Peamised kinnisvara liigid

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Kinnisvara omandiõigus on kodanikuühiskonna üks olulisemaid tunnuseid. Majade, korterite, büroopindade ja kruntide omand registreeritakse vastavates asutustes, moodustades sellega katastriregistri. Kinnisvara on tavaliselt seotud elamukinnisvaraga, kuid selle kategooria kinnisvara valik on palju laiem. Lisaks põhisortidele on eraldi vararühmad, mille positsioneerimine tekitab sageli raskusi turuväärtuse hindamisel. Sellest hoolimata on õiguspraktikas välja kujunenud rida parameetreid, mille järgi saab kinnisvara suhteliselt täpselt klassifitseerida. Seda tüüpi kinnisvara kontseptsioon ja tüübid aitavad tuvastada finants- ja elamurajatiste omadusi ning määrata nende investeerimisatraktiivsust, mis on oluline. Kuid kõigepe alt peate välja mõtlema, millised objektid võivad põhimõtteliselt sobida kinnisvara määratlusega.

Kinnisvaraobjektide märgid

Spetsialistid toovad välja kolm põhitunnust, mille järgi saab omadust eristada – statsionaarsus, materiaalne väärtus ja vastupidavus. Peamiseks tunnuseks on ehk statsionaarsus, millest tuleneb ka seda tüüpi vara nimetus kui selline. Seetunnus tähendab, et objektil on maapinnaga lahutamatu füüsiline side. See tähendab, et vara on pidev alt ühes kohas ega hõlma kolimist ilma hävitavate protsessideta. Kuigi Vene Föderatsioonis levinumad kinnisvaratüübid vastavad sellele tunnusele, on see kinnisvara järk-järgult pehmenemas ja ilmnevad erandid. Vähem alt on tekkimas mingid piiripealsed kategooriad, mis sisaldavad kinnisvarale omaseid omadusi selle traditsioonilises tähenduses.

Järgmine märk on materiaalsus. Alustuseks väärib märkimist, et iga sellise vara objekti saab hinnata füüsiliste omaduste järgi. Need võivad olla andmed pindala, asukoha, konstruktsioonide ja materjalide kvaliteedi kohta. Kokkuvõttes annab see teave aimu objekti võimalikest eelistest - vastav alt tekib selle materiaalne väärtus. Mis puutub vastupidavusse, siis esialgu on see omadus tingimuslik, nii et seadus täpsustab seda. Seega võib kõik kinnisvara liigid vastav alt eeskirjadele jaotada ka 6 gruppi olenev alt tehnilisest seisukorrast ja tegevusressursist. Kinnisvara minimaalne eluiga on 15 aastat ja maksimaalne 150 aastat.

Kinnisvara klassifikatsioonid

Kinnisvara jagamisel erinevate kriteeriumide järgi on palju lähenemisviise. Näiteks panevad korteritega tegelevad maaklerid esikohale sellised parameetrid nagu piirkonna prestiiž, tubade arv, korruste arv ja muud omadused. Kui plaanitakse, kasutatakse veidi teistsugust lähenemistliigitada äriliseks kasutamiseks mõeldud kinnisvara liike. Sel juhul toimub jagunemine eelkõige likviidsuse ja kasumlikkuse aspektist. Selliste objektide füüsilised omadused ja nende kaugus kesklinnast määravad aga suurel määral nende investeerimisatraktiivsuse turul.

Kui läheneda vara jagamisele laiem alt, siis saab klassifitseerimisel peamiseks teguriks päritolu. Eelkõige on selliseid kinnisvaraobjekte, mis on loodud nii looduse kui ka inimese osalusel. On olemas kolmas kategooria - see on kinnisvara, mis loodi inimeste jõupingutustega, kuid mis eeldab selle toimimise käigus lahutamatut seost loodusega. Näiteks maavarad ja maatükid toimivad ressurssidena, millest moodustuvad looduslikku päritolu kinnisvaraobjektid. Reeglina on need esialgu riigi omandis, kuid võib ka eraomandisse anda.

Peamised kinnisvara liigid

Tänapäeval on kogu kinnisvara jagatud kolme põhirühma – maa, äripinnad ja elamud. Igal kategoorial on omakorda oma klassifikatsioonid ja ainulaadsed omadused. Näiteks võib maatükil olla kasutuseesmärk erinev. Võib öelda, et see on kõige vastuolulisem kinnisvaratüüp, mis on seletatav selle kasutusvõimaluste laia valikuga. Teisest küljest on seda tüüpi elu- ja äripindadel oma ainulaadsed omadused. Näiteks võivad sellised objektid olla erineva töövalmiduse astmega. Maa puhul ei oma see vara tähtsust. Sellest võib järeldada, et kinnisvara omadused, liigid ja tunnused on omavahel tihed alt seotud ning aitavad üksteist määratleda. Kuid kui tutvute peamiste kinnisvaratüüpide erinevustega, muutuvad nende eripärad selgemaks. Tähelepanu väärib ka see, et üht tüüpi vara saab võõrandada teisele. Näiteks võib põllumassiivi ümber liigitada individuaalehitusmaaks ja aja jooksul kerkib selle asemele maamaja.

Elamukinnisvara

Esm alt peate määratlema, milliseid objekte võib nimetada eluasemeks. Reeglina tähendab see mõiste inimasustust tagavate mugavustega hoonet. Tavaliselt erinevad elamukinnisvara tüübid tehniliste ja tööomaduste poolest. Kokkuvõttes võimaldavad korterite ja majade ruumide omadused eristada neid eliit-, tüüpi-, ärikinnisvara jms kategoorias. Sellest tulenev alt on maksumus erinev sõltuv alt sellest, kas kinnisvara kuulub mõnda märgitud rühma. See näeb ette ka eluaseme jagamise linna- ja äärelinnaks. Esimesel juhul räägime tavaliselt korteritest eraldi majades ja kompleksides ning teisel - suvilatest. Samuti on piirirajatised. Näiteks linnadesse ehitatakse ridamaju, mis on mõeldud mitme pere majutamiseks. Kuigi sellistel objektidel on säilinud linnakorterite omadused, võib omanikel olla individuaalne sissepääs ja oma krunt.maja lähedal.

Kaaluda tasub eraldi korteriühistut – see on eluaseme tüüp, mida saab liigitada erinevatesse kategooriatesse. Selle kinnisvara omaduste mõistmiseks tasub kinnisvara liigid jagada individuaalseteks ja üldisteks. Korterelamut eristab võimalus mahutada mitu maja või osa ühest hoonest, mille ruume hakkavad kasutama erinevad omanikud. Samuti võib seda tüüpi kinnisvara hõlmata maatükkide olemasolu. See tähendab, et antud juhul võib üks objekt sisaldada erinevate klasside kinnisvaraüksusi, mis on ühendatud ühiseks infrastruktuuriks.

Kommertskinnisvara tüübid

Kinnisvaraturul eristatakse tavaliselt nelja peamist ärikinnisvara kategooriat, mis erinevad toimimise olemuse poolest. Need on kaubandus-, lao-, büroo- ja tööstuspinnad või pindade kompleksid. Sageli sisaldab üks objekt korraga mitut kinnisvaraüksust erinevatest kategooriatest. Näiteks on kaubanduspind ühendatud kaupade ladustamiseks mõeldud ruumidega. Neid objektikategooriaid ühendav ühine omadus on keskendumine materiaalsete hüvede hankimisele. Võime öelda, et need on finantskinnisvara tüübid, mis ühel või teisel viisil aitavad kaasa rahaliste vahendite kogumisele. Näiteks tootmiskompleksid on mõeldud toodete valmistamiseks, laod on mõeldud müügiks või edasiseks logistiliseks ringluseks valmistoodete hoidmiseks ning jaemüügipinnadmüüa kaupu otse. Eraldi tasub esile tõsta bürooruume, mis suudavad täita erinevaid ülesandeid alates teatud teenuste osutamisest kuni juhtimisfunktsioonide täitmiseni - näiteks samades tootmis- ja jaemüügiobjektides. Elamukinnisvara võib teatud juhtudel pidada ka äriliseks. Näiteks kui omanik rendib ala välja, saades seeläbi rahalist kasumit.

Maa kui kinnisvara liik

Nagu eespool märgitud, on maa looduslik omand ja seda võib käsitleda alusvarana. Sõltuv alt konkreetse saidi õiguslikust staatusest määratakse selle sihtotstarve. Levinuimad põllumajanduslikuks kasutamiseks mõeldud kinnisvara liigid. Eelkõige eraldatakse maad karjamaadeks, põllumaadeks, heinamaadeks, püsikuistandike istutamiseks jne. Põllumajanduseks mõeldud krunte ei saa kasutada näiteks kultuurtaimede istutamiseks, küll aga saab rajada neile lautasid, supellaid, heinamaid jm. majapidamise infrastruktuuri rajatised. Üsna populaarne on ka suvilate kategooria. Need erinevad selle poolest, et omanikul on õigus ehitada oma alale väikemaju. Kuid sellised hooned ei kuulu elamute hulka, see tähendab, et need pole mõeldud alaliseks elamiseks. Nendele hoonetele kehtivad ka teatud sidetoe piirangud.

Seisa üksi jaindividuaalehituseks mõeldud maatükkide kategooria. Kui põllumajanduslikke kinnisvaratüüpe ei saa hoonestada elamutega, siis individuaalelamuobjektid võimaldavad ehitada eramuid ja suvilaid. Tähelepanuväärne on, et paljud kaasaegsed suvilaasulad on korraldatud endistel põllumaadel, mis tänaseks on omandanud individuaalelamuehituse staatuse. Spetsiifiline ja haruldane rühm hõlmab teadusjaamade alasid. Sellistel maadel korraldatakse uurimiskompleksid ja baasid.

Mobiilne kinnisvara

See on täpselt nii, kui saab rääkida reeglite erandist kinnisvara haldamisel kui sellisel. Kinnisvara hulka kuuluvaid mobiilseid objekte esindavad nn mobiilsed kodud. Täisväärtusliku kinnisvaraobjektina on sellised rajatised viimasel ajal Ameerika Ühendriikides lai alt levinud. Seda tüüpi kinnisvara on Venemaal vähem populaarne, kuid neid kasutatakse ka kaugematel ehitusplatsidel asuvate külade varustamiseks. Haagissuvilate eelisteks on madal hind, vähenõudlikkus ehitusplatsi valikul, aga ka mitmekülgsus töös. Puuduste hulgas on madal mugavus, keskmine vastupidavus ja ebausaldusväärsus. See on tingitud asjaolust, et enamik selliseid ehitisi ei ole ikka veel alaliseks elamiseks arvestatud.

On ka juriidilisi peensusi, mis ei võimalda igal juhulpidada selliseid struktuure täisväärtuslikuks kinnisvaraks. Selliste objektide kontseptsioon ja tüübid võivad olenev alt tehnilise seadme meetodist erineda. Niisiis on omandiõiguse dokumentide vormistamine tänapäeval lubatud mobiilsete ehitiste jaoks, mis põhinevad vundamendil objekti omanikule kuuluva saidi piires. Mõnel juhul on lubatud ka "ratastel koju" registreerimine. Muidugi paneb sellise konstruktsiooni vundamendi paigutus unustama liikuvuse omadused, kuigi soovi korral saab kasutaja maja minimaalsete kadudega teise kohta kolida. Sellesse kategooriasse kuuluvad osaliselt ka merelaevad, mis kuuluvad samuti riigi kinnisvara hulka, kuigi tegelikult on neil liikumisvõimalus.

Kinnisvara majanduslik olemus

Materiaalsete hüvede sihipärane väljavõtmine on finantskinnisvarale iseloomulikum. See on selliste objektide olemasolu tähendus. Ärikinnisvara liigid, selle kinnisvarainvesteeringud ja omadused on määratud atraktiivsusega turul. Ehk siis näitajad, mis määravad ära objekti likviidsuse ja võimaliku tasuvuse potentsiaalse ostja või üürniku silmis. Korterelamu ehitus on ühtlasi investeerimisprojekt ja kuulub ärikinnisvara valdkonda.

Selle valdkonna spetsialistid tegelevad arhitektuurse planeerimise, maja tehnilise projekteerimisega ja teostavad selle otseehitust, keskendudestulevikuinvesteeringute atraktiivsus. Kuid ka pärast ehituse lõpetamist, hoone kasutuselevõttu ja korterite elamukinnisvara staatusesse üleminekut säilivad investeerimisomadused. Näiteks võib isegi selle maja elamispinda müüva ettevõtte esimene klient kaaluda ostu mitte oma tulevase elukohana, vaid finantsinvesteeringu vahendina, millele järgneb müügist saadav kasum.

Kinnisvara omandiliigid

Kinnisvaraomandi levinuim vorm on eraomand. Seda õigust kinnitav dokument võimaldab konkreetsel isikul teatud kinnisvaraobjekti käsutada oma äranägemise järgi. Samas on eraomandi mõistes erinevaid kinnisvaraomandi liike. Seega eristatakse üksik- ja ühisvara. Teine sort toimub juhtudel, kui üks lahutamatu objekt eeldab kahe või enama omaniku olemasolu. Selles kontekstis tasub üle minna ühisele omandivormile, mis on samuti käsitletav ühisomandina, kuid konkreetseid osasid eraldamata. Kui see peaks jagama vara omanike vahel, siis saame rääkida teisest omandivormist - jagatud. Ühisvaraga kaasneb üksikute osakute moodustamine omanike vahel, kuid nende konkreetne suurus pole määratud. See võib olla abikaasade korter, mis osteti ühiste rahaliste vahenditega abielus.

Järeldus

Lõppude lõpuks objektide eraldamise aluskinnisvara eri tüüpidesse ja kategooriatesse on kasutuse olemus. Tulevase sihtkoha spetsiifikast lähtuv alt kujundavad arhitektid ja ehitajad objekti töökvaliteedid, mis pannakse paika projekti väljatöötamise staadiumis ja mida juba töökohal rakendatakse. Samuti on olemas spetsiaalsed juriidilised omadused, mis eri tüüpi kinnisvaradel on. Tsiviilõigus kehtestab erinevatele kinnisvaraliikidele eraldi hooldus-, käitamis- ja turutehingute tingimused. Näiteks võib elamu- ja ärikinnisvara maksustamine kehtida erinev alt. Veelgi enam, isegi teatud kategooriate piires eristatakse sageli teatud objektide hooldust ja teenindamist käsitlevate regulatiivsete dokumentide koostamise lähenemisviise. See kehtib eelkõige sanitaarstandardite, avaliku teenindamise eeskirjade, tuleohutusküsimuste jms kohta.