Edasimüüjad – mis see on?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 10:25

Tänapäeval on tavakodaniku heaolu üheks peamiseks näitajaks kinnisvara olemasolu. Ja kõik tänu sellele, et eluasemete hinnad on tõusnud kõrgele ega peatu saavutatud tasemel. Pole midagi üllatavat selles, et paljud suhtuvad eluaseme valikusse ülima vastutustundega – lõppude lõpuks on see paljude jaoks peaaegu peamine ost elus, mida ei pruugigi enam korrata.

Kui tulevased ostjad peavad silmitsi seisma esmase ja teisese eluaseme kontseptsiooniga, algavad kahtlused ja vaidlused. Mõnele tundub uusehitis madala turuhinna tõttu tulusam ja see ei jää ilma muudegi eelisteta. Kuid see ei tähenda, et esmast turgu võiks pidada ideaalseks ja omanduses olnud korter on võsastunud puudustest. Mõelgem välja, mis on teisene eluase, millised on selle plussid ja miinused.

Edasimüüjad – mis see on?

Kõigepe alt mõistame kontseptsiooni ennast. Eluasemete järelturgu saavad paljude jaoks esindada vaid vanad aktsiakorterid. See tähendab, et mingist uuest planeeringust ja kaasaegsetest elutingimustest ei tule juttugiei saa. Lisaks on vanad liftid, arvestid, juhtmestik ja torud. Ja naabrid jätavad soovida, samas kui kahtlased isiksused uutesse hoonetesse ei ela.

Kahtlemata on neis väidetes omajagu tõde. Kuid isegi järelturul on korterid erinevad. Teisene eluase - see tähendab, et varale on juba omandiõigus välja antud. See tähendab, et peamine erinevus, mis eraldab esmase turu järelturust, on vara loovutamise kirje olemasolu ühtses riiklikus registris.

Kasutatud korter on alati vana?

Miks me ei võiks eeldada, et teisejärguline eluase on tingimata vana, kulunud maja? Sest korter uues majas võib olla ka kasutatud - kas keegi ei müü kolimise või muude asjaolude tõttu täiesti uut korterit vastvalminud majas? Lisaks, kui kõiki kortereid ei müüda pärast uue maja kasutuselevõttu, registreerib arendaja kinnisvara enda jaoks ja asustamata eluase muutub automaatselt teisejärguliseks.

Millised on järelturu korterid?

Sessary korpus on rikkalik valik erineva kategooria ja omadustega kortereid. Kinnisvaraspetsialistid eristavad sellel turul mitut tüüpi kinnisvara, mis on klassifitseeritud füüsiliste omaduste ja väärtustaseme järgi:

• Madala kvaliteediga elamud - korterid vana ehitusaasta majades, mille kõrgus on 2-3 korrust. Sellistes ruumides pole sagelipõhikommunikatsioonid on kanalisatsioon ja veevarustus. Kodusid köetakse sageli ahiküttega.
• Standardruumid - tavalised teisejärgulised elamud, ühe- või kahetoalised korterid tüüpilistes hoonetes, mille kõrgus on 5-16 korrust.
• Superior-korterid – majutus kaasaegsetes ja tüüpilistes majades, mida iseloomustab kõrgem mugavus. Iseloomustab majapidamisruumide (nt sahvrid ja riietusruumid) olemasolu, aga ka suurem arv vannitubasid kui tavaruumides.
• Luksuslik eluase - A-klassi kinnisvara, mille tunnuseks on õilistatud maja territoorium, parkimine, uksehoidja ja turvamehed. Luksusmajades reeglina mitte rohkem kui 30 korterit.

Muud hinnakujundust mõjutavad tegurid

Tuleb meeles pidada, et korteri hind võib kõikuda sõltuv alt maja asukohast ja arenenud infrastruktuuri olemasolust elamurajoonis. Nii et mugav ja hästi sisustatud ühetoaline täiustatud tüüpi korter, mis asub äärelinnas, võib maksta palju vähem kui tagasihoidlik ühetoaline korter vana planeeringuga majas kesklinnas. Hinnakujundust mõjutab ka ruumide ja nende pindala füüsiline seisukord.

Millised on järelturu korteri miinused?

Kuigi teisene eluase ei pruugi olla "teise klassi" eluase, ei ole sellisel kinnisvaral mõned puudused. Päris vanade majade kommunikatsiooniprobleeme me arvesse ei võta. Vaatleme näiteks mugavat korterit värskelt projekteeritud majas. Isegi siinuued omanikud võivad oodata lõkse:

• Korteri ebapuhas "õiguslugu". Juba ammu on teada lugusid kinnisvaraomanikest, kes teenivad aega mitte nii kaugetes kohtades või psühhiaatriakliinikus. Sellest vaatenurgast on teine kodu nagu põrsas kotis.
• Tasumata kommunaal- või muude maksete võlad, võlgade tasumata jätmise eest kohtutäiturite poolt korteri arest.
• Korteri kohta valesti vormistatud dokumendid. Kui selline asjaolu selgub pärast ostu uute omanike poolt, siis müügileping tunnistatakse kehtetuks ja tehing tühistatakse.
• Ebasoodsad naabrid. Mõnele võib see probleem tunduda tähtsusetu. Kuid nagu näitavad rahvaküsitlused, provotseerivad lärmakad ja skandaalsed naabrid mõnda kodanikku sageli elukohta vahetama.
• Hind. Meeldib või mitte, aga odavad sekundaarsed korpused võivad olla ainult Stalini või Hruštšovis vanade ja roostes torudega. Muudel juhtudel ületab järelturu korteri maksumus uutes hoonetes oluliselt nende korterite maksumust, mida pole kasutusele võetud.
• Veel üks mitte just kõige meeldivam pisiasi, mis ei võimalda korteri ostmisel raha säästa: täna on peaaegu võimatu osta teisejärgulist eluaset ilma vahendajateta. Majaomanikud eelistavad oma kinnisvara kiireks müümiseks pöörduda spetsialistide poole. Ja nad lisavad oma vahendustasu kuludele – keegi peab ju kinnisvaramaaklerite töö eest maksma.

Eluasemete järelturu eelised

Vaatamata mitmetele puudustele kaitsevad kinnisvaraeksperdid aktiivselt järelturgu. Sellel on üsna loogilised põhjused:

• Turul on palju pakkumisi. See võimaldab ostjal valida tema vajadustele vastava piirkonna, kategooria ja eluaseme tüübi.
• Hüpoteeke teisese eluaseme jaoks pakutakse meelsamini ja madalamate intressimääradega. Selle põhjuseks on väiksemad riskid panga jaoks kinnisvaratehingu sõlmimisel.
• Korter on "osta ja ela" režiimis. Erinev alt uusehitisest, kui maja ei ole valmis, siis dokumentide järgi korterit veel ei ole ning peale kasutuselevõttu on kõige sagedamini vaja pikaajalisi viimistlustöid.
• Teise eluaseme maksumus ületab loomulikult uue maja korteri hinna, kuid seda kompenseerib enam kui remondi- ja siseviimistlusvajaduse puudumine.

Kuidas pangad järelturu suhtuvad?

Nagu juba märgitud, pakuvad krediidiasutused hüpoteeke teisese eluaseme jaoks palju sagedamini kui uutele hoonetele. See on tingitud mitmest põhjusest. Esiteks uueneb uute eluasemeturg aeglases tempos, samas kui järelturg pakub rikkalikku valikut erinevaid hinnakategooriaid.

Teiseks, ainult projekti raames olemasolev eluase, nagu ka uute hoonete puhul, kujutab pangale teatud riski. Krediidiasutused valivad koostööks arendajaid hoolik alt, kuid keegi pole kaitstud ettenägematute asjaolude eest.

Nõudedpangad järelturule

Aga krediidiorganisatsioonid esitavad oma nõudmised omandatud korterile. Kinnisvarast saab ju pangatagatis kogu laenuperioodiks. Juhul, kui laenuvõtja muutub rahaliselt maksejõuetuks, on pangal kohustus tagatisvara müüa, et mitte kanda kahju. Seetõttu peab korter vastama teatud füüsilistele omadustele, et miski ei takistaks selle hilisemat edasimüüki.

• Maja, milles laenuvõtja plaanib eluaset osta, peab olema ehitatud mitte varem kui 1957. aastal.
• Kohustuslik tingimus on kõigi kaasaegsete kommunikatsioonide olemasolu. Pank ei võta tagatiseks maja, millel puudub sooja ja külma veevarustus, küte ja kanalisatsioon.
• Hüpoteeklaenu täieliku tasumise ajaks ei tohiks maja, kus korter asub, olla füüsiliselt kulunud rohkem kui 70%.

Aga eluaseme seaduslik puhtus?

Pangad seavad nõuded ka korteri õigusajaloole - koormised pole lubatud. Kolmandate isikute ruumides registreerimine, samuti arestimise või pandilepingute olemasolu teiste krediidiasutustega ei ole lubatud. Lisaks nõuab pank kõiki omandiõiguse dokumente ja kontrollib neid vigade ja ebatäpsuste suhtes. See on kasulik ka tulevastele omanikele - nad saavad hästi testitud korteri, milles aja jooksul ebameeldivaid hetki ei leia.