Hüpoteeklaenu lõksud: hüpoteeklaenu nüansid, riskid, lepingu sõlmimise keerukus, juristide nõuanded ja soovitused

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Hüpoteeklaenud on maad, eluaset ja paremaid elutingimusi vajavate avalike ja üksikleibkondade elu lahutamatu osa. Hüpoteegi mõiste on maailmas eksisteerinud iidsetest aegadest, mil võlgade eest panditi orjaks tehtud võlgniku isiksus. 6. sajandil eKr asendati isiku pant kogu võlgnikule kuuluva vara pantimisega, eelkõige maa. Samal ajal kui võlgniku vara oli võlausaldajale panditud, paigaldati tema maaomandi territooriumile hüpoteegi sammas – tõend panditud vara kohta. Võla kirje salvestati postitusele.

Ajaloolised faktid hüpoteeklaenude päritolu kohta

Elizabeth Petrovna valitsusajal (250 aastat tagasi) subsideeriti Venemaa aadlit hüpoteeklaenudega. Samal ajal pandi sama pärand mitu korda ilmaainult üllas pankades, aga ka erarahalaenajatelt. Võlgnike ja võlausaldajate tagasiside kontrolli puudumine, 18. sajandi hüpoteegi edasilükkamine ja refinantseerimine (remarteek) tõi kaasa tohutu võla laekumise riigikassale ja pankade loomuliku pankroti.

Hüpoteeklaenu arendamise tõukejõuks sai pärisorjuse kaotamise reform, mil miljonid talupojad vajasid maa ostmiseks laenu. Hüpoteeklaen väljastati 49 aastaks 6 protsendiga aastas. Just siis moodustati linnakrediidiühingute põhikiri, milles sätestati hüpoteeklaenu reeglid. Maa eraomandi reform aitas kaasa krediidisuhete levikule põllumajanduses kogu Venemaal. Maa tagatisel antud laene nimetati tol ajal maalaenuks. Pandikirjad registreeriti rangelt notaris ja nende vastu lasti börsil välja väärtpabereid, millest 1913. aastaks moodustas väliskapital 35%. Pangalaenude süsteem kujunes välja tänu riigi uue majanduse kujunemisele.

Pärast Oktoobrirevolutsiooni, mille käigus pangad riigistati ja krediidisuhted tsentraliseeriti, unustati hüpoteegi mõiste 70 aastaks.

Hüpoteeklaenude taaselustamine Venemaal algas alles 1990. aastatel ja sai seadusandliku toetuse 1998. aastal. Pärast kriisilainet on hüpoteeklaenu andmises toimunud mitmeid muudatusi – laenutingimuste karmistamine, kohustuslik hüpoteeklaenukindlustus, kohustuslik sissemakse ja trahvide süsteem – hüpoteeklaenude lõksud.

Hüpoteekstatistika täna

Praegu tegutseb Venemaa hüpoteeklaenude turul umbes 400 krediidiasutust. Pärast seda, kui Vene Föderatsiooni Keskpank kehtestas krediidiasutuste tegevust reguleerivad ranged reeglid, jäid hüpoteeklaenuturule ainult usaldusväärsed, end tõestanud ja tõhusad hüpoteeklaenuandjad. Keskpanga andmetel on hüpoteeklaenu keskmine tähtaeg 15 aastat ja Venemaa keskmine eluasemelaenu intressimäär on 9,8% aastas. Venelaste osakaal, kes soovivad järgmise 5 aasta jooksul eluaset osta, on 70%. Tegelikult on hüpoteeklaen praegu saadaval vaid 33% tööealisest elanikkonnast, võrdluseks - enne 2000. aastat - ainult 5% töötavast elanikkonnast. Elanikkonna seas on kõige populaarsemad hüpoteeklaenude võtmise pangad Sberbank ja VTB, mille juures võib hüpoteegiga korteri ostmine muutuda keerulisemaks, kui te neist ei tea.

Hüpoteegi dokumentide esitamise omadused

Enne hüpoteeklaenu lepingu sõlmimist on soovitatav tutvuda mitte ainult pakutava intressimäära ja maksetähtajaga, vaid ka mitmete tingimuste ja võimalike puudujääkidega pangandussüsteemis, nn hüpoteegi lõksudega..

Oluline on meeles pidada, et mida veenvamad dokumendid laenuvõtja usaldusväärsuse kohta esitatakse, seda stabiilsem on suhe pangaga. Enne panka minekut peate koostama tüüpdokumendid: Venemaa passi registreerimisega panga asukohas, samuti sissetuleku tõendi.

Pank võib nõustuda laenu väljastamisega ilma sissetulekutõendita, kuid sisseHindamisankeedis peab olema märgitud töökoht ja kuupalga suurus. Riigijulgeolekuametnik kontrollib seda kõike kindlasti ja kui taotleja valetas töökoha või palga kohta, siis keeldutakse talle hüpoteegi seadmisest.

Kasumiaruande alusel arvutab pank hüpoteeklaenu tähtaja. Reeglite järgi ei tohiks keskmine laenumakse ületada 40% laenuvõtja kuupalgast, vastasel juhul pikeneb laenutähtaeg vastav alt sellele reeglile. Ja mida pikem on laenutähtaeg, seda rohkem maksab laenuvõtja kogu hüpoteegiperioodi eest enam.

Pangatasud

Hüpoteeklaenulepingu registreerimisel on võimalikud järgmised lisatasud:

• Lepingu täitmiseks konto avamine.
• Makse on ette nähtud sõltumatule hüpoteegi hindajale.
• Kohustuslik hüpoteeklaenukindlustus, samuti laenuvõtja tervis ja elu, tagatise omand.
• Lisanõuded, mida pank võib laenusaajale esitada juhul, kui arendaja umbusaldatakse uuele hoonele hüpoteegi taotlemisel. See võib kaasa tuua kõrgemad hüpoteegi intressimäärad.
• Pank võib kohustada laenuvõtjat valima hüpoteegiga koormatud korterit ainult usaldusväärse kinnisvaramaakleri kaudu, kes võib olla panga partner (maaklerite teenused on tavaliselt mitte vähem kui 5% eluaseme maksumusest).

Trahvid ja karistused

Hüpoteeklaenu hilinenud maksete trahvid võivad laenu kogusummat oluliselt suurendada, seega tuleb enne lepingu allkirjastamist endale selgeks teha – mis kuupäevaks tuleb tasuda, kuidasparem viis sissemakse tegemiseks: sularaha, sularahaautomaadid, elektroonilised maksed. Kasulik on teada, kui kaua kulub raha laekumiseks pangakontole, näiteks kontolt kontole 1-3 pangapäeva.

Pangakontorite või sularahaautomaatide järjekordade tõttu võib tekkida olukordi, mis aeglustavad õigeaegseid kuumakseid. Tuleb täpselt välja selgitada, milliseid karistusi rakendatakse ühe või kahe hilinemise korral ja milliseid - süstemaatilise mittemaksmise korral (koondamise või haiguse tõttu) ja mida saab selles osas ette võtta. Äärmuslikel juhtudel võib pank lepingu ühepoolselt lõpetada, tagatise maha müüa ja hüpoteeklaenu tasuda ning ülejäänu laenuvõtjale tagastada.

Hüpoteeklaenu nüansid ja riskid

Enne lepingu allkirjastamist peate hoolik alt läbi lugema ja võimalusel vaidlusi tekitavate ja arusaamatute punktide osas konsulteerima juristiga. Millised on täpselt hüpoteeklaenu taotlemisel tekkivad lõksud, mida peate lahendama?

1. Uurige kõigi tasude suurust ja nende maksmise viisi.
2. Tutvuge karistuste loendi, nende suuruse ja nende arvestamise põhjustega. Leping ei tohiks sisaldada trahvi hüpoteegi ennetähtaegse tagastamise eest.
3. Tutvu maksegraafikuga: sissemaksete summad ja tähtpäevad.
4. Oluline on lugeda loetelu olukordadest, millega kaasneb hüpoteegi intressimäära tõus. Arutage pangajuhiga kõiki ebaselgeid väljendeid, nagu "intressimäära tõstmine turutingimuste muutumise tõttu".
5. Tutvuge, kui palju kindlustust on vaja ja kas see on võimalik ilmasaa sellega hakkama. Pangal ei ole õigust sundida hüpoteegiga laenu või laenuvõtja elu kindlustama, kuid tal on õigus tõsta kindlustusest keeldumise korral intressimäära 1-1,5%.

Hüpoteeklaenu lepingule kirjutavad alla mõlemad võrdsed pooled, mistõttu on laenusaajal õigus panga tingimustega tingimusteta mitte nõustuda, võttes enda kanda hüpoteegi lõksud ja riskid. Vaidluste korral on vaja need lahendada enne lepingu allkirjastamist. Klient saab taotleda hüpoteegi refinantseerimise õiguse punkti lisamist lepingusse, mis hõlbustab oluliselt võimalikke vääramatu jõu asjaolusid tulevikus.

Hüpoteeklaenulepingu sõlmimise peensused

Hüpoteeklaenu lõkse uurides on oluline meeles pidada mõningaid nüansse krediidi- ja hüpoteeklaenusuhetes pangaga. Näiteks kogu lepingu kehtivusaja jooksul on kinnisvara laenusaaja omandis, kuid ta ei saa seda kuni lepingu lõppemiseni täielikult käsutada. Samuti ei saa laenuvõtja:

• Andke üürile hüpoteegiga kaetud kinnisvara ilma panga eelneva nõusolekuta. Tavaliselt ei luba krediidiasutused selliseid tehinguid kinnisvaraga tagatiseks, kuna objekti seisukord võib halveneda, mis toob kaasa selle turuhinna languse, kui see on vajalik. Laenuandjal ei ole aga õigust takistada tagatise liisingut perioodiks, mis ei ületa ühte aastat.
• Teosta renoveerimistöid, sh korteri ebaseaduslikku ümberehitust. Teha vajalikud remondi- ja ehitusmuudatusedpeate koostama projekti, hankima loa eluasemeinspektsioonilt ja teavitama sellest laenuandjat.
• Kogu hüpoteegilepingu kehtivusaja jooksul on seadusega keelatud hüpoteegiga seatud vara ümberregistreerimine mitteeluruumiks.
• Tagatisega kinnisvaraga on võimatu teha vahetus- või annetustehinguid, samuti müüa ilma võlausaldaja loata. Müük on võimalik ainult juhul, kui laenuvõtja on võlausaldajapangale võlgu ning müügist saadud tulu kasutatakse võla tasumiseks ja panga ees võetud kohustuste täitmiseks.

Sberbanki hüpoteeklaenude lõksud

Sberbankil on tavaline hüpoteeklaenuleping, selle näidise leiate veebisaidilt esialgseks ülevaatamiseks.

Peamised lõksud Sberbankiga hüpoteeklaenulepingu sõlmimisel on lisakulud tagatise hindajale, pangakambri rentimisele, kinnisvaramaakleri või juristi teenustele, kindlustuse eest tasumisele ja loomulikult tagatisraha tasumisele. riigilõiv.

Hüpoteeklaenulepingu tingimused näevad ette laenuvõtja võimaluse valida hindaja ise, kuid ta peab vastama Sberbanki nõuetele. Seetõttu ei tasu riskida ja tagatisvara eelnev alt hinnata, Sberbank võib keelduda esitatud hindamisdokumentidest, põhjendades keeldumist kehtestatud protsessireeglite mittejärgimisega ja raha läheb raisku.

Trahvid Sberbanki hilinemise eest

Kõige ebameeldivam osa Sberbanki hüpoteegi lõksudest arutamiseks on karistused ja trahvid. Kuid on oluline mõista järgmisi lepingu punkte.

Punkt viivise kohta. Trahvi suurus sõltub otseselt keskpanga refinantseerimismäärast trahvi kuupäeval. See võib oluliselt suurendada praeguse trahvi suurust. Seetõttu on kasulik eelnev alt teada saada võimalike hilinenud maksete trahvide tingimusi.

Hüpoteeklaenulepingu lõpetamise tingimused. Sberbankil on õigus leping mõnes ebaseaduslikus olukorras üles öelda, näiteks süstemaatilise viivituse korral, kui tagatist kasutatakse muuks otstarbeks, kui võlausaldajapank keeldub vara seisukorda kontrollimast ja ka lepingu lõpetamisel. kindlustuspoliisi leping.

Hüpoteeklaenulepingu kehtivuse ajal ei ole laenusaajal õigust hüpoteeklaenu eluruumi müüa, sellesse teisi isikuid registreerida, välja üürida, laenuandja kooskõlastuseta ümber ehitada.

Hüpoteek VTB-s: lõkse

Lepingu sõlmimisel tekkivatest teravatest lõksudest tuleks tähelepanu pöörata järgmisele.

VTB pank soovitab tungiv alt sõlmida omandi- (omandi-), tervise- ja elukindlustuspoliis ainult oma partneri VTB kindlustusega. Kui keeldute kindlustusest, tõuseb hüpoteeklaenu määr kindlasti 1%.

Hüpoteeklaenu minimaalne summa on alates 2 miljonist rublast. Väiksem summa tähendab sissemakse piiranguid või lisakulusid laenu taotlemisel. Pangal ei ole kasulik anda väikelaene pikkadeks perioodideks.

Millalhilinemise korral ei võta pank initsiatiivi võla ümberkujundamiseks ega krediidipuhkuse korraldamiseks. Pangal on kasulikum pidada kinni eelmise lepingu tingimustest ja tagastada laenatud raha õigel ajal. Hilinenud maksetega seotud probleemide lahendamiseks esitab laenuvõtja ise pangale avalduse.

Pank "VTB" on usaldusväärne ja tõhus krediidiorganisatsioon ja nõuab seetõttu lepingust tulenevate kohustuste selget täitmist. Seega, kui kahtlete oma eelarve rahalises tugevuses, on parem hüpoteeklaenu võtmise otsus mõneks ajaks edasi lükata.

Juristide nõuanded ja nõuanded

Prakteerivad juristid soovitavad enne laenulepingu sõlmimist vältida hüpoteegilõkse.

• Arvutage hüpoteeklaenu maksed nii, et need ei ületaks 30% pere sissetulekust.
• Võtke hüpoteek ainult selles valuutas, milles igakuine sissetulek läheb. Isegi kui raha on mõttekas säästa, pole vaja riske võtta. Hüpoteeklaen on pikaajaline ja kui vahetuskurss kõikub, tuleb rublade lepingulise valuuta vastu vahetamisel maksta mitmekordselt üle.
• Hüpoteeklaenu saamiseks valige laenuandja ainult suurtest pankadest, kellel on paljude aastate kogemused ja hea maine, pakkudes kõige soodsamaid tingimusi.
• Ärge kiirustage hüpoteeklaenuprogrammi valimisega. Tuleb hoolik alt leida sobivaim võimalike soodsate, soodustingimustega.
• Suurele elamispinnale pole vaja kohe hüpoteeki võtta. Soovitatav on oma elamistingimusi järk-järgult parandada. Näiteks pärast odnushki ei tohiks te sihtida kolme- või neljatoalisi kortereid.korterid. Esm alt osta kahetoaline korter ja peale kogu summa tasumist võid juba mõelda mugavama kolmetoalise peale.
• Tutvuge lepinguga hoolik alt, pöörates hüpoteegi taotlemisel tähelepanu täiendavatele komisjonitasudele ja kuludele. Need on hüpoteeklaenulepingu lõkse.
• Mida pikem on hüpoteegi tähtaeg, seda kõrgem on intressimäär. Soovitav on võtta hüpoteek lühemaks perioodiks. Lõppude lõpuks, mida pikem on hüpoteegi tähtaeg, seda suurem on kogu enammakse.
• Valige fikseeritud intressimäär, eelistades seda ujuvale intressimäärale, mis on tegelikult tulusam, kuid mitte turu suure volatiilsuse tingimustes, mis võib viia laenuvõtja tohututesse võlgadesse. Fikseeritud intressimäär ei võimalda säästa, kuid see ei võimalda ka kaotada.
• Hüpoteegiobjekti valimisel võtke ühendust ainult sõltumatute hindajatega, sest kinnisvaramaaklerid kaunistavad alati kinnisvara seisukorda, et müüa tulusam alt.
• Soovitav on enne lepingu allkirjastamist eelnev alt luua rahaline reserv. See on nn finantsturvapadi, mis koosneb 3 igakuisest hüpoteeklaenu maksest, et tunda end kindl alt kogu lepingu kehtivusaja jooksul.

Hüpoteeklaen edasimüügiks

Hüpoteek järelturul on lihtsamini korraldatav tänu sellele, et maja on kasutusele võetud ja puuduvad ehitusriskid.

Hüpoteeklaenuga teisejärgulise kinnisvara ostmisel tuleb kontrollida lõkse: kes on omanik ja kes on valitud eluruumi sisse kirjutatud. Võib tekkida olukord, kui üks elamispinna osade omanikest seda ei teenõus müüma.

Järgmisena tuleb kindlasti kontrollida, kas kõik olemasolevad ümberehitused korteris on seaduslikud, kas arvetel on võlgnevusi ja veenduda, et korter pole juba mõnes teises krediidiasutuses panditud.

Kontrollige kommunikatsiooni seisukorda, kas ja millisel tasemel remonti tehti, veenduge, et aknad, laed ja muud korpuse elemendid on heas seisukorras.

Hüpoteeklaenude refinantseerimine

Refinantseerimine on olemasoleva hüpoteeklaenu refinantseerimine teises pangas. Selline mahukas lõksudega hüpoteeklaenu refinantseerimise protseduur on mõttekas, kui teil on vaja tasuda hüpoteeklaen, mille tähtaeg on üle kahe aasta.

Pange tähele, et tagatise pangast panka ülekandmise perioodil on intressimäär veidi kõrgem, kuna uuel pangal puudub ajutiselt tagatis ja see on suur risk.

Refinantseerimisel kaasnevad kohustuslikud tagatise hindamise, notari jms kulud.