust tõendavatest dokumentidest ja esitada need seejärel maksuametile.

IP likvideerimise korral

Vaatleme juhtumit, kui majandusüksus lõpetab oma tegevuse ja likvideerib IP staatuse. Milliseid makse makstakse antud juhul kinnisvara müümisel? Ettevõtjale ei kehti 3 aasta reegel ning ta on kohustatud täiendavat tulu saanud eraisikuna tasuma eelarvesse tulumaksu. Eksperdid soovitavad likvideerimisprotsessiks eelnev alt valmistuda, esm alt üle minna lihtsustatud maksusüsteemile. See meetod vähendab oluliselt kulusid. Maksude optimeerimise seisukoh alt on soovitatav kinnisvara müüa eraisiku, mitte üksikettevõtja staatuses.

Tähtimiskuupäev

Iga aasta lõpus ametnikus töötavad äriüksused ja üksikisikudpeavad andma teavet nende käsutuses olevate rahaliste vahendite liikumise kohta. Sellega seoses muutub aktuaalseks küsimus: kui kinnisvara müüa, millist maksu maksta, et hiljem maksuhaldurilt pretensioone ei tekiks.

Eraisikud esitavad 3-isikulise isiku tulumaksu vormis aruande enne aruandeperioodile järgneva aasta 30. aprilli. Esitamisasutus on IFTS-i asutuse kohalik osakond. Kui dokumendis on tehnilist laadi või vigaste arvutustega seotud vigu, siis maksuhaldur aruannet ei aktsepteeri. Olemasolevat dokumenti ei saa muuta. Parandatud aruanne väljastatakse uuel blanketil, mille tiitellehel on info kordussoorituse kohta. Dokument koostatakse kahes identses eksemplaris. Pärast aruande laekumist määratakse periood maksusumma tasumiseks. See periood kestab tavaliselt aruande esitamise aasta 15. juulini.

Ebaõnnestumisest kõrvalehoidumist ja aruannete hilinenud esitamist karistatakse:

• Nullnäitajate esitamata jätmise eest - alates 1000 rubla.
• Muul juhul - kuni 30% kogunenud maksusummast.
• Kui makse ei ole õigeaegselt tasutud, nõutakse trahvina sisse maksusumma pluss 20-40% selle summast.
• Lisaks peamistele sanktsioonidele tuleb tasuda trahve iga hilinenud päeva eest.

Seetõttu on oluline suhtuda maksu- ja juriidilistesse kohustustesse vastutustundlikult. Riigi mastaabis sõltub kogu riigi elu maksudest.